千條樓訊不及一筆建議?！沂侨?，你相見(jiàn)恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！

以下為“ 三叔說(shuō)房” 微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

提問(wèn)：三叔好！上次提問(wèn)可能是沒(méi)被看到。近期有置換房子的需求，之前去看了廣興源圣拿威還有屯了很多年的一手新房，180平左右的平層，看了戶型比較喜歡，但是單證的沒(méi)有樓層可選，只有很低樓層，雙證的有一樣的戶型，也有高樓層可選，但是比較糾結(jié)雙證以后會(huì)不會(huì)遇到什么問(wèn)題，三叔能幫忙解答一下，謝謝！

回答：你好，不好意思，還真是沒(méi)看到過(guò)這個(gè)提問(wèn)。深圳限購(gòu)未來(lái)數(shù)年都看不到放開(kāi)的可能，所以雙拼房會(huì)有下家難尋的問(wèn)題，再一個(gè)雙拼房如果不夠高端又沒(méi)有學(xué)區(qū)支撐，就容易被視如敝帚，因?yàn)殡p拼房多半為大戶型，沒(méi)錢人住不起，有錢人看不上。不過(guò)14年交樓的圣拿威不會(huì)有這個(gè)問(wèn)題，碧海片區(qū)為數(shù)不多的幾個(gè)品質(zhì)房子之一，在遍地的十萬(wàn)房?jī)r(jià)下，七萬(wàn)的雙拼性價(jià)比很高。

提問(wèn)：你好。分別在17年和18年購(gòu)入一套寶中和龍華，也算是趕上了這波房?jī)r(jià)紅利，現(xiàn)在手上又有100萬(wàn)在手上，但是苦于深圳東莞都沒(méi)房票，我該買小產(chǎn)權(quán)，公寓還是珠海中山呢？PS:現(xiàn)在月供壓力也比較大，最多可以承擔(dān)6000塊，我傾向于選擇公寓，不知何如？

回答：不知道你的學(xué)歷何如，大專以上學(xué)歷的話，不妨跳出上述幾個(gè)選擇，考慮城市能級(jí)更大的廣州。

咱們就這幾個(gè)選項(xiàng)一個(gè)一個(gè)掰開(kāi)來(lái)說(shuō)：

1、小產(chǎn)權(quán)、公寓：小產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題是不能用杠桿，同樣翻倍，可以撬動(dòng)的資金總量不同，漲幅絕對(duì)值差。

公寓的問(wèn)題是供應(yīng)太大，雖然政府已喊停，但公寓依然還是在售新盤標(biāo)配，還有大量的二手存量。要命的是，公寓是沒(méi)有客群支撐的，只是一個(gè)中轉(zhuǎn)站，最后還是要賣出置換。

不同于公寓的是，小產(chǎn)權(quán)是有一部分客群的，有買來(lái)博拆房的，也有一些收入不高想安家深圳的，雖然小眾，但是深圳人口基數(shù)大，所以流動(dòng)性也會(huì)好過(guò)于公寓。公寓新房都是開(kāi)發(fā)商花錢請(qǐng)中介吆喝的，到了孤獨(dú)的二手市場(chǎng)，外加高額的稅費(fèi)成本，就無(wú)人問(wèn)津了。

2、 珠海、中山：咱們可以看到2018年后這一輪的房市，不是普漲，而是分化上揚(yáng)的，這是因?yàn)樾枨蟛粔虻臅r(shí)候，購(gòu)買力不足以排山倒海，大水灌溉，在有限購(gòu)買力的情況下，只有真實(shí)需求的地方才有交易，才能支持房?jī)r(jià)上行。

而對(duì)于這兩個(gè)城市，產(chǎn)業(yè)方面，珠海的人口虹吸能力不足，橫琴自貿(mào)區(qū)也是一個(gè)概念，何時(shí)真正落地尚未知；中山同樣也是產(chǎn)業(yè)過(guò)于單一，外來(lái)人口不足，深中通道雖然實(shí)實(shí)在在在建，但是能夠帶來(lái)多少深圳外溢購(gòu)買力，也是個(gè)未知數(shù)，這些都可以作為沒(méi)有其他更好的選擇以后的選項(xiàng)，而非首選。

