觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 8月中下旬，迎來了房企和物管公司發(fā)布中期業(yè)績(jī)的高峰期。

8月24日，掛牌上市將近一年的“新人”鑫苑服務(wù)舉行了2020年中期業(yè)績(jī)網(wǎng)絡(luò)視頻發(fā)布會(huì)，公司董事會(huì)主席張勇、執(zhí)行董事兼行政總裁王研博、執(zhí)行董事兼CFO黃波等管理層出席了活動(dòng)。其中，張勇在北京會(huì)場(chǎng)，王研博、黃波等管理層在鄭州會(huì)場(chǎng)。

下午三點(diǎn)，活動(dòng)正式開始，主持人介紹過后，張勇簡(jiǎn)單地介紹了公司今年上半年的成績(jī)單?！吧习肽陮?shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5573萬元，同比增長(zhǎng)約165.2%，在管面積達(dá)2206萬平方米，同比提升約34.7%，合約面積達(dá)4015萬平方米，同比提升約24.8%?！?/p>

若將這份成績(jī)單放到物管行業(yè)來看，或許并不突出。因?yàn)椋啾确康禺a(chǎn)市場(chǎng)由低谷到高峰，再到低谷的起此彼伏歷程，可以說，物管領(lǐng)域在今年上半年顯得“一路高歌”。

而從實(shí)際情況來看，疫情下的物管行業(yè)，成了少有錄得正增長(zhǎng)的行業(yè)。翻閱目前公布業(yè)績(jī)的物管公司可以發(fā)現(xiàn)，大部分物管公司都錄得不小的增長(zhǎng)。

其中，綠城服務(wù)、雅生活、弘陽服務(wù)、佳兆業(yè)美好分別錄得收入44億元、40.02億元、7.41億元、3.23億元，同比增長(zhǎng)20.1%、78.5%、32.7%、60.4%；同時(shí)，碧桂園服務(wù)料預(yù)期公司合并收入、期內(nèi)凈利潤(rùn)及股東應(yīng)占利潤(rùn)等同比均錄得超過50%的增長(zhǎng)。

而對(duì)于行業(yè)當(dāng)下這種現(xiàn)象，張勇認(rèn)為物管行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入激烈的競(jìng)爭(zhēng)階段?！斑@半年來，資本市場(chǎng)里大浪淘沙，優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)成為避風(fēng)港，物業(yè)行業(yè)邁入風(fēng)口，群雄逐鹿，從星星之火漸成燎原之勢(shì)。”

毛利率上漲的“秘籍”

在簡(jiǎn)單介紹業(yè)績(jī)過后，張勇便“下線了”，直至?xí)h結(jié)束也沒有出現(xiàn)在鏡頭前。而黃波則接過麥，繼續(xù)介紹鑫苑服務(wù)過去半年的成績(jī)。

據(jù)介紹，2020年上半年，鑫苑服務(wù)實(shí)現(xiàn)總收入2.61億，同比提升10.5%，毛利1.04億，同比提升35.2%。其中，物業(yè)管理服務(wù)為最大收入來源，期內(nèi)收入約1.69億元，而增值服務(wù)、交付前及咨詢服務(wù)則分別錄得收入0.5億元和0.42億元。

同比來看，上述三項(xiàng)物業(yè)分別同比13.42%、4.17%、7.69%的增長(zhǎng)。其中，增值服務(wù)為增速最低的一項(xiàng)；同時(shí)，這種增速的變化進(jìn)而使得增值服務(wù)占比由上年同期的20.34%下降至19.16%。物業(yè)管理服務(wù)、交付前及咨詢服務(wù)則分別占總收入約64.8%、16.09%。

對(duì)于增值服務(wù)的收入放緩，黃波表示，主要是受疫情影響，導(dǎo)致增值服務(wù)線下業(yè)務(wù)交付前增速放緩，對(duì)應(yīng)收入占比有所降低。

