恒大銷售嗓子要喊啞,7折風(fēng)暴寓意深遠

房產(chǎn)銷售有兩種境界,一種是閑發(fā)慌,一種是忙得嗓子喊啞。

許家印大手一揮,估計今年“金九銀十”恒大的銷售們可以盡情啞一回。

9月6日晚10點,恒大召開營銷大會,全國樓盤7折大優(yōu)惠上線。按照恒大公布的活動規(guī)則,一套100萬的房子在最多優(yōu)惠的情況下,僅58萬便可拿下,優(yōu)惠力度之大堪稱史無前例,瞬間刷爆各媒體頭條。

恒大的韭菜已就緒,購房人還不趕緊來割?

樓市資本論認為,在主管部門剛剛重申的地產(chǎn)“三條紅線”重壓及房企沖刺年終目標需求下,恒大“七折超級優(yōu)惠”將打響行業(yè)金九銀十的第一炮,掀起全國售房的促銷大風(fēng)暴。

更深層次的寓意于房企而言,這讓行業(yè)馬太效應(yīng)加快發(fā)威,中小房企將日子更加難過,中國地產(chǎn)行業(yè)將迎來8000億恒大的巨獸;于購房者而言,則是宣告近兩年來最佳的抄底時機正式到來。

【一】7折大手筆迎8000億巨獸

先來具體看看這次恒大賣房促銷的超級大手筆。

樓市資本論分解一下恒大下發(fā)的九月、十月的營銷“軍令”,核心內(nèi)容有5點:

樓市資本論看得出,恒大這次政策就兩個字:“狠”和“穩(wěn)”!

1、折扣政策夠狠

盡管“金九十銀”是樓市傳統(tǒng)旺季,房企打折銷售是常見之事。但像今年恒大“暴力式折扣”,歷史罕見。

根據(jù)該政策簡單算了一筆賬:一套原價100萬的恒大房子,如果享受上述所有折扣優(yōu)惠,現(xiàn)在僅需約58萬元。

要是再加上“恒房通”APP,推薦他人成功成交一套恒大房,便可獲得總房價最高3.5%的傭金回報。也就是說,恒大原價100萬的房,享受所有折扣58萬,再推薦他人買一套,最終僅需56萬便可拿下。

優(yōu)惠力度如此“兇猛”,的確“狠”。

2、年終目標走穩(wěn)

樓市資本論發(fā)現(xiàn),歷史上從未有房企實現(xiàn)過單月銷售千億。那么,恒大此次“金九銀十”兩個月,單月銷售額要沖刺1000億的目標到底有多大?

數(shù)據(jù)來看,去年“金九銀十”,恒大通過大力促銷,兩月累計實現(xiàn)銷售1734億,連續(xù)兩月刷新房企單月銷售最高紀錄。如今疫情沖擊與調(diào)控收緊,銷售額要在去年的高基數(shù)上增長15%達到2000億,難度不言而喻。

值得關(guān)注的是,今年前八月恒大已累計銷售4506.2億,按6500億目標計算,完成率為69.3%。若能趁“金九銀十”順利搶收2000億,恒大將提前完成全年目標!8000億的內(nèi)控銷售目標也將大概率完成。

樓市資本論認為,這次恒大率先打響金九銀十優(yōu)惠賣房第一炮的同時,也必將掀起一波全國范圍的房企降價搶收潮,值得眾多購房人關(guān)注。

這是中國房地產(chǎn)市場第一次迎接史無前例的8000億巨獸。

【二】抄底購房時機到來

哈佛有一個著名的理論:人的差別在于業(yè)余時間,一個人的命運決定于晚上8點到10點之間。

恒大許家印的“十點營銷軍令”,不僅決定著恒大的命運,也在一定程度上決定了這次房企金九銀十的命運??梢哉f,這是一個很明顯的樓市信號。

樓市資本論認為,內(nèi)有房企沖刺年終目標需求,外有三條紅線政策重壓。以恒大七折優(yōu)惠風(fēng)暴為開端,全國范圍內(nèi)的抄底購房時機來了。

1、房企剛需:沖刺年終目標

數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,TOP50典型房企目標完成情況不甚理想,其中有近5成房企全年目標完成率不足40%,同比去年降低7.7%。下半年如何發(fā)力,完成年度目標已成為房企們的剛需。

業(yè)內(nèi)人士告訴樓市資本論,上半年業(yè)績完成率較低,下半年銷售壓力大增下,房企下半年都將拼了命推盤,恒大大招使出,讓所有人都很震動。

2、規(guī)避紅線:降價是大勢所趨

在市場“三條紅線”政策的重申下,降價成為房企進一步發(fā)展的需求。

三條紅線

1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不大于70%;

2、凈負債率不大于100%;

3、現(xiàn)金短債比不小于1倍。

樓市資本論從2019年年報數(shù)據(jù)分析來看,不少房企均有兩條及兩條以上指標不達標。同時,在下半年,房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊,包括深圳、杭州等城市限購力度加大等政策重壓下,房企面臨銷售及融資的雙重壓力,降負降債成為房企的首要命題。

