IPO視界|遠洋服務赴港上市全國化布局逐步完善

來源：智能家居時間：2020-09-10 11:25

借力資本東風，遠洋服務分拆上市的夢想正成為現(xiàn)實。9月7日，遠洋服務向港交所遞交了上市申請。繼新三板退市后，遠洋服務的資本之路并未停止。

招股書顯示，今年上半年，遠洋服務實現(xiàn)營收9.04億元，期內(nèi)利潤為1.54億元，兩者均領先不少已經(jīng)上市的物業(yè)公司。尤其是在物業(yè)管理行業(yè)價值二次發(fā)掘、物業(yè)股普漲的大背景下，遠洋服務未來的市值可期。

管理規(guī)模不斷增長盈利能力持續(xù)改善

背靠遠洋集團，遠洋服務的發(fā)展盡管頗為低調(diào)，但規(guī)模增長卻從未停滯。

招股說明書顯示，按2019年的合約建筑面積、在管建筑面積、儲備建筑面積及儲備建筑面積增長率計，遠洋服務在總部位于京津冀地區(qū)的中國物業(yè)服務百強企業(yè)的前35名企業(yè)中分別排第4名、第5名及第6名；按2019年綜合實力及增長潛力計，在中國指數(shù)研究院的中國物業(yè)服務百強企業(yè)中分別位列第13名及第11名。

早在2017年，遠洋服務在管面積已接近3000萬平方米，達2949.9萬平方米，超過同期的永升生活服務等。營收方面，2017年遠洋服務已超過12億元，超過同期的新城悅服務，與雅生活較為接近。

得益于規(guī)模的不斷增長，遠洋服務的盈利能力也持續(xù)提升。在2017-2020年上半年，遠洋服務毛利分別為2.51億元、3.23億元、3.77億元、2.57億元，毛利率分別為20.72%、20.06%、20.59%、28.45%；期內(nèi)利潤分別為1.05億元、1.44億元、2.05億元、1.54億元，凈利潤率分別為8.66%、8.94%、11.22%、17.05%。

來源：招股說明書

從具體的業(yè)務板塊來看，物業(yè)管理服務的毛利率從2017年的15.12%快速上漲至2020年上半年的24.33%，非業(yè)主增值服務的毛利率從2017年的17.91%上漲至2020年上半年的22.94%，社區(qū)增值服務的毛利率從2017年的50.04%上漲至2020年上半年的63.06%。

而物業(yè)管理費的上漲對物業(yè)管理服務毛利率的提升起到了主要作用。在2017-2020年上半年，遠洋服務住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費分別為2.5元/平方米/月、2.4元/平方米/月、2.6元/平方米/月及2.6元/平方米/月。其中，來自遠洋集團交付項目的物業(yè)費均價從2017年的3.7元/平方米/月上升至2020年上半年的4.1元/平方米/月，來自第三方項目的物業(yè)費均價從2017年的1.5元/平方米/月上升至2020年上半年的2.0元/平方米/月。通過以上數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)兩類項目的物業(yè)費均有所提升。

此外，在2017-2019年，商寫物業(yè)平均物業(yè)管理費分別為14.2元/平方米/月、15.9元/平方米/月及17.4元/平方米/月，遠高于同期行業(yè)平均值的7.4元/平方米/月、7.4元/平方米/月及6.6元/平方米/月。

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隨著規(guī)模的增長，遠洋服務各業(yè)務分部的毛利及毛利率均不斷提升，盈利能力持續(xù)改善。特別是社區(qū)增值服務，毛利率高達63.06%，領先大部分上市物業(yè)公司。

