東莞樓市:發(fā)現(xiàn)買房最容易犯的錯誤,別再入坑了!

來源：智能家居時間：2020-08-11 22:48

以下精選問答內容來自“廣叔談房”公眾號

提問：你好廣叔，東莞有兩套，一套在供，想在佛山入一套，首付約70左右的，有什么介紹，佛山新城的保利天宸如何

回答：你好。保利天宸區(qū)位還可以，近佛山公園，3號線在線，未來開通有一定利好。其他的可以考慮千燈湖：中海錦城國際花園、萬達華庭、中海寰宇天下

提問：廣叔好，東莞萬科松湖傳奇（目前3萬）旁邊的新盤源悅（約2.8-3萬），是否值得入？90平3房，92平3房，115的4房，130的4房，純投資選哪個面積好？

回答：你好。源悅可以考慮，建議選擇3房92平，112的4房次之。

提問：新人首問：手上200，有東莞房票?；㈤T華僑云麓臺開盤3萬是否可以入手，另外想3-5年內短線，東莞哪些盤最有價值，回報快！

回答：你好。華僑云麓臺自住可以考慮，由于周圍較多工業(yè)廠房，配套商業(yè)交通等還欠缺，投資價值一般。

3-5年短線，參考選籌：

松山湖：保利紅珊瑚花園、星城翠瓏灣

南城：萬科金悅香樹、萬科翡麗山、恒大御景

長安新區(qū)：長安花園、金沙花園、龍光江南大境

大朗：萬科金域藍灣、大朗碧桂園、松湖朗悅、東方銀座中心城

提問：你好廣叔，我家一套龍崗悅瀾山花園89平和京基御景華城39平，預計全賣了資金大概500W。我和我老公30歲，總收入月均5萬+，小孩一歲，考慮房子綜合教育、投資潛力、二胎三房等。目前考慮如下 1碧海區(qū)域，800萬內有能力購置，考慮玉湖灣或者御龍灣，月供壓力相對不太大，其他資金可考慮其他投資，但教育資源一般，配套也還沒起來 2、寶中區(qū)域，最大可接受900+，月供壓力較大，資金也全投了，比較激進，也怕自己高位上盤。目前幸福海岸、麗景城、深業(yè)新岸線、凱旋城都900萬多。這些房源您推薦哪個？ 3、后海，城市印象、保利城、海印長城900+，跟寶中哪個更推薦。以上選擇請廣叔指點迷津，萬分感謝。

回答：你好， 1.碧海是非常推薦的投資板塊，入手碧海有個前提，未來5年內你們還需要再入手一套能掛學位的小戶型。 2.寶中教育是亮點，但是上一輪領漲中，這些盤溢價太多，你關注的這幾個盤目前只認可8萬的單價，需要花精力淘筍。 3.后海板塊整體還行，略微跑贏大勢?？梢灾攸c關注。另外前海南帶學位兩房也可以關注。傾向方案3

提問：廣叔好，我在深圳，預算在300w左右，最多350w，目前看的預算內南山福田的房子都不太滿意，我應該再淘一段時間還是先上車啊？或者如果擴大范圍您有建議嗎？目前寶安已經(jīng)漲了很多了，羅湖又擔心日漸衰落，不知道該不該選擇。

回答：你好，先淘一段時間，反正房價已經(jīng)漲起來了。不著急上車了，寶安雖然漲了很多，但長期依然沒有問題，因為它目前配套確實不太成熟，區(qū)域板塊還有很大發(fā)展空間。有發(fā)展空間，就有希望。萬物之中，希望至美。投資房子，也是投資預期。羅湖不用擔心日漸衰老，它本來就是這樣。如果把城市發(fā)展比作個人成長，羅湖差不多邁入老年。

提問：你好廣叔，我手上子彈50萬，想在廣州上車，兼顧自住和投資需求，沒有市區(qū)購房資格。目前看了南沙、新塘、中新板塊的幾套房子，已放棄南沙，其他兩板塊中比較中意的是品秀星圖、錦繡天倫、御溪世家，都算比較靠近地鐵，符合我的交通需求?，F(xiàn)在比較糾結的是在這幾個當中選一個先上車還是再等等看？您這邊有適合剛需的盤推薦嗎？第一次購房，比較緊張，還請多多指教。

