2000億房企的遠(yuǎn)慮與近憂

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-22 09:30

　　2019年房地產(chǎn)行業(yè)千億房企增加至36家，其中數(shù)量增長最快的是1000-2000億梯隊(duì)，從2018年的4家增加到8家，數(shù)量翻倍。而且還有中南置地、金科集團(tuán)兩家企業(yè)已經(jīng)沖到2000億門口。

　　在兩千億陣營中，有世茂房地產(chǎn)這種“猛男”，也有龍湖集團(tuán)這類穩(wěn)重派，華潤、招商這樣的國企，以及2019年最受關(guān)注的企業(yè)之一：新城控股(601155,股吧)（601155）。這個(gè)陣營沒有萬碧恒融保、中海、綠地這類企業(yè)那么耀眼和全面，卻各有各的沖規(guī)模招數(shù)。

　　論增速，2019年兩千億陣營的銷售增速要高于3000億+企業(yè)，說明它們沖勁兒更猛，但在TOP5紛紛提高權(quán)益比強(qiáng)化利潤數(shù)據(jù)的時(shí)候，兩千億陣營還是視規(guī)模為第一，說明規(guī)模會影響到企業(yè)節(jié)奏。

　　但兩千億陣營內(nèi)部，權(quán)益低、利潤差、區(qū)域布局也兩極化，甚至相近的銷售額可以差出近一倍的利潤戴著“規(guī)?！钡溺備D起舞，各有各的喜憂。

　　座次之爭與權(quán)益之困

　　五年前業(yè)內(nèi)還在說“千億是生死線”，但現(xiàn)在競爭門檻又被抬高了，想要在拿地、融資成本、多元化發(fā)面均衡發(fā)展，擠進(jìn)2000億才會活得更好。

　　2019年兩千億房企梯隊(duì)中有“8+2”家，8個(gè)正式軍，2個(gè)預(yù)備役。

　　其中，成功度過經(jīng)營危機(jī)的新城控股“斷臂求生”，最終將業(yè)績排名穩(wěn)定在行業(yè)第八。在最為激烈的”三家搶十”之戰(zhàn)中，世茂憑借著收割泰禾、萬通、明發(fā)等房企資產(chǎn)，一路將規(guī)?！百I”上第九。而按照財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2019年華潤和龍湖的銷售業(yè)績同樣都是2425億元，并列第十。

　　NO.12-17位的招商、陽光城(000671,股吧)（000671）、金地、旭輝、中南和金科也在座次上有進(jìn)有退，彼此之間最大的差距也不過是160億元的距離。

　　數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)2019年年報(bào)

　　2000億房企梯隊(duì)在2019年保持了高增速，截至目前已經(jīng)公布的官方數(shù)據(jù)中，它們的銷售額同比增幅在15%-68%之間，最低也有15.1%。相比之下，TOP5企業(yè)中，去年銷售額增長超過20%的只有融創(chuàng)一家，低于等于10%增幅的有三家，占了6成。

　　2000億房企梯隊(duì)看重規(guī)模，“排位賽”打的如火如荼，但真正論起攸關(guān)發(fā)展含金量的數(shù)據(jù)，這10家房企的平均權(quán)益占比還不到70%。

　　除了權(quán)益銷售金額突破2000億的新城之外，其余9家2000億房企權(quán)益金額都仍在1000億量級，權(quán)益占比也集中在60%-70%之間，占比最低的旭輝甚至只有55%。

　　對比一下2018年和2019年數(shù)據(jù)，就能發(fā)現(xiàn)兩千億梯隊(duì)房企權(quán)益占比下降明顯，顯然用了更多表外杠桿來沖規(guī)模。例如最近猛到比肩融創(chuàng)的世茂，權(quán)益比同比下降了16.48個(gè)百分點(diǎn)。而且10家企業(yè)中有8家都在這樣做。 2000億房企的遠(yuǎn)慮與近憂

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC克而瑞研究中心

　　通過大幅收攏合作項(xiàng)目以提升項(xiàng)目銷售額，這是開發(fā)商短期實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長的慣用伎倆。但權(quán)益過低帶來的不僅是業(yè)績含金量的縮水，同樣也意味著利潤和營收與發(fā)展規(guī)模的不對位。

