揭秘上海老洋房交易：動(dòng)輒數(shù)億身價(jià)，買(mǎi)家獨(dú)愛(ài)整幢產(chǎn)權(quán)收購(gòu)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-23 06:50

數(shù)據(jù)顯示，目前上?，F(xiàn)存老洋房約有4000多幢，其中逾90%歸國(guó)家所有（只租不售），擁有私有產(chǎn)權(quán)的老洋房只有約250幢，其中產(chǎn)權(quán)清晰、修繕完好的僅有50余幢。

【上海老洋房圖鑒】

所謂上海老洋房，主要是建造于1840年-1949年間的上海獨(dú)幢別墅，它們建筑風(fēng)格各異，且承載著海派文化精髓并擁有百年歷史沉淀，甚至不少老洋房還見(jiàn)證了百年前上海灘的傳奇故事，令其具有極強(qiáng)的文化底蘊(yùn)與投資價(jià)值。

老洋房呈現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”狀況背后的深層次原因，未必是可交易房源的稀少，而是越來(lái)越多富豪不愿“露富”，導(dǎo)致老洋房交易的私密性要求驟增。

但是，畢竟這批老洋房，不僅是時(shí)代賦予的建筑經(jīng)典，更凝結(jié)了滬派人文精華。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道私人銀行周刊本期“上海老洋房”特別報(bào)道，欲與讀者分享這些經(jīng)典如何在時(shí)光中淬煉、修繕、傳承。

“想買(mǎi)的富豪不少，真正能成交的老洋房屈指可數(shù)?！币晃簧孀憷涎蠓拷灰椎穆蓭熛蛴浾咄嘎丁?/p>

去年以來(lái)，他接觸過(guò)多位有意投資上海老洋房的富豪，其中多數(shù)富豪都是沖著老洋房稀缺性與資產(chǎn)保值潛力而來(lái)。

然而，這些富豪乘興而來(lái)，敗興而歸——因?yàn)榭沙山坏纳虾＠涎蠓刻倭恕?/p>

正是這種稀缺性，令上海老洋房身價(jià)始終居高不下。比如位于鳳陽(yáng)路288弄338號(hào)的應(yīng)公館，是在20世紀(jì)初由上海地產(chǎn)大亨應(yīng)子云斥資10萬(wàn)兩白銀打造的四層樓老洋房。3年前，應(yīng)公館繼承者因歲數(shù)已高且無(wú)力維持，報(bào)價(jià)3.8億元出售，如今這幢老洋房依然沒(méi)找到新主人。

在他看來(lái)，如今老洋房呈現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”狀況背后的深層次原因，未必是可交易房源的稀少，而是越來(lái)越多富豪不愿“露富”，導(dǎo)致老洋房交易的私密性要求驟增。

“有價(jià)無(wú)市”的老洋房交易

目前，上海汾陽(yáng)路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長(zhǎng)樂(lè)路、華山路、興國(guó)路、茂名路是老洋房最集中的區(qū)域，且老洋房面積在250-450平米之間，花園面積則有100-400平米。

上述涉足老洋房交易的律師向記者透露，早在2006年，上海一度掀起老洋房投資熱潮，當(dāng)年二季度共成交50多幢，其中總價(jià)超過(guò)1億的就有7幢，最知名的一幢是知名建筑設(shè)計(jì)師鄔達(dá)克在上海的處女作——位于巨鹿路886號(hào)的老洋房，其總建筑面積375平米，花園面積500平米，總價(jià)1.25億元，成交單價(jià)達(dá)到40萬(wàn)元/平米。

“從那時(shí)起，老洋房?jī)r(jià)格都基本保持在上漲軌跡，如今多數(shù)老洋房的市場(chǎng)價(jià)格都在億元級(jí)別。”他告訴記者。一直以來(lái)，上海老洋房的市場(chǎng)估值，與商品住宅截然不同。老洋房的估值，主要看地段、弄堂環(huán)境、花園面積，以及其所蘊(yùn)藏的上海灘傳奇故事與文化底蘊(yùn)，而且老洋房的報(bào)價(jià)都是以占地面積計(jì)價(jià)，而不是房屋的建筑面積。很多占地面積大、花園面積大且具有名人居住文化歷史的老洋房，報(bào)價(jià)要比同地段同建筑面積其他老洋房高出逾一倍。

記者多方了解到，2006年前后的老洋房買(mǎi)家，主要是海外華裔人士與港澳臺(tái)富豪，但隨著這些年中國(guó)富豪財(cái)富驟增，如今老洋房的購(gòu)買(mǎi)主力已變成民營(yíng)企業(yè)家與上市公司創(chuàng)始人。

“而且這些國(guó)內(nèi)富豪特別青睞整幢老洋房產(chǎn)權(quán)?！彼嬖V記者。因此要促成一筆老洋房買(mǎi)賣(mài)，他都要耗費(fèi)大量精力。究其原因，由于歷史原因，當(dāng)前多數(shù)老洋房均居住著多戶(hù)居民，因此他只能代表潛在買(mǎi)家，與這些住戶(hù)逐一協(xié)商買(mǎi)下所有業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，才能完成整幢老洋房的住宅產(chǎn)權(quán)交易。

