本報(bào)記者 劉頌輝 寧波報(bào)道

長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市——寧波為了剎住樓市“快車”，一個(gè)月之內(nèi)兩次出臺(tái)了調(diào)控新政，直指房地產(chǎn)投機(jī)投資行為。

7月22日，寧波市住建局、自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布公告，明確了符合條件的“無(wú)房家庭”，可在六區(qū)范圍里優(yōu)先認(rèn)購(gòu)1套商品住房。但要求在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

7月初，寧波市出臺(tái)的政策文件則將樓市限購(gòu)范圍擴(kuò)大100平方千米，提出了土地市場(chǎng)、金融政策監(jiān)管、自住住房需求以及市場(chǎng)銷售管理等方面的十條措施。因?yàn)槭菑?月7日起實(shí)施，被市場(chǎng)人士簡(jiǎn)稱為“7·7新政”。

若以“7·7新政”為市場(chǎng)的分水嶺，新政之前，寧波土拍的地價(jià)持續(xù)走高，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月寧波新房均價(jià)環(huán)比漲幅創(chuàng)下全國(guó)第一；新政之后，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者在寧波采訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住宅成交套數(shù)連續(xù)兩周下滑，成交均價(jià)亦有略微下調(diào)趨勢(shì)。

不過(guò)，在樓市行情“爬上山頭”的背后，卻有一番隱秘的操作。綠城春月江瀾、奧克斯繁花里和中海學(xué)仕里售樓處的銷售人員宣稱，可以咨詢辦理房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸款，解決購(gòu)房者的資金難題。

“新政禁止了信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于類似行為，后期還會(huì)采取措施進(jìn)一步作出處罰?！睂幉ㄊ凶〗ň址慨a(chǎn)市場(chǎng)處處長(zhǎng)王勇表示。

限購(gòu)范圍擴(kuò)大

在7月初發(fā)布新政的基礎(chǔ)上，寧波市住建局、寧波市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房銷售行為切實(shí)保障居民自住需求的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）。

《通知》明確了寧波市海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)六個(gè)行政區(qū)域內(nèi)“無(wú)房家庭”的鑒定條件，還提到符合銷售條件的商品住宅項(xiàng)目或批次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督下隨機(jī)抽取不少于50%的可銷售住宅房源（按套數(shù)計(jì)）供無(wú)房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)。

該份文件主要是保障居民自住需求，抑制投機(jī)投資行為，補(bǔ)充了多項(xiàng)具體的操作辦法。

7月6日，寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)偏熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“降溫”。

該份《通知》指出，寧波將加大土地供應(yīng)力度，從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅銷售價(jià)格，調(diào)整住宅用地出讓競(jìng)價(jià)規(guī)則，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)。

令市場(chǎng)最意外的是，新政實(shí)施之后，寧波市內(nèi)的限購(gòu)區(qū)域范圍由原來(lái)的約140平方千米擴(kuò)大至約240平方千米。

寧波市東部新城寧東路與盛梅路交叉口的保利湖光印的銷售人員就因這項(xiàng)調(diào)整方案而措手不及，因?yàn)樗怯煞窍拶?gòu)區(qū)域突然被劃入限購(gòu)圈的樓盤之一。

“銷售（人員）當(dāng)時(shí)挺慌的，對(duì)我來(lái)說(shuō)，客戶量變少，有些購(gòu)買力很強(qiáng)的客戶突然間被限購(gòu)掉，直接就買不了了?！痹摌潜P一名銷售人員回憶說(shuō)，政策發(fā)出的那天，自己很早下班，后來(lái)一整理，實(shí)際受影響的客戶大概占了總客戶量的三成。

同策寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)顯示，7月6~12日，寧波市六區(qū)住宅成交面積22.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降55%；成交套數(shù)1964套，環(huán)比下降50%；成交均價(jià)23246元/平方米。7月13~19日，住宅成交套數(shù)1629套，環(huán)比下降17%，成交均價(jià)環(huán)比下降3%。

