觀點地產網(wǎng) 如果要盤點在今年疫情沖擊之下，哪些行業(yè)的逆勢生長最為奪目，那么物業(yè)無疑會有一席之地。

8月24日，綠城服務集團有限公司召開2020年中期業(yè)績會線上發(fā)布會。據(jù)參會投資者透露，出席會議的管理層包括了董事會主席李海榮、副主席楊掌法、行政總裁吳志華、首席運營官金科麗、咨詢集團總經(jīng)理徐亞萍、園區(qū)集團總經(jīng)理劉玲玲、財務管理部總經(jīng)理辛蓉等。

盡管線上發(fā)布會無法看到管理層們的神情，但據(jù)參會投資者轉述，從管理層們的言談語調中，不難聽出他們對于這份“成績單”的滿意。

早在8月5日時，綠城服務便曾公告稱，預期上半年公司權益股東應占溢利將較去年同期的約23,437萬元上升不少于50%。彼時，綠城服務表示，該升幅主要是由于在管項目及在管面積的穩(wěn)定增長，以及COVID-19疫情期間社會保險減免政策影響。

更詳細的數(shù)據(jù)沒有讓眾人等待太久。根據(jù)其最新公布的中期業(yè)績報告，綠城服務上半年實現(xiàn)經(jīng)營利潤4.96億元，同比增長58.8%；實現(xiàn)利潤3.62億元，同比增長56.1%。權益股東應占溢利為3.74億元，同比增長59.4%，每股基本盈利為0.13元。

和需要恢復元氣的地產商們不同，除了主營業(yè)務外，綠城服務上半年里一邊繼續(xù)擴張自己的“物業(yè)聯(lián)盟”，另一邊則是進一步加強了和老東家綠城中國的聯(lián)系，忙得是“不亦樂乎”。

當然，事情的真相自然不會像管理層主動傳達給投資者的那般簡單和樂觀。有投資者發(fā)現(xiàn)，綠城服務上半年的減持撥備金額出現(xiàn)了較大幅度的變化。據(jù)現(xiàn)場投資者轉述，當被問及這一問題時，管理層的解釋是：“確實是對其他應收款部分進行了一定的減持撥備?！?/p>

具體而言，因受到疫情的影響，新零售和教育板塊付款能力有所下降?；谥斏餍缘脑瓌t，綠城服務計提了這部分壞賬的撥備。與此同時，鑒于投資的教育公司的經(jīng)營業(yè)績沒有達到預期，這部分綠城服務計提了1800萬的減持撥備。

園區(qū)服務“剎車”和“保守”的目標

單從大盤上看，綠城服務上半年的表現(xiàn)基本上算是“正常發(fā)揮”。

擴張方面，截至2020年6月30日，綠城服務的在管面積為2.259億平方米，同比增長22.6%，凈增加4170萬平方米。儲備面積期內達到2.52億平方米，同比增長21.9%，凈增加4540萬平方米。在管項目達到1578個，覆蓋了全國30個省級行政區(qū)共163個城市。

從收入上看，于上半年里，綠城服務收入為44億元，同比增長20.1%。毛利9.05億元，同比增長28.2%，毛利率為20.6%，同比增加了1.3個百分點。

具體一些，綠城服務的收入主要來自于物業(yè)服務、園區(qū)服務及咨詢服務三方面。其中，物業(yè)服務收入30.21億元，占總收入68.7%，同比增長23.2%；園區(qū)服務收入7.57億元，占總收入17.2%，同比增長9.7%；咨詢服務收入6.22億元，占總收入14.1%，同比增長19.5%。

能夠看出，物業(yè)服務仍是綠城服務最大的收入來源，雖然從上半年的增幅表現(xiàn)來說，該公司仍比一些同行慢了些，但好在還算穩(wěn)定。

不過，相比物業(yè)服務板塊，其園區(qū)服務則是出現(xiàn)了明顯的減速。值得一提的是，在過去五年時間里，園區(qū)服務一直是綠城服務的業(yè)務體系中增長勢頭最好的一個板塊。今年是自2016年以來，該業(yè)務板塊首次增幅跌至個位數(shù)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

據(jù)參加發(fā)布會的投資者轉述，對于這個情況，吳志華的解釋是，疫情之下，園區(qū)產品服務的企業(yè)和客戶受到了一定程度的影響，進而也影響到了公司的園區(qū)服務業(yè)務，并導致該板塊收入增速有所放緩。

不過，吳志華也指出，綠城服務還是抓住二季度復工復產時期的機會，相繼推出了一系列試點業(yè)務，一定程度上降低了疫情對該板塊業(yè)務的影響。同時，他還介紹說，公司成本管控的效果開始顯現(xiàn)，園區(qū)服務的毛利率提升到32%，高于2019年同期和全年的31.3%、27.1%。

