未來10年,存款和房產(chǎn)誰能笑到最后?

無論是統(tǒng)計(jì)部門給出城鎮(zhèn)人均住房面積近40平米數(shù)據(jù),還是央行調(diào)查報(bào)告提到的城鎮(zhèn)家庭戶均1.5套住房,都說明我們的住房在經(jīng)歷這么多年發(fā)展后,總量已經(jīng)不那么缺了。然而,直到今天,房子仍舊是大家熱議的一個(gè)話題,一方面源于房子是很多家庭的最大資產(chǎn),房價(jià)的點(diǎn)滴變動(dòng)都能影響到財(cái)富的變化,另一方面,過去一直證明,房子不僅具有居住屬性,還有保值增值的功能,成為抗通脹的載體。

過去雖是如此,未來還會(huì)這樣嗎?一個(gè)明顯的事實(shí)是,國家在2019年中已經(jīng)宣布不再依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)后,雖然個(gè)別城市還有一些熱點(diǎn),但整體上都趨于平穩(wěn),即使一些城市房價(jià)還在上漲,其漲幅也比較微弱,很多小區(qū)的二手房價(jià)還不及兩年前。大家都知道,房子占用資金多,其持有成本也高,如果房價(jià)平穩(wěn),買房子的錢甚至還不如存銀行劃算。

正當(dāng)人們對(duì)房產(chǎn)的觀念開始扭轉(zhuǎn)時(shí),包括一些一直持有看多樓市觀點(diǎn)的專家,比如經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉就表示,對(duì)房價(jià)必漲的觀念從2018年就徹底扭轉(zhuǎn)了。但時(shí)間進(jìn)入到2020年以后,一場突如其來的“黑天鵝”事件讓一些人又燃起了買房的欲望,一方面對(duì)現(xiàn)有住房不滿意,要換房;另一方面,為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,貨幣供應(yīng)M2增速時(shí)隔3年后又重回兩位數(shù)增長,2020年上半年M2增速達(dá)到11.1%,不少人開始擔(dān)心,手中的錢要貶值了,需要尋找一個(gè)安全可靠的保值工具,房子無疑再次進(jìn)入到人們的視野。

不過,就在一些人面臨兩難選擇時(shí),央行給大家吃了一顆“定心丸”,在發(fā)布的2020年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中提及,做到“保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性”,當(dāng)然,有人會(huì)說,政策是好的,但只要貨幣超發(fā),錢還是會(huì)拐彎抹角地流入到房地產(chǎn),比如像經(jīng)營貸。對(duì)此,央行負(fù)責(zé)人易綱在“6.18陸家嘴論壇”上的講話則擲地有聲,他表示,疫情金融支持政策是階段性的,并考慮到“后遺癥”問題,做到總量適度,提前考慮政策工具的退出。簡而言之,寬松的貨幣政策不可持續(xù)。

此外,還有另外一個(gè)信號(hào),也在預(yù)示著“流動(dòng)性寬裕的頂點(diǎn)正在過去”,第二季度3個(gè)月連續(xù)沒降息了,無論是同業(yè)拆借,還是質(zhì)押式回購,其利率都有所提升,也就是說市場利率開始拐彎向上了。在內(nèi)行人看來,如果沒有特別情況,貨幣政策將回歸正常。眼下如此,但如果把時(shí)間拉長到未來10年,存款和房產(chǎn)誰能笑到最后?內(nèi)行人分析讓我“茅塞頓開”。

一句話概括是,存錢肯大概率定跑不過通脹,持有房產(chǎn)“因城而異”,具體是何意呢?一二線大城市以及強(qiáng)三線城市,持有房產(chǎn)大概率跑贏通脹,自然也比存錢劃算,而普通三線城市以及四五線城市(除收縮型城市外)的房子,還是會(huì)跟隨通脹的腳步,比存錢還是要?jiǎng)澦阈?,原因在這兩大方面:

第一,人口因素不會(huì)拖房價(jià)“后腿”,但對(duì)區(qū)域之間住房需求分化影響較大。截止到2019年末,我國大陸城市總?cè)丝诩s8.48億,城市化率剛達(dá)到60%,按照近幾年1%城市化率算,到2030年,城市人口還將增加近2億,總城市人口超過10億,這與社科院早前預(yù)測的數(shù)據(jù)一致。也就是說,雖然有老齡化和低生育率因素疊加,但流入城市的人口數(shù)量還是比較可觀,這是未來10年房地產(chǎn)市場最強(qiáng)有力的需求支撐。

但具體到城市而言,差距就比較大了,因?yàn)槌鞘谢蟀氤痰娜丝诹鲃?dòng)不僅是“農(nóng)村流入城市”,同時(shí)伴隨著“小城市人口向大城市流動(dòng)”、“邊緣地區(qū)人口向城市群和都市圈流動(dòng)”、“傳統(tǒng)地區(qū)人口向新興產(chǎn)業(yè)城市流動(dòng)”,這樣的話,有些城市人口將會(huì)持續(xù)減少,而有的城市人口將連續(xù)增加,將有更多的千萬、兩千萬的大都市集群,人口流出城市的房子空置率增高,房價(jià)滯漲或下降,而人口流入城市在需求的持續(xù)促進(jìn)下,房產(chǎn)還會(huì)進(jìn)一步升值。

第二,M2減速,但是一個(gè)緩慢過程。從過去M2與GDP的高度一致走勢來看,基本上是“GDP增速+物價(jià)指數(shù)”的增速,按照這個(gè)規(guī)律,隨著經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入L型,當(dāng)GDP增速趨緩后,貨幣供應(yīng)M2的增速也會(huì)進(jìn)一步降低,用經(jīng)濟(jì)專家黃奇帆曾舉的一個(gè)例子說明,未來10年,如果年平均GDP增速為5%和物價(jià)指數(shù)2%增長的話,那么,M2增速大概就在7%左右,這是什么概念呢?比近3年8%-9%區(qū)間低,但絕對(duì)速度還是可以,這也房產(chǎn)保值提供了一個(gè)重要基礎(chǔ)。

而存錢,眼下一般的理財(cái)收益高的可能達(dá)到4%,即使如此,還是趕不上M2的速度,有貶值壓力,從長期來看,為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展,利率還是一個(gè)走低趨勢,不排除進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代,因?yàn)橐獛?dòng)消費(fèi),不能讓錢躺在銀行睡大覺。

那么,您認(rèn)可內(nèi)行人的分析嗎?有了足夠的閑錢是買房還是存銀行呢?歡迎留言交流。

來源:專聊房君

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