　　舉個(gè)例子，2019年旭輝的銷售額是2006億元，和2018年龍湖的業(yè)績一模一樣，但去年的旭輝和前年的龍湖相比，營收、利潤規(guī)模都不到后者的1/2。

　　一邊是高增速下同一陣營里的座次競爭，另一半?yún)s是利潤、營收等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的備受質(zhì)疑。要規(guī)模還是要質(zhì)量？看來各個(gè)房企有不同的答案。

　　不過，站穩(wěn)2000億之后，在大方向上還得跟著TOP5的大哥們走提升權(quán)益占比和利潤。

　　在2019年業(yè)績發(fā)布會上，旭輝集團(tuán)董事長林中再次重申，要從成本管控上用“擰毛巾”的方式尋找合適的利潤空間，還給出了提升權(quán)益占比的三年計(jì)劃“今年60%、明年65%、后年70%”。

　　同樣在拿地上采取措施的還有龍湖。2019年，龍湖新增項(xiàng)目權(quán)益建面占比73.5%，同比上漲10.9個(gè)百分點(diǎn)，今年前兩月進(jìn)一步增加至76.7%。

　　塊頭大了，增肌不增肥才是正確選擇，畢竟好看的財(cái)務(wù)指標(biāo)多了，成本才能降下來。

　　三四線時(shí)代結(jié)束了

　　五年時(shí)間從200億到1860億的金科、三年業(yè)績翻兩番的中南置地以及三年沖上行業(yè)第八的新城……2000億陣營里的半數(shù)企業(yè)都是在上一輪土地紅利期從三四線沖上來的“黑馬”。

　　然而當(dāng)三四線紅利消退、“黑天鵝”帶來的影響持續(xù)擴(kuò)大，安全邊際更高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的一二線城市成了開發(fā)商們的下一個(gè)“避風(fēng)港”。

　　2019年，全國商品房銷售面積同比下降0.1%，銷售額則同比增長6.5%；而在“黑天鵝”影響下，2020年一季度，全國商品房銷售面積同比降26.3%，銷售額降24.7%。從某種程度上看，這表明驅(qū)動(dòng)增長的主力市場，正在向價(jià)值更高的一二線城市及核心城市群回歸。

　　走出三四線、回歸一二線成了2000億房企們不約而同的選擇。如果還有需要加碼的三四線城市，它們更愿意用另一種表述：都市圈、城市群。

　　截至2019年底，在新城控股1.24億平方米的土地儲備中，一二線城市占比已經(jīng)超過38%，長三角區(qū)域三四線城市占比36%。典型的西南房企金科也開始摘掉身上的川渝烙印，把大本營重慶的土儲占比降到29%，而華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北分別達(dá)到22%、18%、16%、7%、5%。

　　以龍湖、世茂為代表的“老牌”房企，也開始收回三四線城市的擴(kuò)張步伐，重新轉(zhuǎn)向一二線城市發(fā)力。

　　2019年，龍湖在一線城市的土地投資金額達(dá)到155億元，占比同比增加7.2個(gè)百分點(diǎn)至14.0%，另有68%的投資金額用于二線城市擴(kuò)張，三四線城市投資占比縮小至18%。城市能級的提升進(jìn)一步推高了拿地均價(jià)，2019年龍湖新增土地項(xiàng)目的成本在6391元/平方米，同比漲幅超過15%。

　　在一二線城市擁有72%以上貨值的世茂，則開始向多元化投資模式尋求土地?cái)U(kuò)容。2019年，世茂新增土地項(xiàng)目115個(gè)，新增貨值約5000億，其中67%都為收并購項(xiàng)目，通過福晟獲得的舊改資源潛在貨值也已經(jīng)超過4000億。

　　反觀土地儲備60%以上集中在三四線的中南置地，2019年新增土地儲備同比下降39%，拿地金額同比下降26%。隨著原董事長陳凱出走新力，“85后”女總裁陳昱含接任，原先在三四線大肆收割的“大躍進(jìn)”式風(fēng)格開始慢慢轉(zhuǎn)向，“要在山東、浙江、江蘇去做深耕，在廣東、大灣區(qū)立志破局”。

