在過去的20多年里，由于房?jī)r(jià)始終保持只漲不跌的態(tài)勢(shì)，這就給購(gòu)房者造成一種買房穩(wěn)賺不賠的錯(cuò)覺。特別是今年遭遇了百年罕見的新冠疫情，很多城市房?jī)r(jià)在疫情緩解后迅速上漲，特別是上漲幅度居于全國(guó)之首的一線城市深圳房?jī)r(jià)的強(qiáng)力回升，也讓那些炒房客更加堅(jiān)信，中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)的漲下去。

而國(guó)外貨幣政策方面，截至7月底美聯(lián)儲(chǔ)開啟瘋狂印鈔模式，啟動(dòng)刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇法案，M2的年增長(zhǎng)率一度超過20%。其他國(guó)家在貨幣被動(dòng)升值的情況下，為了減緩出口壓力和防止外匯儲(chǔ)備貶值只能跟進(jìn)放水。中國(guó)也無法例外，截至上月底M2余額高達(dá)210多萬億。很多人擔(dān)心超發(fā)的貨幣會(huì)導(dǎo)致手里的錢貶值，加上現(xiàn)在的豬肉、雞蛋等價(jià)格確實(shí)漲了不少，而且就像房?jī)r(jià)一樣，漲上去了卻很難看到下降的跡象，于是有些普通投資者就坐不住了，想按照過去的老路子，繼續(xù)投資房產(chǎn)抵抗通脹。

那么今年乃至今后5至10年內(nèi)房產(chǎn)還有投資價(jià)值嗎？應(yīng)該說這個(gè)問題是仁者見仁智者見智。比如有人就認(rèn)為，房地產(chǎn)一樣是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，能夠帶動(dòng)上下游50多個(gè)行業(yè)共同發(fā)展，由于作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位長(zhǎng)期無法撼動(dòng)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)又遠(yuǎn)沒有結(jié)束，那么今后很長(zhǎng)一段時(shí)間中國(guó)都不可能離開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，有錢用來投資買房仍然是今后一段時(shí)期最好的選擇。

而筆者則認(rèn)為，如果從純居住的角度來說，這樣的觀點(diǎn)確實(shí)有一定的道理，在房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定的當(dāng)下更適合剛需買房。但是對(duì)于投資者來說，如果繼續(xù)抱著過去買房會(huì)穩(wěn)賺不賠的老觀念，現(xiàn)在就顯得不合時(shí)宜了，主要有以下幾方面原因。

第一，本來中美貿(mào)易戰(zhàn)就已經(jīng)導(dǎo)致進(jìn)出口貿(mào)易受阻，而疫情到來之后，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加嚴(yán)峻。現(xiàn)在各行各業(yè)都不景氣，失業(yè)率有所上升，居民手中的余錢不多，還要用于子女教育以及醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的支出，但是房?jī)r(jià)居高不下，能夠用于買房的錢就更少了。而二手房市場(chǎng)萎縮狀態(tài)已經(jīng)多時(shí)，成交量下滑，但掛牌量不斷增加，說明經(jīng)濟(jì)壓力下，很多人都在出售房產(chǎn)救急，在經(jīng)濟(jì)沒有完全恢復(fù)前，高房?jī)r(jià)很難找到人接盤。

第二，投資房產(chǎn)需要一個(gè)快速變化的市場(chǎng)環(huán)境，就像2015年至2018年上半年那樣，房?jī)r(jià)幾乎一天一個(gè)價(jià)的上漲，這就自然導(dǎo)致購(gòu)房需求恐慌性爆發(fā)，市場(chǎng)成交量增加，投資者通過簡(jiǎn)單的快進(jìn)快出，輕松獲取收益。但是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)幾年出現(xiàn)平穩(wěn)，而且宏觀政策也是不準(zhǔn)大漲大跌，現(xiàn)在剛需買房變得更加沉穩(wěn)，而投資的房子不可能這邊買那邊賣，通常會(huì)在手里囤上三五年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，那么市場(chǎng)成交量下滑后，市場(chǎng)流動(dòng)的節(jié)拍變慢，肯定也是不利于炒房熱錢流動(dòng)的。

第三，投資房產(chǎn)是要計(jì)算成本的。盡管疫情過后多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，但也只是微漲，若是考慮寬松貨幣政策加持帶來的影響，其實(shí)等于沒漲。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，全國(guó)百城房?jī)r(jià)上漲幅度僅僅只有1.27%。如果按照這個(gè)幅度計(jì)算，那么今年全年的房?jī)r(jià)上漲幅度很可能連3%都不會(huì)超過。但是在如今高房?jī)r(jià)的背景下，投資房產(chǎn)往往需要加杠桿才能實(shí)現(xiàn)，那么扣除銀行利息、房屋折舊、交易稅費(fèi)等支出，如果房?jī)r(jià)每年不能上漲9%以上，投資房產(chǎn)不僅注定不能保值，多數(shù)人還要虧本。

第四，如今中國(guó)家庭財(cái)富的77%以上都是房產(chǎn)，說明國(guó)人把大部分的錢都拿來買房子了，而超過一半以上的家庭都需要借用杠桿買房，但是一個(gè)人的有效賺錢時(shí)間其實(shí)最長(zhǎng)也只有30年左右，已經(jīng)達(dá)到貸款款期的極限，說明繼續(xù)加杠桿的空間已經(jīng)沒有了。目前中國(guó)還有6億人的月收入只有1000元，5.6億家庭沒有一分錢的存款，可見高房?jī)r(jià)的接盤者真的很少。央行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，如今城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率達(dá)到96%，缺房子的家庭只有4%，但是每年還有1000萬套新建商品房入市，在大多數(shù)家庭都不缺房的情況下，繼續(xù)投資房產(chǎn)存在較高風(fēng)險(xiǎn)。

第五，盡管貨幣超發(fā)過去一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，但是在內(nèi)外經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，國(guó)家樓市政策一方面反復(fù)強(qiáng)調(diào)房住不炒，同時(shí)在最近幾次重要經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中也提出，要“加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，這就為今后一段時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展明確了目標(biāo)和方向。那么盡管房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用今后不會(huì)完全被丟棄，但逐漸擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，未來5至10年肯定是大勢(shì)所趨，而且從頂層經(jīng)濟(jì)工作中關(guān)于未來貨幣政策的表述來看，今后雖然還會(huì)繼續(xù)保持市場(chǎng)合理流動(dòng)性充足的政策不變，但是不會(huì)采取大水漫灌去刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而是要精準(zhǔn)引導(dǎo)資金流向，融資的重點(diǎn)肯定不會(huì)再是房地產(chǎn)，而是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，特別是小微企業(yè)。

因此，今年在外部經(jīng)濟(jì)整體性蕭條，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于修復(fù)期的重要關(guān)口，對(duì)于剛需性購(gòu)房者來說，房子該買還是要買的；對(duì)于投資者來說，務(wù)必需要謹(jǐn)慎。如今房子幾乎家家不缺，居民負(fù)債率又居高不下，房?jī)r(jià)處于高位的情況下，繼續(xù)投資房產(chǎn)顯然是不明智的；啟動(dòng)內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)雖然不會(huì)完全被放棄，但是給消費(fèi)讓出必要的通道，促進(jìn)內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)房?jī)r(jià)就要做必要的調(diào)整。而未來5至10年，除了少數(shù)的幾個(gè)核心城市，其他大城市房子的投資價(jià)值都會(huì)減弱，三四線城市將基本失去投資價(jià)值，縣城的房子則僅僅具備居住功能。

來源：抽時(shí)間來看看

站內(nèi)編輯：Flora

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