濱江兇猛:拿下首個百億地塊,逆勢加杠桿擴張
濱江集團(002244.SZ,簡稱“濱江”)在杭州大本營,拿下自成立以來的首個百億地塊。
7月31日,備受關(guān)注的杭政儲出(2020)48號地塊(簡稱“文暉三芒星地塊”),鎖定在107.38億元成交。
在與融信中國、綠城中國、融創(chuàng)中國等23家房企歷時2個多小時、82輪競價后,濱江勝出。
值得一提的是,文暉三芒星地塊是今年以來杭州成交價格最高的地塊,也是杭州史上價格第三高的百億地塊。
截至目前,杭州成交價過百億的地塊共計5個。不過,該塊地21.77%的溢價率,在5個百億地塊中并不算高,僅排在第四位。
根據(jù)土地出讓公告,文暉三芒星地塊由三宗子地塊組成,可建面積29.85萬平方米,未來商品住房銷售精裝均價不高于51700元/平方米(裝修標準4500元/平方米)。按照初步測算,項目可售貨值或能達到150億元。
成交當天,濱江就掛出紅色背景的拿地海報以示慶祝,上寫“致敬杭州、感恩時代、乘風(fēng)破浪”。
重倉杭州
在杭州,濱江與綠城中國齊名。時代周報記者根據(jù)濱江公告梳理發(fā)現(xiàn),今年以來濱江在杭州積極拿地。
(濱江截至目前拿地匯總)
截至目前,該公司共計獲得的18塊地中,12個集中在杭州??傆?06.4億元的拿地總金額中,杭州占比近80%。
有意思的是,除了1月17日和4月17日拿下的地塊之外,其余在杭州所拿地塊溢價率皆在21.4%—29.9%的區(qū)間之內(nèi)。
杭州也是濱江的重要業(yè)績貢獻地。
根據(jù)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,濱江上半年完成銷售額547億元,其中大本營杭州以網(wǎng)簽金額156.1億元和178.5億元,分別位列杭州地區(qū)銷售權(quán)益榜和操盤榜第一名。
杭州也是市場熱點城市之一,處在量價齊漲的狀態(tài)。
根據(jù)《中國指數(shù)研究院300城市土地市場交易年報》,2015年至2019年,杭州土地出讓金額分別為638.2億元、1612.9億元、2190億元、2442.9億元和2764.7億元,在全國城市總金額排名中一路從第7位、第3位、第2位,直至提升到過去兩年里的第一位。
今年上半年,杭州仍以1527.51億元的出讓總金額居全國第一位。
在價格上,從6月國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市價格變動情況看,杭州新房價格環(huán)比上漲1.2%,超過熱門城市深圳的0.8%。二手房方面,杭州環(huán)比漲幅1%,居前列。
據(jù)時代周報記者了解,在濱江今年土儲規(guī)劃中,來自杭州、浙江省其他城市和省外的占比約為5:3:2。明年的比例則希望調(diào)整為4:3:3,重點是浙江、江蘇和廣東省以及杭州市。
逆勢加杠桿
5月15日,濱江年度股東大會上,董事長戚金興定義2020年為公司的騰飛年,也感慨杭州土地市場競爭之激烈,是他從業(yè)28年來前所未見。
另據(jù)克而瑞《2020年1—7月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地TOP100》顯示,濱江土地新增貨值達1285.2億元,排第13位。
2017年是濱江在銷售規(guī)模上發(fā)力的起始年,當年銷售金額為615億元。2019年首度沖破千億,到1120億元。
而2017年起也是金融去杠桿的大環(huán)境,戚金興也堅定認為,濱江逆勢加杠桿完全是在安全可控范圍內(nèi)。
2019年,他曾對時代周報記者解釋稱,濱江之所以能夠加杠桿在于之前實施“兩保持兩下降”——保持現(xiàn)金流和銷售量、降低貸款與負債。這為公司日后在規(guī)模發(fā)展上騰挪了空間。
值得一提的是,不同于絕大多數(shù)房企,濱江在規(guī)模擴大的同時,綜合融資成本處在不斷下降的通道。2017年至2019年分別為6%、5.8%和5.6%。2019年末扣除預(yù)收款后的有效負債率僅為39.82%,遠低于行業(yè)平均水平。
“現(xiàn)在不是跟以前以前一樣靠膽子的賭博式發(fā)展,而是更看重能力?!苯衲?月,戚金興回應(yīng)時代周報記者稱。
據(jù)時代周報記者了解,本次拿下的百億地塊,濱江未來將引入其他開發(fā)商進行合作開發(fā)。
合作開發(fā),也是濱江的開發(fā)特點之一。
在今年濱江競得的土地公告中,都會提示“鑒于未來公司可能就項目引入合作者,公司在項目中所占權(quán)益比例可能發(fā)生變化?!?/p>
體現(xiàn)在財報上,濱江“小股操盤”的模式有不錯的利潤收益。并表的合作項目少數(shù)股東權(quán)益從2017年的20.81億元上升至2019年的58.45億元。
來源:時代周刊
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