“上半年由于土地市場(chǎng)偏熱，土拍溢價(jià)率攀升，導(dǎo)致寧波很多板塊的二手房?jī)r(jià)格急速上漲?！庇浾咔巴鶎幉ㄊ凶〗ň謺r(shí)，正在整理材料的王勇顯得神色匆忙，他告訴記者，中介機(jī)構(gòu)渲染出“面粉比面包貴”的氛圍，讓市民對(duì)一手房更加趨之若鶩，排隊(duì)搶房現(xiàn)象越來(lái)越多。為了防范市場(chǎng)惡性循環(huán)，寧波及時(shí)出臺(tái)政策，市場(chǎng)熱度得到控制，樓盤認(rèn)籌量有所降低。

綠城勇奪地王

梳理公開(kāi)文件可以發(fā)現(xiàn)，三年前，寧波曾先后出臺(tái)限貸、限價(jià)、限購(gòu)和限售政策，此次出臺(tái)新政的大背景也如出一轍，樓市過(guò)熱，地價(jià)沖擊天花板。

中指研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)榜單顯示，6月份，寧波新建住宅平均價(jià)格為17781元/平方米，環(huán)比漲幅1.33%，漲幅居全國(guó)之首。

億瀚智庫(kù)華東院相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)分析到，寧波市場(chǎng)140平方米以上面積段成交套數(shù)超過(guò)去年單月最高值，且顯著高于其他單月值，大戶型成交套數(shù)的“異常”變動(dòng)可能代表市場(chǎng)涌入了一些“意料之外”的資金。結(jié)合海外疫情對(duì)出口的打擊，寧波作為外貿(mào)業(yè)依賴較高的城市，存在外貿(mào)資金“回流”的可能性。

以住宅為主的土地成交量不斷上升，開(kāi)發(fā)商在寧波拿地?zé)崆樗苹?。中指研究院提供的?bào)告顯示，1~6月，寧波市住宅用地的成交量占比81.1%，商辦用地成交占比18.9%；成交土地出讓金達(dá)676.27億元，平均溢價(jià)率為30.7%。

其中，6月份，寧波市成交土地出讓金為309.91億元，同比增長(zhǎng)35.0%，溢價(jià)率為27.0%。住宅用地成交量占比89.9%，同比上升0.3%，共推出土地規(guī)劃建面347.98萬(wàn)平方米，成交277.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.06%，成交樓面均價(jià)10691元/平方米，同比增長(zhǎng)6.2%。綠城、濱江、世茂、藍(lán)光和招商蛇口(001979,股吧)等品牌房企積極補(bǔ)倉(cāng)，位列6月份拿地金額前10位。

6月24日，寧波鄞州區(qū)明樓街道公開(kāi)出讓一宗宅地。最終，杭州浙鶴企業(yè)管理有限公司以總價(jià)28.8億元摘得鄞州區(qū)JD07-05-08（明樓地段）地塊，成交樓面價(jià)32520元/平方米，溢價(jià)率41.4%。

記者現(xiàn)場(chǎng)走訪了解到，該宗住宅地塊由綠城摘得，是寧波土拍成交市場(chǎng)上首次樓面價(jià)突破30000元/平方米，創(chuàng)下寧波樓面價(jià)地王。

上述億瀚智庫(kù)華東院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在樓市調(diào)控加碼遏制短期投機(jī)需求下，房企應(yīng)提前做好預(yù)算決策，平衡利潤(rùn)，保持理性拿地。

寧波本地一位房地產(chǎn)從業(yè)人士亦認(rèn)為，限購(gòu)政策是在一輪火熱土拍之后出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商高溢價(jià)拿地，未來(lái)若市場(chǎng)趨于理性平穩(wěn)，則可能對(duì)其銷售環(huán)節(jié)造成壓力。