但事實(shí)上，目前三項(xiàng)物業(yè)的增速情況卻與鑫苑服務(wù)的設(shè)想恰恰相反。

在今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，黃波表示，“雖然物業(yè)管理服務(wù)仍然是我們最大的收入來源，但不是我們利潤(rùn)的最大來源，三大板塊中，增值服務(wù)已經(jīng)成為鑫苑最大的利潤(rùn)來源。未來，物業(yè)管理服務(wù)仍然是鑫苑服務(wù)最大和最核心的業(yè)務(wù)，但增值服務(wù)和交付前及咨詢服務(wù)的發(fā)展速度會(huì)高于物業(yè)管理服務(wù)?！?/p>

回到整體來看，上半年總收入錄得10.5%的同比增長(zhǎng)，鑫苑服務(wù)方面表示，主要得益自在管建筑面積快速增長(zhǎng)，也是由于公司致力于擴(kuò)大第三方客戶基礎(chǔ)所致。

數(shù)據(jù)顯示，鑫苑服務(wù)在管建筑面積由2019年上半年約1640萬平方米增至2020年上半年約2210萬平方米，同比提升34.7%，合約面積4015萬平方米，同比提升24.8%。其中，在管面積第三方占比約42%，較上年同期提升16個(gè)百分點(diǎn)，合約面積中第三方占比達(dá)53%，較上年同期提升7個(gè)百分點(diǎn)。

講完總收入后，黃波繼續(xù)介紹公司上半年的盈利情況?！懊蕿?9.7%，較2019年同期提升7.2個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)5573萬元，較2019年同期增加165.2%。”

在鑫苑服務(wù)看來，毛利率能夠如此大的提升，除了整體收入提高之外，在于公司成本控制能力。對(duì)此，黃波指出，在疫情期間，公司在數(shù)字化管理、信息化技術(shù)方面持續(xù)地進(jìn)行應(yīng)用。無論是在內(nèi)部的管理端，通過信息化手段，不斷擴(kuò)大管理的邊界，降低人工的占比。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱鑫苑服務(wù)中報(bào)獲悉，今年上半年，該公司服務(wù)成本由1.59億元降至1.57億元，同比下降1.4%；其中成本額數(shù)下降最大的為“退休金計(jì)劃供款”，由400.2萬元降至81.8萬元。而“薪金及工資”一項(xiàng)則由5036.8萬元降至4851.8萬元。

顯然，在國(guó)家基于疫情考慮下，出臺(tái)的有關(guān)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)減免政策導(dǎo)致的人力成本下降，或許成為了鑫苑服務(wù)毛利率增長(zhǎng)的重要因素之一。

整體人力成本的下降，對(duì)于各項(xiàng)業(yè)務(wù)錄得毛利率來說，同樣奏效。期內(nèi)，該公司物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)、交付前及咨詢服務(wù)毛利率分別為28.2%、65.9%、55%，對(duì)應(yīng)增加7.8個(gè)百分點(diǎn)、6.8個(gè)百分點(diǎn)、9.6個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)的原因基本與人力成本下降相關(guān)。

值得一提的是，鑫苑服務(wù)在“其他收入及收益”一項(xiàng)中錄得同比增長(zhǎng)95.67%至515.6萬元，252.1萬元的增長(zhǎng)值占總增長(zhǎng)值的比例達(dá)到10.16%。而這項(xiàng)收入主要來源于較2019年同期，其他收益增加100萬元及匯兌收益增加190萬元。

而黃波在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正，2020年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量為1.32億元，投資活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)5.4億元，主要為購買銀行定期存款投資5.38億元。

“放長(zhǎng)遠(yuǎn)看合營(yíng)項(xiàng)目虧損”

盡管在毛利、溢利、歸母溢利等方面均錄得不錯(cuò)的增長(zhǎng)，分別達(dá)到35.77%、165.24%、157.28%的增長(zhǎng)，但于發(fā)布會(huì)當(dāng)天開盤，鑫苑服務(wù)就一路走低，開盤價(jià)較21日收盤價(jià)跌7.58%至每股3.78港元，最低跌至每股3.56港元，最終收跌6.11%報(bào)每股3.84港元。

