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剛看到中國(guó)基金報(bào)文章《最高一套8000萬(wàn)！戴口罩排隊(duì)搶豪宅 竟然打起來(lái)了》報(bào)道：

4月13日，上海頂級(jí)豪宅碧云尊邸開(kāi)始認(rèn)籌，認(rèn)籌就要600萬(wàn)，最便宜的房子也要1700萬(wàn)起步，共160套，整盤(pán)均價(jià)111983元/㎡。小高層價(jià)格普遍在2000萬(wàn)-3000萬(wàn)之間，別墅總價(jià)較高，部分別墅價(jià)格接近8000萬(wàn)元。浦東碧云社區(qū)是上海“四大富人區(qū)之一”，繼古北之后第二個(gè) “涉外國(guó)際居住區(qū)”。

13日上午，碧云尊邸售樓處門(mén)口就排起了長(zhǎng)龍，基金君從微博上看到，一堆土豪排長(zhǎng)隊(duì)，甚至為了搶一套房打起架來(lái)。

雖說(shuō)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)是跨越經(jīng)濟(jì)周期的最佳標(biāo)的物，而且一線城市新一輪房?jī)r(jià)上漲蓄勢(shì)待發(fā)，不過(guò)在全球經(jīng)濟(jì)大衰退以及全球化可能逆轉(zhuǎn)的情況下，搶購(gòu)涉外區(qū)的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)偏高，盡管該樓盤(pán)具有一定稀缺性，但不要忘了，當(dāng)年上海曾出現(xiàn)過(guò)涉外區(qū)短暫拋售的情況。

1998年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，外籍人士聚居區(qū)上海虹橋地區(qū)出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)大跌。房?jī)r(jià)由高位時(shí)3000美金/平米降至1000美金/平米左右，降幅明顯，不過(guò)仍少有人問(wèn)津?？梢?jiàn)外銷(xiāo)型房產(chǎn)更容易受?chē)?guó)際形勢(shì)的影響，當(dāng)前形勢(shì)不明朗，買(mǎi)房要慎重。

想起2016年8月上海曾出現(xiàn)離婚買(mǎi)房潮，據(jù)報(bào)道兩萬(wàn)余人排隊(duì)離婚，以至于不得不限號(hào)。快4年了，房?jī)r(jià)至今還沒(méi)回到當(dāng)時(shí)的水平，不知那些人現(xiàn)在復(fù)婚了沒(méi)有？錢(qián)沒(méi)賺著，搞不好竹籃打水一場(chǎng)空。

近三年各地萬(wàn)人搖號(hào)搶房屢見(jiàn)不鮮，杭州98歲老奶奶赤膊上陣，深圳5000萬(wàn)才有資格在售樓處里蹲一蹲，與其說(shuō)在賭明天，還不如說(shuō)是羊群效應(yīng)！

只有積攢夠了足夠動(dòng)能之后，房?jī)r(jià)全面上漲才會(huì)啟動(dòng)，對(duì)于成熟的投資者而言，房?jī)r(jià)漲跌并不是你出手的標(biāo)志，政策才是，耐心等待政策信號(hào)，你一定可以趕上房?jī)r(jià)啟動(dòng)的速度。

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另?yè)?jù)報(bào)道，此前深圳也曾出現(xiàn)戴口罩排隊(duì)搶豪宅的一幕，而且出現(xiàn)過(guò)“秒光”的現(xiàn)象。前些天招商蛇口太子灣·灣璽再次開(kāi)盤(pán)，單套總價(jià)2900-5500萬(wàn)元，共計(jì)54套，吸金約23億元。

深圳一些熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售也出現(xiàn)了熱銷(xiāo)的現(xiàn)象，有的新房“喝茶費(fèi)”需70余萬(wàn)元。為此寶安區(qū)住建部門(mén)還下發(fā)了通知表示要“堅(jiān)決打擊”。

春江水暖鴨先知，深圳、上海和北京都是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，從上一波樓市的波動(dòng)來(lái)看，深圳的節(jié)奏比上海提前，上海又比北京早，房?jī)r(jià)波動(dòng)像水池中的漣漪一樣像周邊城市擴(kuò)散。總體來(lái)看，年內(nèi)一線城市樓市有望率先復(fù)蘇。

今年以來(lái)房企加大力度布局一線城市土地，樓面價(jià)屢創(chuàng)新高。近三年北京擴(kuò)大住房供應(yīng)，尤其是限競(jìng)房供應(yīng)量過(guò)大，而且價(jià)格偏低，同時(shí)嚴(yán)厲調(diào)控政策抑制了改善型住房需求，壓制了二手房?jī)r(jià)格上漲，新房庫(kù)存也已接近30個(gè)月，明顯偏高。

不過(guò)今年以來(lái)北京重回非限價(jià)宅地為主，核心六區(qū)宅地供應(yīng)減半，因而出現(xiàn)局部樓盤(pán)熱銷(xiāo)現(xiàn)象指日可待。

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最近電視新聞報(bào)道說(shuō)“全國(guó)各地再度出現(xiàn)了搶房潮”，其實(shí)這并不準(zhǔn)確，只是個(gè)別城市熱銷(xiāo)樓盤(pán)出現(xiàn)了排隊(duì)現(xiàn)象而已，高性價(jià)比的好房子總會(huì)被優(yōu)先選購(gòu)，這并不能代表全國(guó)樓市的趨勢(shì)，樓市分化將成為常態(tài)，因此選房時(shí)一定要結(jié)合所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況做好分析研判。

