觀點地產網 在深圳，新推樓盤當天售罄，已經不是新鮮事。過去一個月時間里，寶安華強城、龍華中海匯德理、光明華潤璽云著、光明中海寰宇時代先后進行了線上、線下選房活動，將近4000套房源基本上當天售罄。

9月14日，南山區(qū)西麗的遠洋天著華府項目獲得了預售證，再度成為了人們眼中的“網紅盤”。該項目預售總套數為571套，預售總面積為6.46萬平方米，同時位于南山核心區(qū)域且是地鐵上蓋，有著商業(yè)、自然資源、教育資源等優(yōu)勢，如大沙河、塘朗山公園、益田假日里等。

觀點地產新媒體從深圳購房人群中了解到，憑借上述優(yōu)勢，不少潛在消費者都表示看好這一項目，有參與選房計劃?！耙驗閺牡囟?、配套以及預估售價等方面都不錯，特別是在售價上比其他區(qū)域二手樓盤并沒有高出太多。”

但這個項目在預售過程中卻出現了“意外”。9月17日，深圳住建局官網披露顯示，遠洋天著華府571套預售房源全部被區(qū)局鎖定。按照官網文件釋義，“區(qū)局鎖定”指房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為，導致售房系統被區(qū)局鎖定。

有市場人士介紹，出現這種情況，或許是作為項目操盤手的遠洋集團在推盤過程中“急了”，而導致這種情緒形成與當下銷售業(yè)績和規(guī)模密切相關。

由此看“售罄”的市場氛圍，或許能夠體會到購房者與開發(fā)商的“焦慮”情緒，一種是爭搶的焦慮，另一種是推盤的著急。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴我們，目前這些樓盤售罄、受歡迎的根本原因是二手房價格倒掛，新房定價比較合理的，比周圍在售二手房價格低或差不多，它存在一個倒掛的情況。

“上半年，整個深圳新盤去化率大概是40%，去化率是很低的，之所以看到新房市場比較火熱，網上認購的人比較多，是因為這些網紅盤是在一二手房價格倒掛下認購的，其實很多新房是賣不動?！?/p>

區(qū)局鎖定

在獲得預售證次日，遠洋就通過“深圳遠洋天著華府”公布了銷售公示方案。按照方案，本次項目推出的是3棟ABC座，共571套建筑面積約100-162平方米可售房源，平均售價未公示。

按照方案時間排期，意向購房人將于9月16日-9月18日18點前完成線上誠意登記，包括線上資料遞交及線下資金凍結等；9月19日，遠洋集團進行公示審核成功后的《誠意登記人名冊》；9月20日，按無房與有房兩類客戶，先后搖號確定本項目選房順序。

不過，早于預售方案公示前，就有市場消息傳出，遠洋天著華府本次預計推出3棟的ABC三個單元，共572套住宅，面積分別為99-161平方米，均價為8.37萬元/平方米，總價區(qū)間為801萬元-1464萬元/套。

拿證三天、進行誠意登記一天，遠洋天著華府項目就收到了“警告牌”，本次項目推出的571套房源均被區(qū)局鎖定。

這一項目為何被區(qū)局鎖定？目前市場存在兩種聲音，一是開發(fā)商收取了裝修款導致被鎖盤，另一個是認籌僅針對前期驗資看過房的客戶。同時，在該項目銷售公示方案中，開發(fā)商在誠意登記對象中就進行了限制，為“僅針對2020年6月25日-9月15日，購房人本人到訪現場并辦理驗資活動的客戶”。

一位業(yè)內人士表示，現在處于調控最緊張時期，如果違規(guī)的話，肯定會撞在槍口上，這是毫無疑問的?，F在調控樓市也是處于嚴監(jiān)管階段，在拿到預售證之前，因為價格倒掛比較明顯，有些開發(fā)商不甘心，有對認購客戶收取精裝修的資金。

“拿預售證前是不能以任何形式收取誠意金和凍結客戶的資金。當然，這個現象屬于一個潛規(guī)則，很多開發(fā)商私下都在做。調控之前比較松。”上述人士補充道。

7月8日，深圳住建局組織10人考察組前往長沙考察房地產市場管理工作。一個星期后，“考察結果”正式落地，深圳住建局等八部門聯合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，自發(fā)布日起實行。

新政內容涉及提高住宅限購年限，深戶購房需滿足“3年落戶+3年社保”，夫妻離婚追溯期延長為3年；非首套房房貸趨嚴；部分恢復豪宅稅，增加總價750萬標準、加強熱點樓盤銷售管理以及嚴厲打擊房地產市場違法違規(guī)行為等。

“新靴子”落地后，深圳樓市也發(fā)生了微妙的變化。因為新政主要針對的是二手房市場，同時受前期疫情影響，開發(fā)商加快了推盤進度，加之市場本身需求強勁。多種因素下，深圳樓市熱度開始偏向新房市場。這也是導致8月份以來新盤當天售罄的重要原因之一。

深圳中原研究中心研究報告顯示，8月迎來今年供應的高峰，共16項目入市（住宅項目14個），且有多個熱點項目。從整體去化看，開盤銷售普遍表現較好，購房者更加傾向于購買一手房，新房市場活躍度高。上半月市場幾無供應，訪客指數降至低位，月中華強城，月末中海匯德理、中海寰宇時代等多個熱點樓盤入市，帶動了市場氣氛，訪客指數迅速攀升至高位。