降價促銷則是快速去化、快速回籠資金最快捷的方式。

從半年報看,恒大的銷售額、銷售回款、回款率均創(chuàng)歷史新高,有息負債僅一個季度便大幅下降400億。按照上半年約90%的回款率計算,全年銷售回款有望達7200億,較2019年大幅增加約2700億。這樣一來,恒大完成“有息負債每年平均下降1500億”的目標也很有底氣。

樓市資本論認為,政策重壓下,恒大嗅覺靈敏反應(yīng)快,決策果斷有魄力,成為了這輪銷售的帶頭大哥。

3、 綜合分析:降價優(yōu)惠是短期行為

如此大幅度降價下,很多人的疑問也來了:會不會年底再降?

樓市資本論分析認為,這種情況大概率不會發(fā)生。

首先,是貨幣超級灌溉的結(jié)果。

房地產(chǎn)市場對貨幣的吸附能力尤為強烈。

樓市資本論發(fā)現(xiàn),自2000年以來,隨著貨幣和準貨幣的供應(yīng)量連年增加,房價也是逐年攀升,即便房價在2008年因經(jīng)濟危機受打擊,但由于政府提出了4萬億刺激計劃,貨幣和準貨幣供應(yīng)量隨之暴增,房價也隨著貨幣的暴增而被帶動起來,在2009年出現(xiàn)暴漲。

同樣的,今年疫情危機下全球有超過12萬億美元的貨幣投向市場,在貨幣和準貨幣供應(yīng)量的暴增下,通貨膨脹不可避免。此時的低價,絕不代表年底甚至2021年的市場情況。

其次,成本地價持續(xù)上漲的影響。

地價與房價的關(guān)系,就像面粉與面包。地價作為房價的核心成本之一,雖然不可能完全決定房價,但卻決定了房價不會低于某個水平。

舉例來說,8月底,南京江寧區(qū)淳化地王保利伴湖院開盤,以2.1萬/平米拿地,均價賣2.4萬/平米,即使在最大限度犧牲利益的情況下,2.4萬/平米依然處在南京江寧區(qū)的正常價格區(qū)間。

在《全國百城居住用地價格報告》中顯示,1-7月份,全國100個城市居住用地價格為6088元/平米,同比上漲8.8%。土地市場作為樓市的風(fēng)向標,不會降低的地價便決定了房價的水漲船高。

樓市資本論判斷,今年的金九銀十將是未來幾年中最好的抄底時機,恒大掀起七折優(yōu)惠風(fēng)暴,無疑給購房人帶來歷史性的機會。

【三】馬太效應(yīng)加快:80%中小房企將潰敗

疫情之下,房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)正愈演愈烈,具有品牌、規(guī)模優(yōu)勢的“頭部房企”強者恒強,市場加速向龍頭聚攏。

2020年上半年的新冠疫情對中國房地產(chǎn)行業(yè)影響重大。近期,在A股、H股上市的近百家上市房企陸續(xù)公布的半年報顯示,除了少數(shù)頭部Top10房企實現(xiàn)增長外,80%房企都是營收及利潤同步下滑,是跑輸整個大盤的。

市場兩極分化之下,大中小房企們正陷入白熱化的洗牌大戰(zhàn)中。

亞布力智庫首席專家陳旻認為,恒大掀起7折售房潮將進一步助推行業(yè)的馬太效應(yīng),未來缺乏資金、土地等規(guī)模優(yōu)勢的房企將加速被淘汰,或者被頭部房企吸納并入。預(yù)計未來市場上80%的開發(fā)商會死掉,主要是中小房企、地方性房企。

可以預(yù)計,房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè),前五名的市占率大約18%,在未來五年,前五名將占到30%。

在龍頭房企們還想著規(guī)模增長的時候,地方性的中小房企正面臨生死大考。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示,今年1-8月發(fā)布破產(chǎn)相關(guān)文書的房企達269家,經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn),大部分是涉及三四線城市的中小房企。

此外,拿地面積也在驗證“強者恒強”這一邏輯。數(shù)據(jù)顯示,2020年1-4月,Top100房企拿地總面積14591萬平方米,同比下降26.6%,然而TOP10房企拿地總面積4379萬平方米,不僅占TOP100房企拿地面積的30.0%,而且拿地規(guī)模占比較1-3月還略有上升。

樓市資本論忠告廣大購房者特別是剛需們,在買房時也務(wù)必要慎重,盡量向頭部企業(yè)靠攏,選擇實力強的大開發(fā)商。房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模洗牌之下,中小房企的集中性潰敗或無可避免,緊接而來的后果則是爛尾樓盤的成批出現(xiàn)。

人生的關(guān)鍵就是抓住幾次重大機遇。

縱觀近年來的中國樓市進程,2020年房企們生存發(fā)展草蛇灰線之下,罕見的購房機遇陡然降臨,是時候出手了。

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