市場化發(fā)展逐步推進全國化布局仍需提速

伴隨在管面積不斷攀升，遠洋服務的市場化拓展力度也有所增強。

數(shù)據(jù)顯示，在2017-2020年上半年，遠洋服務來自第三方的在管面積分別為396.9萬平方米、952.4萬平方米、1115.3萬平方米、1199.7萬平方米，占比分別為13.45%、25.53%、27.52%、28.36%。同期，來自第三方的物業(yè)服務營收分別為0.49億元、1.63億元、2.26億元、1.21億元，在物業(yè)服務總營收中的占比為5.95%、15.48%、18.51%、18.75%，來自第三方的在管面積與物業(yè)服務營收均呈上升趨勢。不過，除了2017-2018年第三方在管面積與營收快速上漲外，其余年份第三方營收及在管面積均增長緩慢。

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與此相對應，在2017-2020年上半年，遠洋服務第三方項目的中標率分別為36.4%、40.9%、50.0%及50.0%，中標率逐步提升。同期，遠洋服務加大招投標程序的參與力度，自其他第三方物業(yè)開發(fā)商或業(yè)主獲得更多的物業(yè)管理合約，分別取得13份、72份、10份及12份外部項目的物業(yè)管理服務合約。截至6月30日，遠洋服務在管95個外部項目，包括住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、辦公樓、醫(yī)院、校園、工業(yè)園及其他物業(yè)類型，項目數(shù)量占比接近50%。

雖然來自第三方項目的在管面積與營收均不斷上漲，但受限于整體發(fā)展速度，遠洋服務自身規(guī)模擴張的訴求也日益強烈。遠洋服務在管面積雖然從2017年的2949.9萬平方米上升至2020年上半年的4230.0萬平方米，兩年半時間在管面積增長了43.39%，但落后于同期的碧桂園服務、雅生活服務、新城悅服務等。

規(guī)模發(fā)展也對遠洋服務的營業(yè)收入產(chǎn)生了直接影響。遠洋服務的營收從2017年的12.13億元上升至2019年的18.30億元，兩年間增長50.83%。而同期新城悅服務營收則從2017年的8.66億元上升至2019年的20.24億元。

對此，遠洋服務也表示，此次IPO所募集的資金中，其計劃將60%用于把握戰(zhàn)略投資及收購機會，以進一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴大物管業(yè)務規(guī)模。借力資本市場、實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展正成為遠洋服務上下的共識。

但市場化擴張不能畫地為牢，著眼全國、不斷擴展自身新的生存空間成為遠洋服務未來拓展的主要方向之一。

從遠洋服務的業(yè)務布局范圍來看，其以京津冀與環(huán)渤海地區(qū)為主。在2017-2020年上半年，遠洋服務在管面積中，環(huán)渤海區(qū)域及京津冀區(qū)域在管面積合計分別為2034.6萬平方米、2455.3萬平方米、2536.7萬平方米、2609.3萬平方米，在整體在管面積中占比分別為68.97%、65.82%、62.59%、61.69%，占比均超過60%。不難發(fā)現(xiàn)，隨著遠洋集團進一步深耕京津冀、長江三角洲、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝區(qū)域等五大核心城市群，遠洋服務其他區(qū)域的在管面積占比正緩慢提升，但京津冀、環(huán)渤海區(qū)域仍然占據(jù)主要地位。

來源：招股說明書

在京津冀、環(huán)渤海之外的其他區(qū)域，遠洋服務的發(fā)展稍顯滯后。在經(jīng)濟發(fā)達的華東、華南區(qū)域，遠洋服務的在管面積均不到600萬平方米。特別是華東區(qū)域，上半年在管面積甚至較2019年底出現(xiàn)下降。在華中及華西地區(qū)，除了2017-2018年大幅上漲外，后續(xù)年份在管面積增長緩慢，截至6月30日在管面積僅為446.5萬平方米。

目前，遠洋服務物業(yè)管理服務覆蓋中國24個省、直轄市及自治區(qū)的54個城市，全國化布局初步形成。但如何借力資本市場實現(xiàn)全面開花，并不斷突破其他區(qū)域布局，仍是遠洋服務需要重點思考的問題。