回答：你好，每輪行情下：板塊輪動到底改怎么演變，市中心：在上漲期漲幅中等，在下跌和橫盤期最抗跌，遠郊區(qū)：在上漲期漲幅最好，在下跌和橫盤期最易跌。

1、每輪行情的特點是市中心先動，城郊結合部再動，最后是近郊、遠郊，這是板上定訂的事實。2、每輪行情，每個外圍的區(qū)域甩掉的都是爛貨都是外地的接盤俠，外地人哪里懂一個城市的發(fā)展啊，所以不熟的地方千萬不要去，因為信息差的原因，所以外地人就買單了。3、廣州：上面的這種情況，廣州的新塘、南沙、部分番禺、從化、部分白云，都是這種類型和特點，大家要小心謹慎??！

最后說說中新知識城：1、你見過世界上任何一個城市，距離市中心45-50公里的地方，盡管有一個概念在那里，會發(fā)展的起來且會發(fā)展的很好嗎，至少我敢說需要很長很長的時間.2、知識城這個片區(qū)的背后大莊家是：廣州市政府+新加坡資方。政府要賣地賺錢，新加坡投資要追求回報率，所以一拍即可，但是現(xiàn)在好像不了了之，政府拍地賣地賺錢，但好像新加坡政府不領情走了.3、一個區(qū)域有沒有前途，要看兩個東西：產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)檔次、交通配套以及跟市中心的聯(lián)系。這兩個東西現(xiàn)在看來，都是極具的具有不確定性，風險太高了.4、我當然知道，那邊的空氣好，有碧綠碧綠的鳳凰湖，以及遠處帽峰山不錯的景觀，但生活配套和通勤距離已經(jīng)超過了正常人的極限，太難了。.

這幾個板塊實在要買的話，就新塘吧。

提問：你好廣叔，以投資為主，總價260萬左右，年前看了八卦嶺一帶，福田保稅區(qū)一帶，南山前海帶南海中學的小戶型學位房，都感覺上漲得不少，不知道現(xiàn)在會不會已經(jīng)比較高位了是否還適合入手？您覺得哪一個比較推薦？或者您有更好的推薦嗎？非常感謝！

回答：你好，低總價小戶型，這一輪凡是有點概念的全部雞犬升天。八卦嶺老破小靠一個荔園小學沖到十萬，我可以很確定的說，如果中學沒有名校落地，根本撐不起十萬的價格，不相信可以參照位置和配套更好的締夢園。南海中學，已經(jīng)淪為二類下，一大片老破大老破小自稱學位房不心虛嗎？福外南作為區(qū)域名校的分校，底子沒有四大硬，成績還沒出來價格已經(jīng)透支，考不好怎么辦？投資客站崗唄！大漲帶來非理性的羊群效應，然后是漫長的理性回歸，260萬雖然選擇有限，我們也會回避這些羊群盤，推薦更穩(wěn)的片區(qū)和產(chǎn)品。

提問：你好廣叔，坐標中山，聯(lián)通廣深，那么深中通道的馬鞍島地塊或者廣州線的南沙港值得關注嗎？

回答；你好，深中通道開通后中山的人口會被深圳虹吸，利好深圳，利空中山?，F(xiàn)階段不建議入手南沙，廣州發(fā)展向東向南，目前更傾向黃埔。總體來看，黃埔屬于中心六區(qū)之一，在經(jīng)濟發(fā)展、軌道交通規(guī)劃、與中心區(qū)的距離等方面，都更占上風。這也是為什么限購放松后，黃埔更吸金的原因。南沙戰(zhàn)略位置很好，未來可能成長為一個很大的城市。南沙未來的.上限是很高的，完全可能接近廣州、深圳市區(qū)的水平。而現(xiàn)在，南沙新房不到3萬，廣州珠江新城次新房10萬，深圳南山、寶安次新房10-20萬。

當然，目前租和賣的流動性都是比較差的，配套也是基本沒有的。所以，對于喜歡較高風險較高收益、博取超額漲幅的投資者來說，是個不錯的“戰(zhàn)點”。南沙的夢想，并不是成為一個睡城、衛(wèi)星城而已。而是劍指廣東省的第三個一線城市本身！它也有足夠好的位置、足夠大的腹地來挑戰(zhàn)這一點。南沙成功概率并不一定能到50%，對我個人而言，我不太喜歡風險大的投資產(chǎn)品，我只買很高很高確定性的超級城市。廣州市區(qū)收益更穩(wěn)

