2021中國樓市十大轉(zhuǎn)變與趨勢研判——【馮國亮觀樓市】

前年7月在企業(yè)家圈層活動中分享《應對經(jīng)濟危機與第三輪財富大洗牌的策略》,去年幾次分享《樓市十大根基已變,將會何去何從?》,此前的預判在今年已然成為現(xiàn)實,7月以來很多人都感到樓市變天了,那么具體有那些變化呢?在此分享年中樓市內(nèi)參部分內(nèi)容。

 

一、市場周期出現(xiàn)變化

1998年房改以來,房地產(chǎn)以3年的短周期螺旋上升,前6個周期的情況都差不多,樓市上行一年至一年半,之后橫盤或回落調(diào)整,呈現(xiàn)漲長落短。

2017年后周期特征出現(xiàn)變化,市場周期越來越受到調(diào)控的影響,過去一盤棋式同漲同跌的波動周期徹底結(jié)束,各地市場出現(xiàn)明顯分化,進入和過去明顯不同的新周期。

 

二、樓市節(jié)奏出現(xiàn)落差

去年以來部分城市又出現(xiàn)了新一輪的行情,而各地政策、周期和市場狀況不同,因而節(jié)奏出現(xiàn)落差。


深圳東莞廣州的行情已經(jīng)結(jié)束了,樓市入冬,有些城市才走到一半的行情,如北京正處于夏末秋初的階段,長三角樓市緊隨大灣區(qū),年初強三線城市全都啟動上行了,目前熱度依然較高。

還有些城市才剛剛啟動,甚至還沒有啟動,華北房價基本穩(wěn)定,有些城市房價仍未走出下跌區(qū)間。

 

三、輪動規(guī)律出現(xiàn)變化

樓市輪動規(guī)律都是由能級高的城市向能級低的城市逐級輪動,一二三四線城市出現(xiàn)傳導效應,而今年的市場輪動則以中心城市帶動周邊城市,進而向周邊擴散。

以大灣區(qū)為例,先是深圳放松調(diào)控出現(xiàn)領(lǐng)漲,臨近東莞跟著啟動,之后輪到廣州和佛山。如今受調(diào)控影響,廣州已步深圳后塵,新房二手房同時回落,進入調(diào)整期。東莞樓市完全處于歇菜的狀態(tài),有價無市。

 

四、樓市出現(xiàn)全面分化

每個城市的周期不同,政策不同,市場狀況不同,區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展?jié)摿Σ煌?,因而分化在所難免,不同層級城市之間的市場出現(xiàn)明顯分化。

人口持續(xù)流入,產(chǎn)業(yè)、教育等優(yōu)質(zhì)公共資源分布較為集中的城市及區(qū)域,房價表現(xiàn)會相對好些。城市內(nèi)部不同區(qū)域板塊也出現(xiàn)分化,核心區(qū)域領(lǐng)漲,邊緣區(qū)域趴窩。

 

到底是漲還是跌,絕非一兩句就能概括,需要結(jié)合不同品類及檔次,具體情況具體分析。今后選房要通過數(shù)據(jù)分析,精確到區(qū)域、板塊、街道、住區(qū)、戶型。 

五、樓市標桿深圳倒了

深圳一直是全國樓市的風向標,一年前單月成交直接破萬,二手房限價后,3月-6月,二手房單月預錄網(wǎng)簽量分別為4869套、4396套、3781套、3216套,深圳上半年僅過戶2.8萬套,為近3年新低,環(huán)比下降45%,同比下降35%。

 

如今深圳樓市高位盤整,量價齊跌,囤房者不愿意降價賣房,購房者也不愿高位接盤,與2017年下半年北京樓市的狀態(tài)如出一轍,很多房產(chǎn)經(jīng)紀人今年至今沒有成交,不少房產(chǎn)中介店都倒閉了。這不僅會影響周邊城市,還會間接影響其它熱點城市的預期。

  

六、制度與趨勢都變了

如今國家戰(zhàn)略變了,樓市的根基變了,大環(huán)境已經(jīng)變了,樓市主要矛盾已經(jīng)從過去的總量不足,房子短缺,步入資源配錯導致的結(jié)構(gòu)性不均衡。

 

當前我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要關(guān)口,未來十年土地財政及土地增值的動力逐步減弱,房價上漲驅(qū)動力也會弱化。伴隨長效機制落地,行業(yè)已經(jīng)被套上緊箍咒。

  

七、金融政策全面轉(zhuǎn)向

今后5-10年經(jīng)濟增速和收入增長將放緩,難以支撐債務(wù)規(guī)模繼續(xù)地擴張下去。對于樓市而言,最大的風險就是來自于債務(wù)規(guī)模持續(xù)擴大之后的收縮,遏制杠桿率繼續(xù)攀升,穩(wěn)杠桿成為當務(wù)之急,因而今年金融政策開始收緊。

 

無論出于防范房企大而不倒,還是防范居民持續(xù)加杠桿,遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化都是大勢所趨。如果流動性持續(xù)收緊,失去杠桿的支撐,樓市熱度必然下降。

事實上,央行已經(jīng)開始布局筑堤,抵御房價未來可能下跌引起的各種風險、問題。通過三條紅線、額度管控等各種手段逐步降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿,減少對金融資源的過度占有。

八、樓市調(diào)整將長期化

土地財政仍是十四五期間主要財源,預計流入樓市的資金總量在90萬億左右,相對充足,以確保地方財政及債務(wù)風險不至于爆發(fā),這也決定了對樓市尤其是新房市場不會被過度壓制,將會處于窄幅波動的狀態(tài)。

 

房地產(chǎn)事關(guān)經(jīng)濟增長、金融穩(wěn)定與國民財富,目前中國經(jīng)濟增長過度依賴房地產(chǎn)相關(guān)投資、地方政府過度依賴土地出讓金、商業(yè)銀行體系的信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)與土地、老百姓存量財富過度集中于房地產(chǎn),這注定了樓市調(diào)整將是長周期的過程。

九、投資黃金時代結(jié)束

房地產(chǎn)行業(yè)步入下半場,過去20年的牛市基礎(chǔ)已不復存在。

伴隨調(diào)控重點逐步轉(zhuǎn)向二手房市場,預計二手房市場將在調(diào)控加碼下逐漸熄火,在一段時間內(nèi)部分區(qū)域流動性接近凍結(jié),這意味著房產(chǎn)投資的黃金時代結(jié)束了。

 

十、投資收益將會回落

以前大家投資房產(chǎn)都是低買高賣賺差價,基本都不在乎租金收益。今后家庭房產(chǎn)投資的收益率將明顯回落,投資期將由過去3年以內(nèi)的短周期為主,步入5年以上的中長持有周期為主,想要賺錢就要穿越一到兩個周期,賺長持增值、租金收益的慢錢,然而要適應賺慢錢并不容易。

今年開始步入視頻時代,敬請關(guān)注!

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