站在公司的角度，管理層們往往希望能夠在業(yè)績會上將樂觀的情緒傳達給投資者們。不過，出于謹慎的習慣，綠城服務仍是在會上拋出了一個頗為保守的年度目標。

據(jù)參會投資者轉述，吳志華介紹說：“上半年受到疫情影響延期的項目有36個，下半年還是會有一些項目延期，預期下半年交付面積為3337萬平方米，加上項目的拓展，預計全年交付的面積在5500萬平方米左右，預計全年收入增速在15-20%之間，可能靠近20%左右?！?/p>

至于上文中提到的撥備問題，吳志華對投資者補充解釋，綠城服務向來是一家謹慎的公司，出于疫情的考慮，所以上半年才做了比較多的撥備?！坝行軅湓谙掳肽昊蛎髂暧泻艽蟾怕适栈貋?。綜合考慮，管理層還是認為今年公司的經(jīng)營利潤和凈利潤增速能在30%以上?！?/p>

“物管聯(lián)盟”與加速猜想

據(jù)投資者參會后介紹，吳志華在宣布了今年“保守目標”的同時，也進一步解釋了綠城服務過去三年與未來三年的戰(zhàn)略規(guī)劃。

“在綠城服務的計劃里，2017-2019年是第一階段，主要是建立起自己的生活服務能力、產業(yè)服務能力和科技化能力?；揪邆涓黜椖芰χ?，從今年開始進入到2.0階段，2020年到2022年是第二個階段?！痹撏顿Y者如是介紹道。

據(jù)了解，吳志華在會上指出，在未來三年里，綠城服務希望把自己的能力進行對外輸出，這也是公司在第二個階段重點打造的一個領域。

緊接著，投資者轉述了吳志華的原話道：“對外輸出有很多類型，通過全委托項目輸出是一種。第二種，我們希望構建更為牢固的關系，通過股權進行綁定，從而對這樣一個生活服務聯(lián)盟進行輸出，今年我們做了這樣的變化?！?/p>

為了達成這個“聯(lián)盟計劃”，綠城服務于今年6月3日時宣布，同意按每股配售股份10.18港元的價格配售2.666億股。最終，該等配股事宜為綠城服務募得26.93億港元。

據(jù)參會投資者透露，吳志華在業(yè)績會上再次對該筆募得資金作出說明稱，資金主要用途是用于生活服務聯(lián)盟的整體構建。

6月14日，綠城服務與中奧到家訂立認購協(xié)議。據(jù)此，綠城服務認購3692.8萬股中奧到家股份。十天之后，綠城服務再發(fā)公告，宣布斥資2.2億港元繼續(xù)增持中奧到家，持股比例上升至18.67%。

“吳志華表示，綠城服務會積極在市場上尋找機會，一方面像入股中奧到家這樣，入股的同時，希望能獲得幾個董事席位，并在生活服務、科技、產業(yè)服務等平臺上達成一定合作。其次，綠城服務也會做一些戰(zhàn)略性的把握，不排除收購一些地域性或者全國性的物業(yè)公司?！?/p>

該投資者還介紹說，綠城服務和中奧到家之間的股權交易已經(jīng)全部完成，在下半年里，綠城服務還有幾個項目在做洽談。

顯然，綠城服務如今對于收并購的興趣越發(fā)濃厚。

除此之外，在一個月前，綠城服務宣布聯(lián)合綠城中國創(chuàng)建綠城生活服務委員會，宣告著兩家企業(yè)之間的聯(lián)系更近了一步。

業(yè)績會上，有管理層坦言，綠城服務在開拓珠三角市場上要感謝綠城中國，因為綠城中國近年在珠三角投入了很大力度，而這也是綠城服務近兩年在該區(qū)域有所推進的最重要原因。

據(jù)悉，吳志華在會上表示，未來綠城中國將繼續(xù)聚焦于房地產行業(yè)及部分物業(yè)服務項目，并將物業(yè)項目全部交由綠城服務來履行。在未來分工上，圍繞房屋的服務及重大投資服務，由綠城中國指導，圍繞人的服務，由綠城服務指導。

與之相對，張亞東早前也曾在今年綠城中國的股東會上表示：基礎物業(yè)方面主要是與綠城服務協(xié)同和合作，不會再建立一個公司去代替綠城服務。

據(jù)投資者介紹，有管理層在會上表示：“未來三年，將會是我們公司發(fā)展的關鍵戰(zhàn)略整合期?！?/p>

而最近收并購上的頻繁動作，以及與老東家之間的“眉目傳情”，無一不讓人猜測，綠城服務在下階段的發(fā)展中或許會一改此前“不溫不火”的節(jié)奏。

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