16日，土地市場有個不大不小的事件，富航置業(yè)有限公司破產(chǎn)財產(chǎn)“人和路舊城改造項目”不出意外的再一次遭遇了流拍，關(guān)鍵在于相較于四月份16.75億元的拍賣總價，這次起始價僅10.72億元，下調(diào)約6.03億元，這幅地塊涉及臺東地鐵上10宗建筑用地和在建工程，建面達(dá)13.37萬㎡，覆蓋了威海路、菜市二路、臺東一路、桑梓路圍合區(qū)域，也就老青島所熟悉的臺東商圈里老19中至文化市場一帶。

大幅降價，卻仍無人敢接盤，原因有幾點，一是接盤俠要給原公司“擦屁股”；拍賣細(xì)則中有一條，原公司未履行的義務(wù)有實物安置（241戶）和超期過渡費，其次還有未建設(shè)的B、C區(qū)周邊遮光68戶。二是項目實則爛尾，問題多如牛毛；細(xì)則中也提到，需要與公交集團、地鐵集團、安置和規(guī)劃后造成的問題，需妥善處理。最后則是，臺東商圈多年來以零售、批發(fā)出名，臺東一路上的小店面也是老青島的童年回憶，早已形成商圈固有的傳統(tǒng)模式。散裝的臺東在規(guī)劃和運營方面都是“老大難”，如市南東部、嶗山金家?guī)X和市北新都心板塊上的大型綜合商業(yè)體，放在臺東只會顯得格格不入，早前的當(dāng)代廣場、利群廣場妄想豎起臺東商業(yè)體的標(biāo)桿，在經(jīng)過人流量流失、商戶退租等問題的洗禮，如今也逐漸轉(zhuǎn)型成大型生活購物商超為主。

臺東改造項目，不是無人接盤，而是無人敢接盤。

不僅是商業(yè)，新房市場情況也令人堪憂，老城臺東早已不香了，這是不爭的事實。原因不外乎這三點：其一，老城區(qū)，顧名思義已形成基本的城市形態(tài)，交通、商業(yè)、教育和醫(yī)療發(fā)展成熟并呈現(xiàn)飽和和老舊，要想在原有的基礎(chǔ)配套上升級改造，并非一件易事，這其中需要多方牽頭拉線，才能最終促成板塊的提升。而就目前形勢來看，即使臺東早晚高峰擁堵，也擋不住人聲鼎沸的步行街熱潮，擺攤文化仍是大潮流，居民生活依靠基礎(chǔ)配套，入學(xué)難、就醫(yī)難、出行難是臺東多年的三大難題，改造的等待時間機場，盼望成型的成本極高，實踐起來更是難上加難。

其二，除了改造升級難，改造升級路上也難，老城區(qū)不少待拆遷和在拆遷的改造地塊，周邊環(huán)境不僅破舊還存在噪音、綠化問題，甚至破壞和封堵原有基建，尤其是在交通方面，如臺東主干道威海路的路面改造，使原本早晚高峰擁擠的道路，變得更加水泄不通，附近居民或通行于此的市民怨聲載道。更別提，拆遷動工后又受到各方制約，因此停工擱置，成為爛尾工程的項目在老城也不是少數(shù)。

其三，雖然老城配套破舊，新房屈指可數(shù)，但完全不影響周邊房源價格，且質(zhì)量參差不齊。新房里可選擇樓盤僅有兩家，一是位于科技街上泰山華府，也是臺東商圈重點的拆遷改造項目，小開發(fā)商運作，全部規(guī)劃為高層，樓下設(shè)有臨街網(wǎng)點，新房在售的均價28000-29000元/㎡帶裝修。雖然有臺東商圈輻射，還配套雙地鐵和鄰里中心商超，都難掩手拉手的樓間距、綠化率不達(dá)標(biāo)問題，戶型方面更是無一設(shè)計有三南向開間的戶型，都被購房者所詬病。二是純投資類產(chǎn)品的大悅城項目，是中糧集團拿地開發(fā)的重點項目，目前在售Loft公寓均價22000元，商鋪均價40000元，周邊公寓類產(chǎn)品幾乎沒有，暫無競品進行比較，商鋪方面相比老舊的小區(qū)底商，單價較高，但在質(zhì)量和管理方面具有優(yōu)勢。另外，二手房價格魚龍混雜，臺東一路原19中附近的房價在2萬元左右，僅百米外的當(dāng)代廣場對面，金色年華、錦繡年華、凱景花園年代較新，在物業(yè)管理和區(qū)位方面優(yōu)于附近老舊小區(qū)，二手房價控制在2.6-2.8萬左右。

這一價格不難讓購房者對照市北其他兩個板塊：老四方和新都心。新都心作為新市北的新核心，在空地上建造比改造拆遷容易的多，況且區(qū)位、配套、交通都是重點打造，地鐵、大型綜合體一應(yīng)俱全，因此形成了現(xiàn)今的新興居住區(qū)，居住體驗十分優(yōu)越，房價則保持在2.8-3萬左右，掏得起臺東每平2.8萬，為何不能努努力，再加點預(yù)算，選擇更有前途的新都心。

老四方的情況與臺東板塊十分相似，在配套上老舊，交通不算多通暢，也同樣有不少爛尾產(chǎn)品存在。但這一片區(qū)比鄰新都心、背靠火車北站，都是區(qū)位上小優(yōu)勢，且老四方目前在售新房項目選擇不少，還有三四個新盤即將上市，即將開盤的招商碧桂園依云四季，位于水清溝，樓下即是地鐵口，已知首開小高層，帶裝修23000元/㎡起，據(jù)悉118㎡的元寶戶型幾乎認(rèn)購一空；寧化路上的華能郡府的純住宅產(chǎn)品，受政策影響準(zhǔn)現(xiàn)房交付實景呈現(xiàn)，預(yù)計9月底或10月初入市，將一次性推出，均價29000元/㎡。另外，瑞昌路與人民路交匯處剛剛亮相的新盤——云嶺世家，主打100-120㎡舒適套三，海岸路的中海觀瀾庭，預(yù)計將入市67-97㎡住宅，都是可多多關(guān)注的新盤項目。占據(jù)湖島的老品牌海信項目的二期主打高層，每平最低均價僅23700元且?guī)аb修交付?？梢哉f，哪一個項目拿出來都能秒殺臺東板塊的房源。

兜里錢不多，仍想固守主城，

購房者還需睜大眼、實地看，別被假大空的標(biāo)簽蒙了眼。

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