杭州主城樓盤，重現(xiàn)首開只賣三成景象

高杠桿房企融資收緊，為了加快回籠資金，部分樓盤會進行促銷

前不久，錢報記者報道過泰禾集團的資金困局。截至8月15日，泰禾集團已到期未還債務接近400億元。步履維艱的泰禾，已成為房地產(chǎn)業(yè)高負債率的反面典型。

8月23日上午，住建部、央行官網(wǎng)同時發(fā)布信息稱，已于8月20日召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

此番信號十分明顯，高負債率房企的融資將被戴上“緊箍咒”。那么杭州土地市場是否會受影響，房企為了加速回籠資金，會不會降價銷售？

（圖源網(wǎng)絡）

融資收緊

高杠桿房企大受影響

關于此次監(jiān)管升級，近期市場廣泛流傳“三道紅線”的說法，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)這三道紅線，將房地產(chǎn)企業(yè)分為紅，橙，黃，綠四個檔。若三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息的負債；如果碰到兩條紅線，負債年增速不得超過5%；如果僅僅只碰到一條紅線，負債年增速不得超過10%；如果三條紅線都沒有碰到，負債年增速不得超過15%。

據(jù)國金證券研究所研報中披露的房企負債率情況看，38家房企負債率超過70%，其中有10家房企剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率超過80%，16家房企凈負債率大于100%。

一位杭州信托機構(gòu)人士表示，目前已開展內(nèi)部篩選，看看是不是有房企客戶“踩線”。

“我們銀行近期的開發(fā)貸都還沒有放款，可能是在等監(jiān)管新規(guī)?！焙贾菀患疑虡I(yè)銀行的支行負責人告訴錢報記者。

穩(wěn)健發(fā)展的房企

在杭州拿地機會增加

房企融資收緊，首先會影響土地市場。錢報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，負債率居前的房企中，比如泰禾、恒大、華夏幸福、富力等，今年均未在杭州拿地。一些房企已經(jīng)在主動降杠桿。

上半年在杭州拿地兇猛的濱江集團，由于項目大多是合作開發(fā)，因而其負債率并不靠前，融資收緊對其影響不大。8月24日，濱江集團發(fā)布公告稱，成功發(fā)行三年期公司債，利率僅4%。

就杭州土地市場供求關系而言，一直是僧多粥少，供不應求。拿地寶研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年杭州市區(qū)經(jīng)營性用地計劃出讓13102畝，而前7個月已成交地塊加上已掛牌未出讓地塊，合計完成率達70%，其中主城區(qū)完成率已達92%。這就意味著，在今年剩下的4個月的推地量，很有可能不及之前8個月的平均水平。

一位房企人士稱：“鑒于上半年不少開發(fā)商在杭州土地市場顆粒未收，再加上年底前土地供應可能會減少，接下來杭州土拍的熱度不會下降。”

杭州土地市場依然是香餑餑，不過接下去，一些穩(wěn)健發(fā)展的開發(fā)商更容易拿到地。

新盤銷售速度放緩

有主城區(qū)樓盤首開只賣三四成

拿地寶研究院院長錢賢強認為：“預售款是最便宜的融資?！?/p>

當融資收緊后，房企要抓緊時間賣房，回籠資金。

限價之下，不少樓盤并不愁賣，但新房市場的分化正在加大。最近，有多個主城區(qū)樓盤，開盤時只賣出三四成房源。

一均價不到3萬元/m2的主城區(qū)剛需樓盤，300多套房源吸引了近400組購房者報名，最終在線選房卻只賣了約3成，讓人大跌眼鏡。

“雖然樓盤間有分化，但一般主城區(qū)的項目，首開總能賣5成以上，續(xù)銷半個月到一個月，基本也都售罄了?！背潜币豁椖康臓I銷總監(jiān)告訴記者，剛需盤首開賣3成，在這兩年的市場里算是極差的了。

銷售速度變慢，在7月就開始蔓延開來，無論是靠近市中心的九堡、城東新城、艮北新城還是丁橋，不少樓盤的報名人數(shù)剛剛夠到搖號資格，首開賣不完，續(xù)銷期也被拉長。丁橋板塊華僑城芳菲與城7月推出228套房源，一共有233人報名；而九堡一樓盤33000元/m2的均價，還流搖了。

三塘板塊一項目銷售負責人告訴記者，現(xiàn)在市場沒四五月份那么熱，準備好打持久戰(zhàn)。

為加快資金回籠

部分樓盤會進行促銷

事實上，杭州樓市的分化不斷加大。從不同城區(qū)的冷熱之別，演變成不同板塊、不同樓盤間的冷熱不均。

個別紅盤依舊一房難求，但越來越多樓盤會回到首開賣不完的正常市場狀態(tài)。

隨著有明顯倒掛紅利的紅盤變少，二手次新房的性價比也顯現(xiàn)了出來。這兩年拿地入市的新盤，受政策限制無法“偷面積”，很多100m2出頭的戶型和現(xiàn)在二手房市場上90m2的戶型，實際使用面積差不多，因而在沒什么價格倒掛的板塊內(nèi)，二手次新房的總價比新房更低，也更有吸引力。

新房銷售的速度減慢，不排除部分樓盤會促銷甚至降價銷售。目前已經(jīng)有樓盤打出10萬元的洋房優(yōu)惠，但銷售依舊不理想。

融資收緊后，房企為了繼續(xù)拿地，要加速銷售，促銷的樓盤會有所增加。

來源：錢江晚報

責編：Aqingya

相關知識

杭州主城樓盤重現(xiàn)首開只賣三成景象 部分樓盤進行促銷
南京主城樓盤也推“一成首付”
恒大引領黃金周樓市：部分樓盤實現(xiàn)開盤售罄 售樓處成熱門“打卡”地
昆明平均薪酬7744元 主城萬元以下樓盤僅5個
深圳也有樓盤“買房送特斯拉” 開發(fā)商年底焦慮癥越來越重
國慶假期樓市遇冷，房企降價“殺瘋了”，市場仍舊不買賬
破產(chǎn)!降價!促銷!買房人最難的時刻來了!
“金九”成“銅九” 降價與限跌奏響樓市二重唱
武漢樓市去化周期觸12個月警戒線 變相促銷樓盤增多
平湖新城金樾周邊樓盤價格對比!【官方網(wǎng)站】