但從資本市場(chǎng)對(duì)中期業(yè)績(jī)的的反應(yīng)來看，鑫苑服務(wù)依然有很長(zhǎng)的路要走。而這種反應(yīng)或許與鑫苑服務(wù)管理層此前表態(tài)的“未來每年增長(zhǎng)30%的目標(biāo)”有關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年四年期間，鑫苑服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)了總收益2.28億元、2.97億元、3.93億元、5.34億元，復(fù)合增長(zhǎng)率約33.6%，其中2019年增幅為35.8%?；谏鲜鼋?jīng)營(yíng)情況，鑫苑服務(wù)喊出了“未來每年增長(zhǎng)30%的目標(biāo)”。

鑫苑服務(wù)的底氣是：“鑒于公司去年剛完成上市，在重大收并購方面的工作仍在接洽中，業(yè)務(wù)成果會(huì)在2020年以后年度體現(xiàn)出來；同時(shí)，將會(huì)在國(guó)企改制、城市更新改造、三供一業(yè)改革中尋找機(jī)會(huì)?！?/p>

但半年過后，鑫苑服務(wù)總收益為2.61億元，同比增長(zhǎng)僅比達(dá)到預(yù)想中的三分之一，為10.59%。

對(duì)此，黃波認(rèn)為收入受到疫情的影響比想象中的要大?！吧习肽陮?duì)物業(yè)服務(wù)整體的影響來看，雖然沒有像其它行業(yè)那么大，但對(duì)行業(yè)還是有一定的影響。凡是認(rèn)為上半年對(duì)各個(gè)行業(yè)尤其對(duì)物業(yè)行業(yè)沒有一點(diǎn)影響的，我覺得不現(xiàn)實(shí)。這是我們要看到的一個(gè)客觀的因素?！?/p>

而期內(nèi)鑫苑服務(wù)收入受到疫情影響的主要是在施工現(xiàn)場(chǎng)、售樓部、案場(chǎng)服務(wù)以及協(xié)銷和暖場(chǎng)服務(wù)等，而這些業(yè)務(wù)涉及道德場(chǎng)所的處于封閉或半封閉狀態(tài)，也意味著該項(xiàng)業(yè)務(wù)只能取消。

黃波舉例道：“以往歷史中，公司基本采取全委方式，就是采用承接新交付項(xiàng)目的方式來增加在管面積，至少在預(yù)算過程中，上半年都是這種方式，上半年沒有很大的收并購預(yù)算，因?yàn)樯习肽暌咔閷?duì)其服務(wù)業(yè)務(wù)的收入影響還是蠻大的?！?/p>

“鑫苑服務(wù)上半年原計(jì)劃的新項(xiàng)目交付，絕大部分進(jìn)行延遲，有一部分延遲到今年下半年，甚至可能會(huì)更晚一點(diǎn)。計(jì)算的數(shù)據(jù)顯示，上半年應(yīng)交付有109萬平方米沒有如期交付，影響到收入是608萬元，這個(gè)收入在上半年是已經(jīng)沒辦法實(shí)現(xiàn)的”，黃波進(jìn)一步補(bǔ)充道。

不過，鑫苑服務(wù)管理層認(rèn)為，在疫情得到很好地控制之后，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)都得到了恢復(fù)，并相信完成此前定下的“每年的發(fā)展增速不低于30%”的業(yè)績(jī)指引仍有希望?！皩?duì)于全年的業(yè)績(jī)，公司管理層還是有相當(dāng)大的信心，我們是有能力去完成的，所以目前我們沒有計(jì)劃調(diào)低全年的業(yè)績(jī)指引?！?/p>

上半年的收入雖然已經(jīng)無法挽回，但鑫苑服務(wù)下半年的收入的“希望”則出現(xiàn)在6月30日。

這一天，鑫苑服務(wù)與鄭州建行已簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，前者推進(jìn)青年人才公寓、公共租賃住房、租賃住房、周轉(zhuǎn)住房和農(nóng)民工公寓投資和建設(shè)等重點(diǎn)項(xiàng)目，后者擬提供意向性授信支持金額不少于5億元。同時(shí)，雙方開展存房業(yè)務(wù)合作（包括但不限于撮合式存房、兩權(quán)分離式存房等）及股權(quán)合作。

