廣州樓市:這類房產(chǎn)再便宜也不要碰,入手資產(chǎn)至少縮水一半

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-10 22:21

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問：廣叔您好，君匯世家和富力天河華庭目前放盤都不多，想請(qǐng)教一下，能不能推薦幾個(gè)老城區(qū)比較好的樓盤（帶學(xué)位的大戶型），如果東風(fēng)廣場(chǎng)和錦城花園對(duì)比，各有哪些優(yōu)勢(shì)

回答：你好。這兩個(gè)盤就隔著一條街，理論上有相同比例的漲幅。東風(fēng)廣場(chǎng)小區(qū)環(huán)境看起來更整潔，樓保養(yǎng)的很好；錦城花園顯得老舊了一點(diǎn)。首選東風(fēng)廣場(chǎng)

提問：廣叔，您好！謝謝您這幾天的指點(diǎn)！聽您前天講得，今天去看了黃埔科學(xué)城和知識(shí)城，感覺科學(xué)城有點(diǎn)貴了，超預(yù)算了。萬科新里程很舊的也要3.5萬新福港鼎峰要4萬+ 。去看了知識(shí)城的時(shí)代天韻和保利拾光年都是 2.5+，總價(jià)能在250以下。 1.您覺得這知識(shí)城值得投資嗎？5年后能漲到3.5萬嗎？2.如果可以投資的話，時(shí)代天韻近地鐵二手現(xiàn)樓，保利是大開發(fā)商，哪個(gè)更好？

回答：你好。1、知識(shí)城中長(zhǎng)期也是有一定潛力的。只能說有潛力，不預(yù)測(cè)漲幅。2、首選保利拾光年，建筑風(fēng)格很受現(xiàn)在年輕人歡迎。

提問：新人首問：廣叔您好！想請(qǐng)教您兩個(gè)問題，謝謝！1、廣州珠江新城的星匯國(guó)際住宅大單間45方左右的值得投資嗎？2、如果自住，廣州荔灣區(qū)的金域華府好嗎？或者荔灣長(zhǎng)壽路附近自住的話推薦買哪里的次新房呢？

回答：你好。1、星匯國(guó)際，珠江新城西，2003年的房子，近地鐵，自住+投資可以考慮，純投資并非最優(yōu)選。2、金域華府，龍津，近地鐵長(zhǎng)壽路站，靠近康王中路可能會(huì)有點(diǎn)噪音，自住可以考慮。荔灣應(yīng)開發(fā)較早，整體次新房子比較少。還可以看看譽(yù)領(lǐng)軒。

提問：新塘，長(zhǎng)安，南沙有沒有限購(gòu)？分別需要什么條件嗎？南沙，長(zhǎng)安，新塘，投資三五見效的哪個(gè)更適合？請(qǐng)問您最看好的是哪里的哪個(gè)樓盤？謝謝！

回答：目前東莞有一年社保可以買。廣州新塘是不限購(gòu)的。南沙有本科學(xué)歷或者中級(jí)職稱就能買。樓盤可參考：長(zhǎng)安：長(zhǎng)安花園、金沙花園、龍光江南大境。新塘：保利東江首府、錦繡新天地、力誠(chéng)凱怡灣。南沙：越秀濱?，B城、疊翠峰、南沙保利城。

提問：你好廣叔，我遇到了一個(gè)您教育過的問題—買房不能既要這個(gè)好和又要那個(gè)好的患得患失的糾結(jié)。我之前提問過鹽田佳兆業(yè)的評(píng)價(jià)，我現(xiàn)這幾天又看了光明的華潤(rùn)公園九里，我覺得更動(dòng)心，相對(duì)我之前看的鹽田佳兆業(yè)、龍崗大運(yùn)、布吉這三個(gè)地，光明更適合我這種習(xí)慣生活在南山寶安的人。但是，華潤(rùn)公園九里學(xué)位差、地鐵較遠(yuǎn)、處于光明區(qū)非中心位置、四房實(shí)際面積相對(duì)深圳東部的盤子較小、至今沒售罄，且光明短期內(nèi)已經(jīng)沒有其它新樓盤可以買，我又急著盡快買掉，有點(diǎn)尷尬，既滿意光明的地理位置便利，卻又對(duì)已了解的缺點(diǎn)感到不踏實(shí)。請(qǐng)問您對(duì)公園九里這個(gè)樓盤的升值前景如何判斷？