“前些年，有位富豪看中位于高安路的一幢老洋房，報(bào)價(jià)逾5000萬(wàn)元，為了促成交易，相關(guān)團(tuán)隊(duì)花了大半年時(shí)間與10余家住戶(hù)協(xié)商，總算讓他們同意出售房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，最終讓買(mǎi)家買(mǎi)下這幢老洋房所有產(chǎn)權(quán)?！彼貞浾f(shuō)。后來(lái)有些老洋房銷(xiāo)售中介感覺(jué)相關(guān)溝通工作實(shí)在太復(fù)雜繁瑣，轉(zhuǎn)而只出售那些產(chǎn)權(quán)清晰（單一戶(hù)主）且修繕完好的老洋房，導(dǎo)致老洋房供應(yīng)驟降，進(jìn)一步推高老洋房?jī)r(jià)格。

他坦言，如今他也不大愿幫助富豪逐一說(shuō)服住戶(hù)同意出售老洋房房屋產(chǎn)權(quán)，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)這些住戶(hù)的報(bào)價(jià)隨著老洋房身價(jià)倍增“水漲船高”。比如有些住戶(hù)直接提出要拿市中心同地段的大戶(hù)型房屋估值，作為他們“搬離”的條件，令潛在買(mǎi)家感到實(shí)際購(gòu)買(mǎi)成本可能比老洋房市場(chǎng)報(bào)價(jià)還要高出數(shù)千萬(wàn)元。

“這也是造成目前老洋房交易有價(jià)無(wú)市的一大原因?！彼寡裕吘宫F(xiàn)在老洋房身價(jià)動(dòng)輒數(shù)億元，若實(shí)際成交價(jià)格比市場(chǎng)身價(jià)高出不少，富豪就會(huì)覺(jué)得老洋房的保值魅力反而大降，投資積極性也會(huì)削弱。

資產(chǎn)保值與品牌提升

老洋房的“一房難求”，也令不少此前投資老洋房的富豪們賺得盆滿缽滿。

2009年，時(shí)任盛大網(wǎng)絡(luò)CEO陳天橋斥資2.8億元購(gòu)買(mǎi)了位于愚園路699號(hào)的嚴(yán)家花園，如今這套老洋房市場(chǎng)報(bào)價(jià)高達(dá)約10億元，幾乎是一年漲1億。

“不過(guò)，隨著富豪們嫌操作麻煩對(duì)老洋房的投資興趣有所減弱，當(dāng)前老洋房的承接主體正變成大型企業(yè)?！币晃焕涎蠓夸N(xiāo)售中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者透露，近年有意購(gòu)買(mǎi)老洋房作為辦公樓的企業(yè)數(shù)量一直在增加，因?yàn)槔涎蠓康馁Y產(chǎn)保值潛力，不但被企業(yè)家視為資產(chǎn)投資的安全墊，更是融合上海海派文化提升企業(yè)品牌實(shí)力的重要窗口。

記者多方了解到，位于靜安區(qū)陜西北路186號(hào)的榮宅，曾是“面粉大王”榮宗敬家族的家宅，堪稱(chēng)上海最高雅的洋房之一。如今知名奢侈品品牌Prada在承接這幢老洋房后，耗費(fèi)6年基本恢復(fù)建筑歷史原貌，將其品牌內(nèi)涵與上海海派文化底蘊(yùn)做了全面融合。

位于番禺路60號(hào)的孫科別墅（也是知名建筑設(shè)計(jì)師鄔達(dá)克在上海留下的最著名私宅作品）在被萬(wàn)科“承接”后，被打造成城市更新項(xiàng)目“上生·新所”，以提升萬(wàn)科的建筑文化品質(zhì)。

在上述律師看來(lái)，隨著近年老洋房身價(jià)成倍增長(zhǎng)，目前有些富豪以企業(yè)名義進(jìn)行投資更加合適。究其原因，由于歷史遺留問(wèn)題，很多老洋房存在產(chǎn)權(quán)不夠清晰、產(chǎn)權(quán)所有者家族傳承分配過(guò)程存在分歧等問(wèn)題，因此由財(cái)大氣粗的企業(yè)出面，更能從中斡旋找到妥善解決方案；而富豪個(gè)人通過(guò)代理人出面斡旋，反而容易被老洋房住戶(hù)或產(chǎn)權(quán)所有人家族趁機(jī)抬高報(bào)價(jià)。

“更重要的是，現(xiàn)在越來(lái)越多富豪不想露富，用企業(yè)名義投資購(gòu)買(mǎi)也顯得更具私密性。”他指出。不過(guò)，隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，近期有些富豪正有意將老洋房出租收取不菲月租金（比如思南公館月租金高達(dá)30萬(wàn)元）維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，這令他們有機(jī)會(huì)知道老洋房的真正主人是誰(shuí)。（編輯：李伊琳）

（責(zé)任編輯：何一華 HN110）