黃波還在會(huì)上介紹到，上半年，鑫苑服務(wù)與鄭州一些區(qū)政府有兩個(gè)城市舊改項(xiàng)目，涉及改造、建管以及管理服務(wù)等業(yè)務(wù)。同時(shí)，公司原計(jì)劃今年大概有500萬平方米的收并購規(guī)模，目前在談的項(xiàng)目將近10個(gè)左右。

為了完成年度業(yè)績(jī)指引，鑫苑服務(wù)將在下半年盡快將上述業(yè)務(wù)推向落地，讓下半年的業(yè)務(wù)得到比較大的提升。未來，其也將通過合作經(jīng)營(yíng)、小股操盤、全委接管等方式進(jìn)一步布局存量市場(chǎng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在此前的合營(yíng)項(xiàng)目探索過程中，河南青檸公寓項(xiàng)目于期內(nèi)，投資的減值虧損約190萬元，主要原因是投資預(yù)期可回收金額少于投資成本及鄭州租賃市場(chǎng)價(jià)格普遍減少所致。

不過，黃波認(rèn)為，合營(yíng)的方式是公司進(jìn)入新行業(yè)、新領(lǐng)域和新區(qū)域最重要的方式，而要放長(zhǎng)遠(yuǎn)來看在孵化期內(nèi)出現(xiàn)的虧損或損益，最終會(huì)將所有管理的投入，轉(zhuǎn)化為對(duì)企業(yè)、對(duì)股東的回報(bào)。

他又舉例說道：“可能工作主要的運(yùn)營(yíng)是由鑫苑來做，控股權(quán)交給國(guó)有企業(yè)，看似鑫苑服務(wù)付出的多、得到的少，但是對(duì)于我們來講，它是我們穩(wěn)健擴(kuò)張的一種主要方式，我們能夠有機(jī)會(huì)進(jìn)入到國(guó)有企業(yè)或者國(guó)有配套資產(chǎn)管理的領(lǐng)域。而這種領(lǐng)域?qū)τ趥鹘y(tǒng)的物業(yè)企業(yè)來講，它是一個(gè)新興市場(chǎng)，鑫苑服務(wù)愿意通過合營(yíng)的方式供求發(fā)展，去謀求更多的未來可以預(yù)見到的利益?！?/p>

而王研博補(bǔ)充表示，當(dāng)時(shí)選擇青檸公寓，與自身業(yè)務(wù)發(fā)展布局相關(guān)，也是一個(gè)戰(zhàn)略性的選擇。我們希望成為泛物業(yè)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，其中一個(gè)定位就是要發(fā)力存量市場(chǎng)?！霸诖媪渴袌?chǎng)中，鑫苑服務(wù)認(rèn)為，有兩個(gè)非常重要的業(yè)務(wù)：大資管和大物管。青檸業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)的重要意義，在于它與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)非常高關(guān)聯(lián)?！?/p>

以下是鑫苑物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問答環(huán)節(jié)實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司在物業(yè)、非業(yè)主和業(yè)主三塊業(yè)務(wù)的毛利率都比市場(chǎng)平均水平高出不少，請(qǐng)問公司是靠什么做到的？

黃波：我們2020年三塊業(yè)務(wù)的毛利率分別是28.2%、65.9%和55%。綜合上半年，鑫苑服務(wù)的毛利率39.7%，這是在行業(yè)里面屬于中上的水平。

鑫苑物業(yè)在成本控制能力上一貫表現(xiàn)是比較優(yōu)異的，我們?cè)谝酝甓龋褪窃谏鲜星暗膸啄昀锩?，毛利率分別是：2017年是34%，2018年是34%，2019年全年是37.8%，今年上半年是39.7%。可以看到鑫苑服務(wù)在運(yùn)營(yíng)的效率上，或者從毛利上是持續(xù)提升的狀態(tài)。這是第一個(gè)方面。

第二個(gè)方面，為什么鑫苑服務(wù)在各項(xiàng)指標(biāo)上能夠獲得一個(gè)比較好的收益，我們看鑫苑服務(wù)的出身，鑫苑服務(wù)最早就是強(qiáng)調(diào)高性價(jià)比、高服務(wù)體驗(yàn)和高滿意度的特征比較明顯的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，所以對(duì)成本控制方面是抓得比較緊的，即使在今年上半年疫情期間，仍然在數(shù)字化管理、信息化技術(shù)方面有持續(xù)地進(jìn)行應(yīng)用。

