破“17萬億”的2020年房地產(chǎn),政策調(diào)控還有效否?

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-17 08:47

這幾天討論房地產(chǎn)市場金九銀十的文章非常多，房地產(chǎn)調(diào)控的政策也非常多。昨天統(tǒng)計(jì)局官方發(fā)布了2020年1-8月的中國房地產(chǎn)市場成交情況！

1—8月份，商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1—7月份收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降2.5%，辦公樓銷售面積下降19.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降17.0%。商品房銷售額96943億元，增長1.6%，1—7月份為下降2.1%。其中，住宅銷售額增長4.1%，辦公樓銷售額下降18.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降19.9%。

1：中國房地產(chǎn)年銷售額2020年有望突破17萬億！

8月數(shù)據(jù)最值得關(guān)注的是，年內(nèi)銷售額首次同比轉(zhuǎn)正！8月單月銷售額同比上漲27%，1-8月商品房銷售額96943億元，增長1.6%，1—7月份為下降2.1%。

如果按照5678這連續(xù)4個(gè)月的平均同比漲幅（銷售面積同比上漲7.9%，銷售額上漲15.7%）2020年全年，中國房地產(chǎn)市場銷售額刷新歷史記錄成為定局，而且有望高達(dá)17萬億?。?019年全年銷售額159725億）

細(xì)分單月數(shù)據(jù)，8月單月銷售面積1.48億平米，銷售額1.55萬億，同比分別上漲了13.7%和27%。這也是5月來連續(xù)第4個(gè)月的同比上漲。

整體看，疫情的影響基本全面過去。全國房地產(chǎn)投資開始全面復(fù)蘇，從南到北，開工逐漸正常，8月份大部分城市樓市同比明顯上漲。累計(jì)數(shù)據(jù)看，雖然銷售面積依然有輕微的同比下調(diào)，但從趨勢看，預(yù)計(jì)在金九銀十后，2020年房地產(chǎn)市場的銷售額銷售面積有望全面同比上漲。

所有房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)均在全面復(fù)蘇,市場全面復(fù)蘇，大部分城市8月超過去年同期，1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金117092億元，同比增長3.0%，增速比1—7月份提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。

疫情基本平穩(wěn)了，各地經(jīng)濟(jì)都在快速復(fù)蘇，對于房地產(chǎn)市場來說，7月平均恢復(fù)水平已經(jīng)超過了去年同期的100%，大部分區(qū)域已經(jīng)開始超過之前水平。平均上漲超過20%。

2：為什么各地調(diào)控頻繁，但難以抑制市場？

8月房價(jià)數(shù)據(jù)公布，整體看，相比7月房價(jià)上漲繼續(xù)增加。從8月房價(jià)數(shù)據(jù)看，新建住宅的惠州、二手房的廣州，深圳等城市房價(jià)依然明顯上漲。核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)相對較好，投資屬性相對較高，而執(zhí)行各地落地的調(diào)控政策力度還未抑制住市場升溫。

累計(jì)數(shù)據(jù)，從7月開始，到當(dāng)下已經(jīng)超過24城市發(fā)布了超過30次收緊調(diào)控政策！

首先：調(diào)控政策主要包括長三居的杭州、無錫、南京、寧波等，珠三角的深圳東莞等房價(jià)上漲過快的城市。

累計(jì)城市發(fā)布數(shù)據(jù)已經(jīng)超過24個(gè)，包括深圳、杭州等城市多次發(fā)布調(diào)控政策，累計(jì)超過30次。從調(diào)控政策趨勢看，預(yù)計(jì)超過30城市將發(fā)布調(diào)控政策。

全國房地產(chǎn)調(diào)控在2020年8月單月累計(jì)次數(shù)為32次，合計(jì)年內(nèi)數(shù)據(jù)1-8月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)368次，與2019年1-8月份的367次基本持平。

7-8月調(diào)控政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，從上半年的全面寬松，開始出現(xiàn)收緊趨勢

房地產(chǎn)調(diào)控最寬松的2020年上半年過去了，調(diào)控收緊已經(jīng)難免。預(yù)計(jì)后續(xù)最起碼有超過30個(gè)城市會在最近發(fā)布出臺房地產(chǎn)收緊力度不同的政策。最近多地樓市收緊的趨勢也已經(jīng)出現(xiàn)。

其次：包括成都、深圳、無錫、沈陽等城市發(fā)布了增值稅二改五，但這些城市中，除深圳屬于二手房交易為主城市，其他城市相對都屬于二手房成交不活躍城市。

第三：本輪房地產(chǎn)調(diào)控屬于從上而下的調(diào)控，8月28日傍晚，住建部在官網(wǎng)發(fā)布了一則《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)：落實(shí)城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)》的消息。消息中透露：沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)責(zé)人，被召集參加了“工作會商會”。

多城市都是因?yàn)楸患s談而調(diào)控打補(bǔ)丁。

第四：收緊政策力度相對有限

打擊假離婚成為最近政策特點(diǎn)，總體看，最近多個(gè)城市增加的調(diào)控措施也只是針對公積金政策收緊，最近20幾個(gè)城市的收緊政策內(nèi)容大部分都是針對購買多套房的假離婚、假落戶、假人才增加調(diào)控。

整體看，8-9月各地收緊的調(diào)控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢是一城一策，房住不炒，維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，只要上漲過快必然會導(dǎo)致調(diào)控升級！

第五：萬人搖是出現(xiàn)本輪升級調(diào)控的主要原因，南京等城市依然出現(xiàn)

整體看，全國在杭州、深圳、南京、成都等8個(gè)城市出現(xiàn)了2020年一輪萬人搖現(xiàn)象，部分新房因?yàn)槿藶橄迌r(jià)，出現(xiàn)了明顯的套利空間，因?yàn)樘桌臻g，放大了購房群體。這種情況下，大量的假離婚、假落戶、假人才出現(xiàn)。所以本輪政策的升級主要是為了打擊“萬人搖”