　　但對于習(xí)慣三四線套路的開發(fā)商來說，走出來僅僅只是戰(zhàn)略調(diào)整的第一步。如何在虎狼環(huán)伺的一二線城市爭的一席之地，又如何持續(xù)擴(kuò)大聲量平衡全國布局，或是是擺在2000億房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向之后更深層次的問題。

　　地產(chǎn)開發(fā)之外的第二、第三曲線

　　從政策輪番調(diào)控到土地紅利消退，“白銀時(shí)代”的口號喊了這么多年，住宅開發(fā)預(yù)期見頂已經(jīng)成了行業(yè)里公認(rèn)的事實(shí)。當(dāng)“賣房”不能再給出更光明的未來，另外的業(yè)績增長去哪里要？到了2000億規(guī)模之后，房企也開始加碼地產(chǎn)之外的第二、第三曲線。

　　比較有前瞻性的新城、華潤、龍湖已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等投資物業(yè)賽道上走出了自己的模式。2019年，華潤在購物中心、寫字樓、酒店業(yè)務(wù)等投資物業(yè)的營業(yè)額已經(jīng)達(dá)到120.3億元，同比增長26.3%。而龍湖已開業(yè)商業(yè)中心已達(dá)39個(gè)，累計(jì)開業(yè)面積達(dá)到377萬平方米，整體出租率99%。

　　然而盡管投資物業(yè)毛利率非?？捎^，甚至能達(dá)到住宅銷售的2-3倍，新業(yè)務(wù)的營收占比也要普遍高于TOP5房企。房企“五虎上將”的主流聲音是回歸基本盤，萬科的新業(yè)務(wù)銷售占比甚至是下降的。 2000億房企的遠(yuǎn)慮與近憂

　　數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)業(yè)績簡報(bào)

　　商業(yè)、物業(yè)、酒店、文旅……地產(chǎn)開發(fā)之外，房企能選擇的方向有很多，但普遍都沒有走出可以與住宅匹敵的發(fā)展曲線，因此“廣撒網(wǎng)”的多元化布局成了地產(chǎn)之外的最佳嘗試。

　　2020年，新城計(jì)劃新開30座吾悅廣場，商業(yè)管理年租金收入目標(biāo)為55億元。但董事長兼總裁王曉松也坦言，沒有企業(yè)扛得住商業(yè)管理源源不斷的現(xiàn)金投入，公司也在尋找吾悅廣場的退出機(jī)制。

　　世茂許世壇表示未來兩年物業(yè)、酒店等板塊將分拆上市，還第一次提出了“大飛機(jī)”戰(zhàn)略，“以地產(chǎn)開發(fā)為核心主體，酒店、物業(yè)、商辦、文娛為堅(jiān)實(shí)雙翼，高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、金融*等投資，成為世茂平衡發(fā)展的關(guān)鍵尾翼”。

　　金科也在傳統(tǒng)地產(chǎn)之外加入科技產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營、生活服務(wù)、文化旅游康養(yǎng)領(lǐng)域，提出“四位一體”的戰(zhàn)略升級，謀求更多發(fā)展空間。

　　面對 2020

　　當(dāng)紅利消退、突發(fā)事件來襲，穩(wěn)定性成了考驗(yàn)2000億房企的最高要素。

　　對于2020年，已經(jīng)公布銷售目標(biāo)的企業(yè)中，旭輝和世茂的目標(biāo)都是同比增長15%，龍湖相對謹(jǐn)慎地提出了7.2%的增速目標(biāo)，增速最快也最有底氣的金科更是將增速定在22%。2000億陣營中的絕大部分都對未來充滿希冀。只有變故頗多的新城主動(dòng)下調(diào)了銷售目標(biāo)，將業(yè)績預(yù)期定在了2500億元。

　　但2020年第一季度結(jié)束，其中暫時(shí)落后的中南置地已經(jīng)被排名第一的華潤拉開了173億的距離，二者業(yè)績分別為215.9億元、389.1億元。只有招商蛇口(001979,股吧)（001979）與世茂房地產(chǎn)將降幅維持在了10%以內(nèi)。 2000億房企的遠(yuǎn)慮與近憂