無論是在內(nèi)部的管理端，通過信息化手段，不斷擴(kuò)大管理的邊界，降低人工的占比。另外從我們自身對(duì)業(yè)務(wù)的服務(wù)方面，也用了很多APP程序，信息化對(duì)接平臺(tái)，提升物業(yè)服務(wù)的體驗(yàn)。我們?cè)诨鶎幼鳂I(yè)面上，目前在智能電表、智能門禁，包括現(xiàn)在使用的大型工程機(jī)械，都大大地提升了人工效能，使得我們?cè)谌斯こ杀究刂品矫婺軌蛉〉帽容^好的成績(jī)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司未來3到5年的發(fā)展規(guī)劃是怎樣的？今年全年在管面積收入及利潤(rùn)的指引。

王研博：公司開始致力于整個(gè)市場(chǎng)化發(fā)展之后，就建立了比較清晰的未來的發(fā)展規(guī)劃，愿景也非常清晰，致力于成為領(lǐng)先的泛物業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)上，我們也將會(huì)圍繞物業(yè)服務(wù)的上下游和生活服務(wù)周邊的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行延伸，實(shí)現(xiàn)規(guī)模收入和利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)，包括今年上半年與建行開展的持續(xù)的租賃性公寓業(yè)務(wù)深化的業(yè)務(wù)發(fā)展方面。

整個(gè)規(guī)模增長(zhǎng)方面，在保證全委穩(wěn)健增長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)上，我們也會(huì)在國(guó)企合作、城市改造、三供一業(yè)的存量領(lǐng)域進(jìn)行全面的布局。繼去年和政府合作的城市改造物業(yè)項(xiàng)目之后，我們今年也實(shí)現(xiàn)了國(guó)企的三供一業(yè)，以及城市舊改業(yè)務(wù)的全面介入。

2020年，我們?cè)诖媪亢献鞣矫嬉呀?jīng)取得了一些突破，也積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，在終端物業(yè)的管理定位，以及高性價(jià)比、高滿意度、高服務(wù)體驗(yàn)的這樣一個(gè)服務(wù)體征，以及我們較強(qiáng)的成本控制能力，為存量市場(chǎng)拓展和后續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)提供了良好的支撐。

同時(shí)，我們也在市場(chǎng)上積極地尋求并購的機(jī)會(huì)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，也會(huì)通過股權(quán)并購的方式，對(duì)我們的發(fā)展進(jìn)行提速。在產(chǎn)業(yè)和業(yè)務(wù)的布局上面，一方面圍繞物業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈和社區(qū)周邊來進(jìn)行持續(xù)延伸和業(yè)務(wù)創(chuàng)新布局，另一方面我們也結(jié)合市場(chǎng)潛力，以及自身的優(yōu)勢(shì)資源、優(yōu)勢(shì)能力進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和業(yè)務(wù)的聚焦，將核心業(yè)務(wù)做大規(guī)模。

我們之前一直是在做發(fā)散的嘗試，未來的一到兩年我們也會(huì)對(duì)核心業(yè)務(wù)進(jìn)行聚焦，做大規(guī)模，提升核心業(yè)務(wù)和核心產(chǎn)業(yè)的滲透率，致力于發(fā)展第二曲線和第三曲線的培育和打造。目前重點(diǎn)在社區(qū)生活服務(wù)類、租賃性用房、存量資產(chǎn)管理、專業(yè)服務(wù)這些重點(diǎn)領(lǐng)域會(huì)進(jìn)行發(fā)力。

在業(yè)績(jī)指引方面，我們向交易所提交過三年的業(yè)績(jī)發(fā)展指引，每年的發(fā)展增速不低于30%，伴隨著下一步拓展渠道的多樣化，以及整個(gè)業(yè)務(wù)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步的拓展和延伸，管理層有信心更好地完成我們的發(fā)展目標(biāo)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：未來將通過合作經(jīng)營(yíng)、小股操盤、全委接管等方式進(jìn)一步布局存量市場(chǎng)，但看到旗下合營(yíng)公司河南青檸錄得虧損，未來在選擇合作方時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？如何避免出現(xiàn)虧損的情況？