回答：你好，華潤(rùn)公園九里：華潤(rùn)、萬科是最會(huì)花低成本營(yíng)造高逼格的開發(fā)商了：取一個(gè)高大上的名字，再花點(diǎn)小錢在門口糊弄一個(gè)小資情懷的商業(yè)街！產(chǎn)品是不錯(cuò)的：大花園、剛需戶型。但是跟正大城、九龍臺(tái)、新都會(huì)比，這個(gè)算是光明去化速度最慢的盤了，為什么？ 1、地處公明，周圍環(huán)境差了點(diǎn)； 2、地鐵太遠(yuǎn)，導(dǎo)航了一下，1.4公里，還是之前說的，這個(gè)價(jià)格，我為什么不買宏發(fā)嘉域？但是，不妨礙他近期就會(huì)清盤，因?yàn)楣饷魈鹆耍幸绯鲂?yīng)，售樓部熙熙攘攘都是人！總結(jié)：賣的火的不一定是好盤，賣得差的不一定垃圾，買盤一定不要有從眾心理！

提問：廣叔你好，我本人是廣州戶口，老婆是湖北荊州縣城老家戶口，現(xiàn)在在浙江做網(wǎng)店。在盤龍城f空港有一套138平3房，在浙江有一套排屋，去年才買的。手上有現(xiàn)金70萬?，F(xiàn)在想去廣州發(fā)展置業(yè)，武漢的房子有買家開價(jià)140萬，賣了以后我就一共有現(xiàn)金180萬左右。浙江的排屋不滿兩年，掛出去了沒幾個(gè)人問，也還有貸款，不好出手。這180萬去廣州的話聽說要首付7成，感覺買不到好房子呀。很迷茫，猶豫賣不賣盤龍城的房子。明年9月小孩就要讀小學(xué)了，挺急的。很后悔買了浙江的排屋，去年不買排屋直接去廣州買房就好了。浙江的排屋有貸款，在廣州怎么做到首付3成呢？告訴我怎么才能讓自己的資產(chǎn)效益最大化呢？盤龍城的房子賣不賣呢，賣了以后如何在廣州置業(yè)呢。

回答：你好，盤龍城是價(jià)格洼地，不是價(jià)值洼地。盤龍城這個(gè)板塊從地理位置來看不算太偏，大部分因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)限高所以發(fā)展一直較弱，也沒什么高樓大廈，人氣不足。逐漸成為睡城，天花板相對(duì)較低。廣州目前有2種方案可以操作成首付3成，投資回報(bào)率最大的樓盤，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問：廣叔好，買二手房已經(jīng)簽了合同之后才發(fā)現(xiàn)所買房屋已經(jīng)被抵押了，怎么辦？

回答：你好，1、對(duì)于有抵押的房屋，買賣雙方簽署的房屋買賣合同是有效的，但是不能辦理過戶。2、房屋有抵押的，需要賣方明確還清該房屋剩余貸款的具體時(shí)間，以及辦理解除抵押登記手續(xù)的具體時(shí)間。3、賣方解押所需的資金，可以是自籌，也可以是買方提供的首付款。對(duì)于買房提供首付款用于解押的，其首付款資金應(yīng)?？顚Ｓ没蛘邠?dān)保支付。這種方式是比較保險(xiǎn)的。4、不要直接把錢給賣方，會(huì)非常被動(dòng)。5、對(duì)于已抵押房屋剩余貸款金額超過房屋成交價(jià)80%的，要特別防范交易風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于大額定金以及首付款應(yīng)進(jìn)行資金監(jiān)管。

提問：你好廣叔，廣州萬博一套(108平)，深圳蛇口育才學(xué)位房(30平) ，兩套都有貸款并放租，我深戶、老婆廣戶，目前南山工作。之前是按職能劃分的房子：養(yǎng)老萬博(環(huán)境、醫(yī)療、位置)、學(xué)位蛇口(育才二小三中)、工作租房(就近原則)。當(dāng)前還貸壓力還好(租金+公積金》=月供)，有一個(gè)100萬左右的首付借款需要2年內(nèi)還掉，年收入80。想請(qǐng)教當(dāng)下策略： 1、就這么還貸，找舒服的小區(qū)租著(工作得不被lock) 2、抵押出來再折騰一套，涉及資金規(guī)劃(貸款+現(xiàn)金流)