深圳嘎然限購(gòu)以后，市場(chǎng)上還有大量的游資，全國(guó)一眼望去，能夠與北上深并列的，承接向上投資資金的，唯有廣杭了。

提問(wèn)：三叔，能否點(diǎn)評(píng)下遠(yuǎn)洋天著？

回答：遠(yuǎn)洋天著不得不服，即使加上裝修費(fèi)8K，性價(jià)比也是杠上開(kāi)花，當(dāng)然秒光也是無(wú)疑了。除此之外，爭(zhēng)論最多的莫非就是“呼嘯山莊”深鐵閱山境。該項(xiàng)目為深圳地鐵打造，同為國(guó)企性質(zhì)，限價(jià)力度必定同樣可觀及狠！優(yōu)缺點(diǎn)顯而易見(jiàn)，優(yōu)點(diǎn)：1、西麗版塊片區(qū)，坐落塘朗山腳下，同時(shí)受益于西麗科教城及西麗高鐵站區(qū)域利好；2、近地鐵和多條主干道，交通出行方便；3、周邊配套相對(duì)完善，包括商業(yè)、學(xué)校；4、戶型比較實(shí)用，戶戶朝南，通風(fēng)采光比較好；缺點(diǎn)：1、臨近留仙大道和南坪快速，受噪音影響大；2、地段相對(duì)封閉有點(diǎn)偏，被留仙大道隔離開(kāi)來(lái)；3、小區(qū)面積小，配套不完善；

整體來(lái)講板塊位置是不錯(cuò)的，西麗近年新盤供應(yīng)減少，關(guān)注度一直持續(xù)走高，加上整個(gè)片區(qū)利好，吸引不少剛需和投資客的關(guān)注，深鐵閱山境項(xiàng)目綜合還是有一定優(yōu)勢(shì)，最終還是要看備案預(yù)售價(jià)，畢竟單價(jià)才是王道！

提問(wèn)：你好，請(qǐng)問(wèn)總價(jià)550萬(wàn)左右，純投資，花樣年，友鄰公寓，雷圳碧榕灣哪個(gè)更好點(diǎn)？還有其他選擇嗎？謝謝。

回答：花樣年，地段+上升期的學(xué)位。雷圳，南實(shí)很久的雙實(shí)驗(yàn)學(xué)位。友鄰公寓，近年才冠名的學(xué)府?；幽辏豪综?gt;友鄰公寓。也可以看看22萬(wàn)一平的寶中學(xué)位，學(xué)位房玩兒的就是心跳，成績(jī)?cè)接卜績(jī)r(jià)越堅(jiān)挺。其他選擇參考內(nèi)部選籌。

提問(wèn)：三叔您好！想咨詢下深圳的二手房，來(lái)深圳工作5年，但是最近兩三年都常住外地（最終還是要回深），但是擔(dān)心后面深圳房?jī)r(jià)還會(huì)漲，最近開(kāi)始看房?？們r(jià)預(yù)算500w，當(dāng)前在看民治碧水龍庭，這個(gè)小區(qū)單價(jià)還算能接受，附近橫嶺計(jì)劃在舊改，以后居住環(huán)境可能會(huì)有所改善，想請(qǐng)教您這邊的建議，這個(gè)小區(qū)值得入手嗎？或者有沒(méi)有別的建議，謝謝！

回答：就我了解外派員工一般是80-100萬(wàn)的年收入，也就意味著三年后回來(lái)，你肯定又會(huì)有換房的欲望和能力。民治有很多民房，碧水龍庭又有點(diǎn)老了，對(duì)于你這樣短期有置換能力的，還是建議以好流通的房子為主，中上學(xué)位的一房，緊湊兩房都可以。不要太指望舊改，舊改真是要盼到天荒地老，小打小鬧的舊改對(duì)房?jī)r(jià)拉動(dòng)也不大。

提問(wèn)：請(qǐng)教三叔，我孩子今年5歲，很快就要上小學(xué)了，我想買個(gè)學(xué)位房 ，自住。準(zhǔn)備首付大概有350，想選南山 福田 ，現(xiàn)有一套布吉的兩房，總價(jià)300（按揭還有80）如果二套單價(jià)不太高，考慮把現(xiàn)有的保留。請(qǐng)大佬賜教，目前房子在我老婆名下。

回答：你的月供能力何如？首貸是否還在？布吉的兩房估計(jì)就是桂芳園康橋之類的老房子，還是建議賣掉。和普通中介不同的是，我們不是你們說(shuō)打哪我們推薦哪，一定是要結(jié)合你們的實(shí)際情況再去做一個(gè)精準(zhǔn)推薦的。

提問(wèn)：你好三叔，深圳有套房，之前付5成首付，在我老婆名下，近期想買二套，我名下沒(méi)有按揭記錄，但是首付缺點(diǎn)，月收入8萬(wàn)左右，現(xiàn)在現(xiàn)金能有個(gè)100萬(wàn)左右，有沒(méi)有好的XD解決方案？想買450萬(wàn)左右的房子。

回答：融資：xyd，看你個(gè)人工作單位，收入情況。dyd，你老婆名下這套房子看購(gòu)買時(shí)間，能再diy兩成出來(lái)，你名下沒(méi)有買房記錄，首付三成，適當(dāng)做神評(píng)，再湊點(diǎn)，首付基本也夠。

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