黃波：首先，鑫苑服務(wù)為什么在拓展過程中要使用合營(yíng)的方式？鑫苑物業(yè)三年前在市場(chǎng)上快速尋求機(jī)會(huì)的時(shí)候，我們就定了一個(gè)方式，而且在去年開始，合營(yíng)的方式上形式更加多樣，而且合作機(jī)制也更加靈活。合營(yíng)目的就是我們?cè)谶M(jìn)入新的行業(yè)、新的領(lǐng)域，或者新的區(qū)域的時(shí)候，我們自身可能沒有核心的競(jìng)爭(zhēng)力，但是我們有一些其它特質(zhì)，所以希望尋找到合作方，通過合營(yíng)的方式，能夠讓雙方共贏。

在三供一業(yè)的移交、國(guó)企改制方面，以往國(guó)企沉淀很多優(yōu)秀資源，同時(shí)國(guó)企改制也有它的特殊性。在這種情況下，我們跟國(guó)企改制的合作，通常會(huì)采用合營(yíng)的方式，包括小股操盤的方式。對(duì)我們來講，可能工作主要的運(yùn)營(yíng)是由鑫苑來做，把控股權(quán)交給了國(guó)有企業(yè)。

這樣的合營(yíng)方式看似鑫苑服務(wù)付出的多、得到的少，但對(duì)于我們來講，它是穩(wěn)健擴(kuò)張的一種主要方式，我們能夠有機(jī)會(huì)進(jìn)入到國(guó)有企業(yè)或者國(guó)有配套資產(chǎn)管理的領(lǐng)域。而這種領(lǐng)域?qū)τ趥鹘y(tǒng)的物業(yè)企業(yè)來講，它是一個(gè)新興的市場(chǎng)，所以在這個(gè)方面，鑫苑服務(wù)愿意通過合營(yíng)的方式共同發(fā)展，去謀求更多的未來可以預(yù)見到的利益。

提到青檸公寓的虧損問題，及如何避免未來的合營(yíng)虧損問題。在一個(gè)新興企業(yè)和行業(yè)進(jìn)入的時(shí)候，它是有一個(gè)孵化期的，我們也不能把一個(gè)新興的企業(yè)領(lǐng)域進(jìn)入的時(shí)候，要求它必須當(dāng)年盈利，而且我們最早涉足長(zhǎng)租公寓是2018年，通過兩年的發(fā)展，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)、熟悉這個(gè)行業(yè)，同時(shí)把這個(gè)行業(yè)的發(fā)展思路和鑫苑服務(wù)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行結(jié)合，我們?cè)诜稚⑹焦⒎矫妫柚谖飿I(yè)服務(wù)下面的資源，能夠降低青檸拿房的成本，同時(shí)也能給業(yè)主提供更多存量資產(chǎn)管理的方式。

在有關(guān)的未來收益方面，在孵化期內(nèi)出現(xiàn)一點(diǎn)虧損或者一些損益，我覺得要放長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，最終我們會(huì)把所有管理的投入，轉(zhuǎn)化為對(duì)企業(yè)、對(duì)股東的回報(bào)。

王研博：我再補(bǔ)充一點(diǎn)，這是一個(gè)很好的問題。當(dāng)時(shí)選擇青檸這個(gè)業(yè)務(wù)，它是和我們自身業(yè)務(wù)發(fā)展布局相關(guān)，也是一個(gè)戰(zhàn)略性的選擇。剛才提到，我們致力于成為泛物業(yè)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，其中有一個(gè)定位，就是要發(fā)力于存量市場(chǎng)。

在存量市場(chǎng)里面，我們定義了兩個(gè)非常重要的業(yè)務(wù)，一個(gè)大資管、一個(gè)大物管。在青檸業(yè)務(wù)的選擇上，它還有一個(gè)非常重要的意義，就在于它與我們的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)是非常高關(guān)聯(lián)的，能夠?qū)崿F(xiàn)互相賦能。