回答：你好，現(xiàn)在的負(fù)債率太低了，可以考慮申請(qǐng)銀行加按揭，繼續(xù)加倉(cāng)。負(fù)債率是很多人關(guān)心的話題，但是一般資產(chǎn)上到一定的體量才需要關(guān)注，個(gè)人認(rèn)為凈資產(chǎn)在A7.5之前，或者三套房之前，不用關(guān)注這個(gè)指標(biāo)，把關(guān)注焦點(diǎn)放在現(xiàn)金流的土上即可。資金利用率太低，容易坐吃山空。A7.5以上的伙伴如果有不懂怎么計(jì)算負(fù)債率，我就說下：負(fù)債率=負(fù)債/總資產(chǎn)，總資產(chǎn)=凈資產(chǎn)+負(fù)債，一般平穩(wěn)行情下，負(fù)債率控制在60%左右就可以了。太低了，你負(fù)債抵抗通脹的錢就少了；太高了，月供壓力也會(huì)比較大，建議停下歇一歇。

提問：你好廣叔。剛需首套上車，有預(yù)算750w左右，我的上班地點(diǎn)在留仙洞總部基地，目前在考慮不知道是該選擇坂田的新盤(大族云峰，華暉瑞禧)，還是選擇西麗的桃源村三期，請(qǐng)問您什么建議？

回答：你好，大族云峰和華暉瑞禧性價(jià)比中等，沒啥優(yōu)點(diǎn)也沒啥缺點(diǎn)，不貴也不便宜?？紤]自住可以買，投資價(jià)值一般般。桃源村就是這樣的社區(qū)。桃源村分三期，非常非常非常大，幼兒園小學(xué)中學(xué)都有，宜居角度是更好的，北邊塘朗山，門口桃源村站，去福田很方便。成交量很高，用來南山上車都可以。兼顧投資，更傾向桃源村。

提問：你好廣叔，下梅林的梅香學(xué)校原本專供于梅林一村，后來?yè)?jù)說在下梅林其他小區(qū)聯(lián)合抗議爭(zhēng)取下，變成了2月底正式發(fā)文劃分學(xué)區(qū)中的“試行共享大學(xué)區(qū)”。請(qǐng)問如何解讀“試行”二字？在這個(gè)情況下，如果購(gòu)買其他樓盤小戶型求學(xué)位的房票，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)學(xué)位再被劃出的風(fēng)險(xiǎn)呢？原計(jì)劃是買嘉鑫陽(yáng)光雅居的小戶型，為了5年后小孩讀該校初中，目前掛牌的價(jià)格已提前預(yù)支了學(xué)位，還能繼續(xù)買嗎？

回答：你好，其實(shí)不太建議賭學(xué)區(qū)，特別是周邊樓盤小戶型扎堆的學(xué)校，很容易被擠掉。

提問：你好廣叔，手里有40萬的首付，想投資一套總房款100萬左右的房產(chǎn)。在海口和惠州選擇，純粹的投資，按5—8年看，您覺得應(yīng)該在哪里選擇？謝謝。

回答：你好，二選一選海口吧。惠州的供應(yīng)量，決定了5-8年樓市都會(huì)延續(xù)半死不活的行情。但海南是個(gè)神奇的島，中央關(guān)注度很高而且定位搖擺，時(shí)不時(shí)地給政策，一會(huì)兒捧上天，一會(huì)兒打入地，寵辱盡在朝夕。反正也就100萬，還不如賭一把海南的高光時(shí)刻。

提問：你好廣叔，深圳不熟，有沒有具體版塊推薦？800-1000的。投資為主

回答：你好，800w以上總價(jià)在深圳主流的觀點(diǎn)是“高端盤”，首先選地段，其次選功能，再次選學(xué)區(qū) 深圳各區(qū)的一類地段：福田中心區(qū)、香蜜湖、安托山、華僑城、紅樹灣、科技園、后海、深圳灣、蛇口、前海、寶安中心、大學(xué)城、鳳凰城、白石龍、紅山、上塘、大運(yùn)、坪山中心大資金慎重，找我來做資產(chǎn)配置規(guī)劃

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