近一個(gè)月，已有海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店五地出現(xiàn)調(diào)控政策一日游，最近青島出臺(tái)的限售與限購(gòu)政策寬松只持續(xù)了3天就被收回。

雖然施行一城一策，但“房住不炒”的底線依然不容觸碰，去年10月的講座中我曾就此做過(guò)專門(mén)分享。不過(guò)少數(shù)城市政策放松被叫停并不能改變調(diào)控政策趨松的趨勢(shì)，畢竟嚴(yán)厲的限制政策抑制了改善型住房需求，有必要適時(shí)逐步回顧常態(tài)，因而后續(xù)的政策取向有所調(diào)整將是大概率，只待時(shí)機(jī)。

穩(wěn)定內(nèi)需是今后一段時(shí)間穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵，在各地財(cái)政壓力較大的情況下，買(mǎi)一套房的貢獻(xiàn)不亞于經(jīng)營(yíng)十家公司，只要不被媒體曝光，各地對(duì)樓市會(huì)明緊暗松。

而對(duì)于偏投資型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則要通過(guò)優(yōu)選實(shí)現(xiàn)更高的收益回報(bào)并管控風(fēng)險(xiǎn)，那就不能太過(guò)盲目，不要亂買(mǎi)房，特別提醒，疫情將對(duì)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)重塑。

疫情最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，輕舟已過(guò)萬(wàn)重山，而經(jīng)濟(jì)最艱難的時(shí)刻還遠(yuǎn)未過(guò)去，當(dāng)前世界局勢(shì)變幻莫測(cè)，為此月初在學(xué)員群中分享了近期思考的方向，這將是百年一遇的大變局，我們?cè)摵稳ズ螐模?/p>

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其實(shí)早在去年7月和今年1月中旬兩場(chǎng)線下【房產(chǎn)財(cái)富私享會(huì)】中，我就曾對(duì)今明兩年的危機(jī)狀況做出了預(yù)判，第三輪財(cái)富大洗牌已經(jīng)到來(lái)，建議企業(yè)家們提前做好準(zhǔn)備。

而這次疫情的影響超出了預(yù)期，局面比預(yù)想更為復(fù)雜，伴隨國(guó)際形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)面臨巨大壓力，會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，各個(gè)層面都將出現(xiàn)深刻變化，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也已經(jīng)落地，因而不能再刻舟求劍。

有些事情總是后來(lái)才看清楚，相信有一天你終會(huì)明白我在說(shuō)什么。

發(fā)財(cái)靠機(jī)遇，危機(jī)，也是機(jī)遇，“任何不能殺死你的，都會(huì)使你更強(qiáng)大”。2008年的危機(jī)成就了一批公司，相信本輪大浪淘沙過(guò)后也會(huì)如此，關(guān)鍵在于選擇！以上僅供學(xué)友們參考。

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今天又有3家機(jī)構(gòu)與社群邀請(qǐng)做樓市趨勢(shì)分享，年后已婉拒30余家邀請(qǐng)，為此再做以說(shuō)明：

一是目前全球形勢(shì)變幻莫測(cè)，面臨著百年一遇的大變局，樓市政策取向也有待進(jìn)一步觀察，根據(jù)形勢(shì)發(fā)展再做安排為好。

二是鑒于房產(chǎn)內(nèi)容較為敏感，平常只在學(xué)友群中或知識(shí)星球內(nèi)參中做內(nèi)部分享，此外知道越多越深入，有些信息預(yù)判越不便對(duì)外說(shuō)。

三是信息可以價(jià)值百萬(wàn)千萬(wàn)，也是最不值錢(qián)的，對(duì)于有些人而言，說(shuō)了也是對(duì)牛彈琴，沒(méi)啥用，還是真正有需求者相互交流更好！

四是有些人對(duì)房地產(chǎn)有情緒，心理上會(huì)產(chǎn)生移情效應(yīng)，可能進(jìn)行負(fù)面攻擊，因此付出要在對(duì)的時(shí)機(jī)，遇到對(duì)的人。

社會(huì)中各階層獲得的信息是不同的，大部分人看到虛假亂傳的消息，蒙在鼓里，如井底之蛙一樣談房論市，這很正常，我發(fā)現(xiàn)只有那些層級(jí)比較高的人才會(huì)真正重視趨勢(shì)與信息的價(jià)值，看的更遠(yuǎn)，更全面，并未雨綢繆。

常有人要跟我討論樓市走勢(shì)，近20年來(lái)我持續(xù)關(guān)注樓市，預(yù)判政策與波動(dòng)規(guī)律，近些年每天堅(jiān)持讀幾十篇專業(yè)文章和機(jī)構(gòu)研究報(bào)告，還有各種內(nèi)參訊息，而你偶爾讀幾篇文章，我們看到的不一樣，做出的預(yù)判也不同，有些人連房地產(chǎn)基本常識(shí)都不懂就跟著經(jīng)濟(jì)學(xué)家們一起罵，那還有什么可說(shuō)的呢？ 平常還要為一些房企董事長(zhǎng)做顧問(wèn)提供參考，確實(shí)沒(méi)時(shí)間閑聊。

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【馮國(guó)亮選好房15周年】

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