提問：你好廣叔，想請教一下: 本人（女），福田深戶，社保十一年，有一套房子在皇崗片區(qū)的皇都廣場，一號樓，屬于住宅性質。高層東南，面積108，大概可以賣580-630，房子持有多年貸款早還完。滿五唯一，紅本在手。我想問一下： 1、房子這些年漲的慢，是現(xiàn)在出手還是等兩年后再出手。兩年后是想看看皇崗口岸規(guī)劃好以后以及皇崗中學重新掛牌，房子會不會漲多一些。另外，就是孩子暑假后是讀五年級，兩年后能確保讀重建后的皇崗中學。 2、房子現(xiàn)在空置，如果建議賣我就馬上賣，然后買比皇崗中學好的學區(qū)房。如果不賣，就出租出去，同時看看能否抵押貸款投資點潛力房，讓它價值最大化，我目前是LH單身，深戶兩年，社保十一年，年收入有30。

回答：你好，皇崗口岸通關，貨柜車搬去蓮塘，有河套深港聯(lián)合創(chuàng)意園區(qū)的開發(fā)。但皇崗片區(qū)短期內沒有什么成長性，也沒有大量人口導入，光靠吃福田的老本，沒有拿得出手的硬核是不夠的。十年前人們提及皇崗的時候就在說河套，十年過去了，空有深圳人民的一廂情愿，而今時今日的HK，對面的建設恐怕依然還會是停留在藍圖上。皇崗片區(qū)的住宅更多承擔福田中心區(qū)的外溢，屬于補漲區(qū)。更適合資金量少的剛需族落腳?；蕧徶袑W的改建，除了硬件上的提升，軟件上會有什么改變更關鍵。傳統(tǒng)的教育管理體制會不會創(chuàng)新突破，結構失衡的教職工隊伍會不會優(yōu)化，優(yōu)質生源的流失會不會改善。皇崗中學，更可能的是穩(wěn)步提升。綜合考慮可以

提問：你好廣叔，我跟我老婆都是深戶，但是長年在蘇州，去年年底聽中介忽悠買了一套頤安麓園143平方，一套金地龍城中央89平方，現(xiàn)在感覺到了沒買對，價格也全部都跌了，現(xiàn)在金地的房子過戶給我老婆，現(xiàn)金差不多230萬左右，我朋友讓我在龍崗投資一套，感覺大家好像都不是很看好東部，永哥你有沒有更好的投資標，想做純投資，光明沙井那邊怎么樣呢？謝謝。

回答：你好，這兩個盤在龍崗算中等盤吧，去年年底買在龍崗，現(xiàn)在看不到漲幅也是很正常，這個階段正是龍崗的橫盤期。你已經(jīng)有兩套在龍崗，如果要入手第三套換個片區(qū)肯定是好的，不能在龍崗死磕?，F(xiàn)金230左右，如果總價考慮在450左右，西部和中部都是可以淘到潛力盤的，而且短期就能看到漲幅。光明沙井要投長線會比較好，要是超過400萬總價我就不太建議，長回報周期的項目，不太適合放置大量資金。

提問：你好廣叔。布吉的鴻榮源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨著在建14號線地鐵口，據(jù)說四年后五站到福田。附近老點點小區(qū)不足四萬單價，是否有空間？

回答：你好，二手房里買未來地鐵口，挺好的。只是不適合長持，就是3年后的一波行情，所以需要考慮置換賣出的折損和投資其他更優(yōu)質板塊的機會成本。自住沒問題，龍崗的房子真是又大又便宜，適合養(yǎng)娃住家，心情很愉快的。

提問：你好廣叔，從未來5年時間來看，前海旁的前海豪苑小區(qū)（前海路上）具有投資升值潛力嗎？是否能跑贏南山整體水平。另外，這里學位是否存在因前海片區(qū)發(fā)展而升級的可能性，如名校的集團化？

回答：你好，前海豪苑，大名叫東方銀座公館，是一個占據(jù)了好區(qū)位的爛樓盤。硬傷多如牛毛，兩棟大塔樓，沒有小區(qū)，盤子超小容積率超高，復式產(chǎn)品，戶型設計超爛。這樣一個產(chǎn)品，靠著樓盤新和前海的區(qū)位，硬是飆到了八萬多的單價，也是很神奇了。不過，大風起時，豬會飛上天，大風過后，最先掉下來的也是豬，前海的房子也是一樣，普漲之后是分化，東方銀座未來的命運已經(jīng)注定。

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