鑒報(bào)|濱江集團(tuán):“杭州一哥”的規(guī)模焦慮

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-03 09:58

作為2019年初入千億陣營(yíng)的房企新秀，杭州本土房企濱江集團(tuán)在2020年并未停下擴(kuò)張的步伐。2020年半年報(bào)顯示，今年上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額547億元，同比增長(zhǎng)5.86%；新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積313.94萬(wàn)平方米，土地款總額523.93億元，均超2019年全年。

在積極納儲(chǔ)背后，濱江集團(tuán)面臨“前有猛虎、后有追兵”的發(fā)展處境，在同梯隊(duì)的千億房企陣營(yíng)中，濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總量并不占優(yōu)，成為其銷售規(guī)模快速增長(zhǎng)的掣肘。而在重倉(cāng)之地杭州，濱江集團(tuán)又面臨著頭部房企萬(wàn)科、融創(chuàng)以及大型房企綠城的夾擊，同時(shí)全國(guó)化布局未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

積極拿地彌補(bǔ)土儲(chǔ)短板

千億之后，濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備短板愈發(fā)明顯，積極納儲(chǔ)成為2020年上半年的重要?jiǎng)幼鳌?/p>

今年上半年，濱江集團(tuán)累計(jì)新增土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積313.94萬(wàn)平方米，土地款總額523.93億元，權(quán)益土地款280.4億元，均超2019年全年。據(jù)了解，在2019年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積295.39萬(wàn)平方米，土地款總額503.71億元，權(quán)益對(duì)價(jià)270.49億元。

截至2020年6月末，濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)到1262.01萬(wàn)平方米，可售貨值約2700億元。但是這一數(shù)據(jù)，在同梯隊(duì)的千億房企陣營(yíng)中并不占優(yōu)。

截至2020年6月30日,雅居樂(lè)擁有土地儲(chǔ)備總權(quán)益建筑面積5303萬(wàn)平方米；佳兆業(yè)擁有總土地儲(chǔ)備建筑面積約2680萬(wàn)平方米，總貨值超5800億元；美的置業(yè)土地儲(chǔ)備的總建筑面積達(dá)5431萬(wàn)平方米；中國(guó)奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約4874萬(wàn)平方米，總貨值約5015億元。

前有猛虎，后有追兵。在今年最有可能沖擊千億陣營(yíng)的房企中，濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備量也處于下風(fēng)。諸如龍光集團(tuán)，截至2020年6月30日，擁有土地儲(chǔ)備總貨值9340億元，禹洲集團(tuán)土地儲(chǔ)備的總可供銷售建筑面積約為2024萬(wàn)平方米，時(shí)代中國(guó)擁有總土地儲(chǔ)備約2180萬(wàn)平方米，合景泰富擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約2475萬(wàn)平方米，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲(chǔ)備約2363萬(wàn)平方米。

土地儲(chǔ)備是糧草,是房企謀求規(guī)模擴(kuò)張、行業(yè)座次排名以及找錢(qián)融資的底氣和籌碼。對(duì)于千億銷售規(guī)模的濱江集團(tuán)來(lái)說(shuō)，僅超千萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備則顯得后勁不足，這有可能成為其未來(lái)銷售規(guī)模進(jìn)一步躍升的掣肘。

此外，來(lái)自杭州大本營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)以及浙江之外的全國(guó)化布局緩慢，也為濱江集團(tuán)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)挑戰(zhàn)。

眾所周知，杭州既是濱江集團(tuán)的大本營(yíng)，也是規(guī)模重倉(cāng)之地。2020年上半年，濱江集團(tuán)新增的20個(gè)項(xiàng)目中，有14個(gè)位于杭州，2個(gè)項(xiàng)目位于寧波，1個(gè)項(xiàng)目位于嘉興，3個(gè)位于蘇州。截至2020年6月末，濱江集團(tuán)1262.01萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中，杭州占比達(dá)到55.5%。

但是在杭州市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。近幾年，杭州銷售的前四名座次，基本是萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠城、濱江交替，除了濱江集團(tuán)區(qū)域布局集中，其他三家房企則是早已完成全國(guó)化布局的大型房企。不過(guò)，今年上半年，受杭州市場(chǎng)回暖影響，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)在杭州以206.79億元的全口徑銷售額排名第一，其次是融創(chuàng)、綠城、萬(wàn)科。但整體來(lái)看，2020年上半年，濱江集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額547億元，同比增長(zhǎng)5.86%，增速雖然回正，但是在長(zhǎng)三角市場(chǎng)回暖的大背景下，并不是很高。