實(shí)際上，它已經(jīng)超過了青檸公寓自身的業(yè)務(wù)價(jià)值。目前，我們?cè)谧龅馁Y產(chǎn)的銷售、打理、運(yùn)營(yíng)，以及業(yè)主資產(chǎn)的保值增值，青檸業(yè)務(wù)都起到了非常重要的作用，它和我們傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了相互賦能。

現(xiàn)場(chǎng)提問：2020年上半年收入增長(zhǎng)是10.5%，距離全年指引30%到40%的增長(zhǎng)還有較大的差距，想問一下原因，以及今年的改善舉措和未來三年的部署？

黃波：我先向大家介紹一下鑫苑整個(gè)業(yè)務(wù)的構(gòu)成。

我們的構(gòu)成里面分成三部分，分別是：物業(yè)的傳統(tǒng)服務(wù)、增值服務(wù)，以及前期介入和咨詢服務(wù)。物業(yè)服務(wù)在以往歷史上基本采取全委的方式，就是采用承接新交付項(xiàng)目的方式來增加新的在管面積，至少在我們預(yù)算的上半年過程中都是這種方式。上半年沒有很大的收并購的預(yù)算，因?yàn)樯习肽甑囊咔閷?duì)我們服務(wù)業(yè)務(wù)的收入影響還是蠻大的。

雖然上半年處在疫情期間，但我們并沒有只維持現(xiàn)有的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，比如跟建行在存量資產(chǎn)管理方面，包括租賃性住房合作方面進(jìn)行了深入的業(yè)務(wù)研討；也跟鄭州一些區(qū)政府有兩個(gè)城市舊改項(xiàng)目改造、建管以及管理服務(wù)業(yè)務(wù)的接入。

下半年，我們會(huì)盡快把這些業(yè)務(wù)推向落地，這一系列動(dòng)作都會(huì)使得下半年的業(yè)務(wù)有一個(gè)比較大的提升。

但是，我們現(xiàn)在可能面臨最大一個(gè)問題就是收并購業(yè)務(wù)，原計(jì)劃今年大概有500萬平方米的收并購規(guī)模，目前在談的項(xiàng)目也有將近10個(gè)左右，公司管理層也在跟標(biāo)的企業(yè)積極地進(jìn)行接觸和接洽，在合適的機(jī)會(huì)或者在一個(gè)符合雙方利益的時(shí)機(jī)，我們會(huì)推動(dòng)在股權(quán)合作方面的力度。

對(duì)全年的業(yè)績(jī)，公司管理層還是有相當(dāng)大的信心，我們認(rèn)為是有能力去完成的，所以目前沒有計(jì)劃調(diào)低全年的業(yè)績(jī)指引。

相關(guān)知識(shí)

觀點(diǎn)直擊 | 增速不達(dá)預(yù)期 鑫苑服務(wù)稱要長(zhǎng)遠(yuǎn)看合營(yíng)項(xiàng)目虧損(實(shí)錄)
觀點(diǎn)直擊 | 凈利增速放緩 中海拋“馬拉松論”與4000億自信(實(shí)錄)
鑫苑服務(wù):預(yù)期2020年歸屬股東凈利潤(rùn)不低于60%
觀點(diǎn)直擊 | 資管年與不掉隊(duì) 招商蛇口如何兌現(xiàn)稟賦？（實(shí)錄）
觀點(diǎn)直擊 | 租金收入15%增速 華潤(rùn)置地另冀分拆物業(yè)成新增長(zhǎng)點(diǎn)(實(shí)錄)
觀點(diǎn)直擊 | 莫斌談平穩(wěn)發(fā)展 碧桂園10%增長(zhǎng)與融資安全（實(shí)錄）
保民生、保交付、保品質(zhì) 積極行動(dòng)中的鑫苑
觀點(diǎn)直擊 | 毛利率下降 “二代”中南建設(shè)不打算沖前10（實(shí)錄）
鑫苑置業(yè)：穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)不斷提升 用品質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造美好
觀點(diǎn)直擊|多次提信心 黃仙枝:“正榮要堅(jiān)持做好自己的事情”(實(shí)錄)