中央為什么再次強調“房住不炒”

來源：智能家居時間：2020-04-23 17:46

近日，國家統(tǒng)計局公布了一季度經濟數(shù)據(jù)，GDP增速同比下降6.8%。從這一增速可以看出，新冠肺炎疫情已對我國經濟形成較大沖擊。疫情之下，旅游、餐飲、交通等諸多服務業(yè)受到的沖擊更為嚴重，也使本已處在下滑趨勢的GDP及就業(yè)形勢更加嚴峻。

如何應對？有人提出要放松對房地產市場的調控政策，甚至有人提出要再次刺激房地產市場。因為無論是應對二十多年前的亞洲金融危機還是十幾年前的全球金融危機，房地產市場都起到了重要作用。

然而，4月17日召開的中共中央政治局會議重提“房住不炒”。此次會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

當前，經濟面臨較大的下行壓力，中共中央政治局會議重申“房住不炒”，同時也強調“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，既回應了社會關切，也明確了房地產市場要平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度。因此，我們要準確理解中央關于房地產的一系列政策，同時要從深層次分析房地產與宏觀經濟之間的內在關系。

房地產與宏觀經濟之間關系十分復雜。房地產市場不僅影響投資，而且影響消費，房地產對投資的影響已經廣為人知，但房地產市場對消費的影響卻不為大多數(shù)人重視。我認為，當前房地產市場的最主要矛盾和問題是房價脫離了普通工薪階層的購買力，房地產市場的繁榮對居民消費的擠出效應日益明顯。

房價上漲對消費的作用存在“財富效應”和“房奴效應”?！柏敻恍笔侵阜績r上升使得擁有住房的人財富增加，從而刺激消費需求增加?！胺颗笔侵阜績r上漲導致居民被動增加儲蓄，用于購買住房的支出增加，而用于消費的支出減少。因此，房價對消費的作用取決于“財富效應”與“房奴效應”的相互抵消的結果。

從已有的研究看，“財富效應”與“房奴效應”與住房的估值（通常用房價收入比來度量，也可以用租金資本化率來度量）水平有關，也與居民的總體債務水平有關。住房的估值水平超過一定的閾值之后，“房奴效應”大于“財富效應”。

研究結果表明，房價與消費存在倒“U”型關系。2000年以來，全國城市房價均處在倒“U”型的左側，即房價對消費的財富效應一直以來占據(jù)主導位置，房價與消費存在正相關關系，房價的財富效應較為顯著。在學術界一直有人對房地產市場對消費的擠出效應持否定或懷疑態(tài)度，他們的依據(jù)就是拿2016年之前的房地產數(shù)據(jù)和消費數(shù)據(jù)來分析。2016年后，房價對消費的擠出效應開始顯現(xiàn)，房價與消費之間的倒“U”型拐點出現(xiàn)。

我們的研究結果認為，房價收入比等于9是“財富效應”與“房奴效應”的臨界點，房價收入比小于9時，“財富效應”大于“房奴效應”效應，房價上漲有利于經濟增長，在這個階段，通過各種政策措施刺激樓市就可以有效拉動經濟增長。房價收入比大于9時，“財富效應”小于“房奴效應”效應，房價上漲對經濟增長產生抑制作用。

值得一提的是，相關數(shù)據(jù)顯示，2000年至2015年，房地產投資增速與制造業(yè)投資增速及GDP增速之間是高度正相關的，但2015年之后房地產投資增速與其他兩個指標之間的相關性出現(xiàn)鈍化，2018年之后，房地產投資增速與其他兩個指標完全背離。2015年房地產投資增速從2%逐漸回升，至2019年6月份已經回升到超過10%的水平，而GDP增速并沒有同步，反而從2015年中的7%下滑到6.3%。

根據(jù)有關的研究，2018年我國的城鎮(zhèn)居民的房價收入比為9，即2018年是房地產市場的“房奴效應”大于“財富效應”的轉折點。

當房價上漲速度與居民收入之間的差距快速擴大，意味著依靠工薪收入積累購置住房難度越來越大，必須通過負債融資才能實現(xiàn)購置住房，當居民債務累積到一定程度就會對消費產生影響，導致擠出效應大于財富效應。

從時間上看，2015年之后居民債務杠桿率曲線上的斜率加大，債務上升加速，而對應的消費零售加速下滑。2015年有關方面實施了房地產去庫存政策，加大了棚改貨幣化補貼的力度，導致眾多的低收入階層加杠桿進入房地產市場。如果說2015年之前主要是中高收入階層買房子，2015年之后的買房群體中低收入者占比大量增加。中低收入者的邊際消費傾向較高（掙的錢基本上全部花掉，沒有儲蓄），該群體的債務過快增長必然擠占消費。2017年以來，消費增長乏力，從10%下降到7%左右。表現(xiàn)最明顯的是汽車消費，2018年第一次出現(xiàn)了全國轎車銷售總量下降，尤其是國產小轎車的銷量下降幅度更大。

在經濟運行中，消費才是主導力量，目前消費占GDP的比例是60%左右。房地產的擴張已經嚴重影響到居民消費增長，保房地產還是保消費成為兩難選擇，這就是當前房地產市場的主要矛盾和問題。

實際上，通過刺激房地產已經難以化解經濟下行壓力，即使房價上漲、房地產投資回升也難以有效帶動經濟走強。這可能也是我們目前不再刺激房地產市場的內在原因。

來源：每日經濟新聞