在浙江之外，濱江集團(tuán)也曾試圖全國(guó)化布局，定下“聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，開(kāi)拓粵港澳大灣區(qū)，關(guān)注中西部重點(diǎn)城市”的戰(zhàn)略，但是發(fā)展并不順暢，截至目前，在浙江之外，濱江集團(tuán)僅在南通、上饒、上海、深圳、蘇州有零星項(xiàng)目布局。值得關(guān)注的是，在外拓中，濱江集團(tuán)還“折戟”深圳舊改項(xiàng)目，并造成“壞賬”計(jì)提。

規(guī)模擴(kuò)張背后的歸母凈利挑戰(zhàn)

過(guò)去幾年，濱江集團(tuán)走上規(guī)模發(fā)展的快車道，從2016年到2019年，銷售額分別為366.8億元、615億元、850.1億元、1120.6億元，突飛猛進(jìn)。這背后，有著濱江集團(tuán)以合作方式來(lái)撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的原因。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，濱江集團(tuán)銷售額中權(quán)益占比分別為42.3%、44.1%、37.7%。2020年半年報(bào)顯示，今年上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額547億元，同比增長(zhǎng)5.86%，權(quán)益比例為48.5%，較上年同期上升8個(gè)百分點(diǎn)。

合作拿地與開(kāi)發(fā)，不僅能夠分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，撬動(dòng)規(guī)模，在一定程度上還能降負(fù)債指標(biāo)，但隨之而來(lái)的是企業(yè)凈利潤(rùn)被少數(shù)股東瓜分，濱江集團(tuán)就是如此。

2017年-2019年，在凈利潤(rùn)中，濱江集團(tuán)的歸屬母公司凈利潤(rùn)（簡(jiǎn)稱“歸母凈利潤(rùn)”）分別占比74%、38.6%、41%，少數(shù)股東凈利潤(rùn)占比是26%、61.4%、59%。

2020年半年報(bào)顯示，濱江集團(tuán)在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.07億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)22.09億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤(rùn)8.65億元，分別較去年同期增長(zhǎng)95.7%、92.4%及40.4%，其增速位居行業(yè)前列。值得關(guān)注的是，在15.71億元凈利潤(rùn)中，歸母凈利潤(rùn)為8.65億元，少數(shù)股東凈利潤(rùn)為7.06億元，同比增速分別為40.4%、141.7%，占凈利潤(rùn)比例分別為55%和45%，去年同期是68%、32%。

在未來(lái)一兩年的財(cái)務(wù)報(bào)表中，這種情況有可能將延續(xù)。

綜上所述，2019年以來(lái)的銷售額中，濱江集團(tuán)的權(quán)益占比均未過(guò)50%。而在2020年上半年的新增土儲(chǔ)貨值中，濱江集團(tuán)權(quán)益占比雖然比上年同期提高9.2個(gè)百分點(diǎn)，至49.6%，但也未過(guò)50%。

如何守住負(fù)債底線？

積極納儲(chǔ)之下，2020年上半年，濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅減少66.73%，而投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~從上年同期的-4.76億元減少至-27.87億元，同比減少485.24%。

自身造血能力跟不上，濱江集團(tuán)加大融資力度，上半年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增加779.73%至56.11億元。據(jù)了解，2020年以來(lái)，濱江集團(tuán)進(jìn)行了6次低息融資，共44億元。

這導(dǎo)致濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模和凈負(fù)債率均有所增加。截至2020年6月末，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模383.52億元，較2019年末增加20.4%，凈負(fù)債率從2019年底的88%上升至96%，接近“三道紅線”中的凈負(fù)債率紅線。同時(shí)，濱江集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.87%，踩中“三道紅線”中資產(chǎn)負(fù)債率紅線。

不過(guò)，在短期債務(wù)方面，濱江集團(tuán)壓力較小。截至2020年6月末，濱江集團(tuán)的貨幣資金為164.2億元，短期債務(wù)為91.97億元，現(xiàn)金短債比為1.79倍。

據(jù)悉，房地產(chǎn)業(yè)盛傳的融資收緊的“三道紅線”，分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

此外，在融資成本上，濱江集團(tuán)優(yōu)勢(shì)明顯，上述6次低息融資的票面利率僅在3%-4%。而近年來(lái)，濱江集團(tuán)的綜合融資成本也不斷下降，2017年-2019年以及2020年上半年分別為6%、5.8%、5.6%、5.4%。

新京報(bào)記者段文平

編輯武新校對(duì) 賈寧

來(lái)源：新京報(bào)