焦慮

遠洋集團，有些急了。

來到8月份，TOP100房企銷售額已經基本回到去年同期水平，亦有不少房企錄得一定的增長。觀點指數研究院研究報告顯示，前8月，TOP100房企實現全口徑總銷售金額74434.8億元，同比增長4.8%，累計銷售同比增幅較1-7月擴大3.7個百分點。累計銷售增速來看，頭部房企基本回正，TOP20房企中已有17家實現全口徑銷售額同比增速為正。

而遠洋集團而言，其前8月份仍然錄得一定程度的下滑。今年8月，遠洋集團累計協議銷售額約600億元，同比下降20%；累計協議銷售樓面面積為約316.17萬平方米，同比下降14%。

按年銷售目標1300億元計算，前8個月，遠洋集團僅完成不到五成，為46.15%。而去年銷售目標為1400億元，最終僅完成1300.3億元。若按目前的趨勢，今年完成目標或許仍然存在不確定性。

所以，遠洋集團需要加快推盤速度，完成項目去化。李宇嘉認為：“遠洋集團急于推深圳的樓盤也是有可能的，因為眼看著調控越來越緊，肯定趕著這個窗口期出貨，而且市場熱度還在?！?/p>

而以深圳市場為代表的“新市場”將成為遠洋重要銷售來源。因為其去年銷售不達標的重要原因是過于依賴環(huán)渤海區(qū)域市場，該區(qū)域貢獻比率達到五成，僅北京、天津兩座城市又占據了環(huán)渤海區(qū)域銷售額的62%。

意識到目前銷售現狀后，遠洋集團開始進行組織架構調整，形成了北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西六大開發(fā)事業(yè)部。具體到規(guī)劃上，提出“南移西拓”戰(zhàn)略，在鞏固原有京津冀等核心區(qū)域發(fā)展基礎上，將粵港澳大灣區(qū)放在戰(zhàn)略布局的焦點。

遠洋集團總裁助理、華南區(qū)域總經理趙建軍曾對外透露，“南移西拓”對華南區(qū)域是一種鼓舞，也是一種支持，未來華南區(qū)域的業(yè)績與規(guī)模將逐漸成為集團主力。

作為京系房企，遠洋集團雖然早于2005年進入華南區(qū)域市場，布局廣東中山，第一個項目為中山博覽中心項目，第二個項目為中山遠洋城，但其一直到2011年左右在“進城下鄉(xiāng)”的戰(zhàn)略下探索廣州、深圳兩個區(qū)域核心城市，于2011年獲得深圳第一個項目——龍崗遠洋新干線項目，2015年獲得廣州第一個項目——廣州天驕項目。

于深圳市場，遠洋集團并沒有在招拍掛市場進行“搶地”，而是走舊改渠道獲取土儲。而這種方式的特點也很明顯，土儲獲取成本低，但項目入市時間長?？梢姡壳斑h洋集團在深圳入市項目仍不多。觀點地產新媒體查閱公開資料獲悉，目前僅有龍崗遠洋新干線項目、龍崗遠洋新天地兩個項目入市銷售。

對于深圳區(qū)域市場情況，趙建軍曾表示，舊改是核心基礎，深圳現在一地難求，一年也沒幾塊地，大量土地供應來源于舊改，主要原因：一是市場絕對安全，不存在賣不動的情況，雖然政策有變化，但市場是全國最好的。二是利潤可觀，從集團內部幾個區(qū)域利潤業(yè)績來講，給集團貢獻了巨大的利潤和現金流，

回到本次入市的遠洋天著華府上，其為遠洋集團深圳第三個入市項目。實際上，該項目宗地號為T403-0282，為紅花嶺工業(yè)區(qū)北區(qū)舊改項目地塊，深圳市眾冠股份有限公司于2019年7月31日通過協議方式獲取該地塊。

有消息指出，隨后，遠洋集團與眾冠股份達成合作協議。其中，眾冠時代廣場為一期項目，由遠洋代建完成，目前已竣工；遠洋天著華府為二期項目，遠洋集團持有權益為56.88%。總體項目占地約16萬平方米，總建筑面積為123萬平方米。

按照規(guī)劃，遠洋天著華府占地面積約3.8萬平方米，總建筑面積約44萬平方米，其中包括7棟高層住宅、4棟低層別墅和1所幼兒園，由一條市政道路分割成東區(qū)和西區(qū)。其中，東區(qū)4棟高層為回遷房，剩余為別墅，西區(qū)3棟A、B、C座高層住宅為可售商品房，共計1540戶。

觀點地產新媒體進一步了解到，于4月份，遠洋集團通過權益收購形式在深圳擁有土儲約107萬平方米，持有權益為50%-70%期間。其中龍船塘、眾冠（二期）兩個舊改項目計劃于今年入市。其余7個項目擬定了入市時間為：2021年有3個，2024年有2個，2022年和2026年各有1個。

不過，趙建軍則表示：“這些項目有詳細的開發(fā)計劃，會逐步釋放，我們希望越早越好。這些項目逐步釋放出來，再進行其他招拍掛、收并購，在一二級聯動方面再做一些增量，華南事業(yè)部的增長態(tài)勢就會建立起來，比如絕對數額的增長、在集團相對數額的增長?！?/p>

而這些項目能否趕上目前充滿不確定性的市場變化速度，進而快速轉化為銷售和利潤？或許也是遠洋集團“焦慮”的問題之一。

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