嚴(yán)查資金違規(guī)入市

盡管銷售火爆，房企競(jìng)相拿地，但是記者在寧波調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上讓信貸資金購(gòu)房的現(xiàn)象還在繼續(xù)。

在走訪悅璽道、龍湖天曜、奧克斯天一曉著、保利湖光印、萬(wàn)科東潮之濱、綠城春月江瀾、榮安江南潤(rùn)園、中海學(xué)仕里和奧克斯繁花里等項(xiàng)目中，個(gè)別樓盤工作人員向記者介紹，可以幫忙詢問(wèn)銀行辦理房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)，方便購(gòu)房時(shí)的資金需求。

7月14日，在鄞州區(qū)甬江大道與劍蘭路交叉口的綠城春月江瀾售樓處，一名銷售人員表示，如果看中房源，而首付資金實(shí)在不夠的話，自己可以聯(lián)系某商業(yè)銀行的“老師”辦理房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)。

“因?yàn)槭窃群献鬟^(guò)的銀行，認(rèn)識(shí)的話條件會(huì)比較松一點(diǎn)，而國(guó)有銀行對(duì)抵押貸查得嚴(yán)。這筆錢到時(shí)候辦理下來(lái)的話，只要多開(kāi)幾張卡周轉(zhuǎn)一下，不讓錢明顯反映是流入房市就沒(méi)問(wèn)題的，操作也比較簡(jiǎn)單，”該名銷售人員透露，只要銀行放款，就讓家人多辦幾張卡，將貸款分別打入各自賬戶，最后集中起來(lái)就能“操作”成功。

同樣的操作，在奧克斯天一曉著、奧克斯繁花里和榮安江南潤(rùn)園項(xiàng)目，置業(yè)顧問(wèn)也表示，可以幫忙向銀行咨詢。除此之外，抵押經(jīng)營(yíng)貸款不僅用來(lái)買大戶型房源，中海學(xué)仕里一名銷售人員介紹，在售的公寓房源也可以用房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸款來(lái)購(gòu)買，只要銀行流水能夠覆蓋就沒(méi)問(wèn)題。

房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸資金，也被稱為“房抵貸”，是指借款人以自然人名下的房產(chǎn)（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)用途的人民幣貸款。

根據(jù)寧波市發(fā)布的調(diào)控新政，7月7日后，將嚴(yán)格執(zhí)行差異化個(gè)人住房信貸政策，針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，適度降低金融杠桿率，保障預(yù)售資金安全，嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)捂盤惜售、虛假宣傳、信貸資金違規(guī)入市等擾亂市場(chǎng)秩序的，加大查處力度。

王勇表示，新政特別提到了信貸資金不能流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是未雨綢繆，不能步深圳的后塵?！澳壳斑@種現(xiàn)象不多，但確實(shí)也可能有苗頭。對(duì)于類似違規(guī)問(wèn)題，寧波還可能出臺(tái)一個(gè)持續(xù)監(jiān)管配套的文件，對(duì)中介機(jī)構(gòu)跟房地產(chǎn)企業(yè)的行為進(jìn)行規(guī)范，甚至對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行公開(kāi)通報(bào)?！蓖跤轮赋?。

目前，針對(duì)樓盤提供上述業(yè)務(wù)的情況，綠城寧波公司已對(duì)相關(guān)銷售人員進(jìn)行批評(píng)教育，并且召開(kāi)了紀(jì)律整治會(huì)議。該公司負(fù)責(zé)人向記者表示，公司嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)進(jìn)行銷售，不允許提供房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房的行為，上述情況是銷售人員個(gè)人為了促進(jìn)銷售速度所致。

記者就樓盤相關(guān)業(yè)務(wù)和布局策略問(wèn)題，致電致函奧克斯地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)(000517,股吧)等企業(yè)進(jìn)行求證，但截至發(fā)稿，尚未收到回應(yīng)。

寧波綠城.jpg

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