一場圍繞深圳樓市“打新”積分新規(guī)的討論，鎖定在羅湖兩個新推樓盤——縉山府和華潤萬象華府。

作為農歷新年后深圳首批推出的樓盤，自2月23日拿到預售證之后，市場熱度便高居不下，縉山府所在的銀湖片區(qū)近6年未有新房入市，而華潤萬象華府為華潤置地“筍崗中心”綜合體項目的配套，是近年備受關注的舊改項目之一。

但熱度又不止于此。根據“i深圳”App信息，縉山府和華潤萬象華府開啟購房登記，登記時間為3月2日上午9點至3月4日下午18點，意味著兩者之間只能二選一。

與此同時，雙盤同時發(fā)布的銷售方案均顯示，將采取新的積分規(guī)則確認入圍名單，包括家庭或單身在深購房情況、家庭或單身戶籍情況、家庭或單身社保/個稅繳納情況、子女情況等4大項。并且附加說明，住房是指居住建筑，包括住宅、公寓、別墅和宿舍。

其中，在深有無住房轉讓記錄、有無未成年子女兩點均為首次出現(xiàn)。根據披露，10年內在深圳無住房轉讓記錄，且名下無房，可積最高分40分，但在深有一套房此積分項為0分，而社保/個稅0.1分/月，有未成年子女可積2分，夫妻雙方均為深戶可積10分。

在資深業(yè)內人士看來，“10年無房記錄，這個很嚴，哪怕之前有過房、已經賣出去的都算，而且之前是以社保年限為主要積分，這次打新積分制實施，社保對于打新購房的影響變相減少?！?/p>

甚至有人統(tǒng)計，只要10年內有住房轉讓記錄，積分立降20分，相當于社保要累計多繳納200個月（16年零8個月）才能補回來。

于3月4日，針對深圳新的打新積分規(guī)則事項，深圳市住建局表示，這兩個樓盤是屬于新規(guī)的試點，未來將視效果決定是否在深圳全面推行。

縉山府、華潤萬象華府先行刺探市場情緒如何。

打新的焦慮

霎時間，業(yè)內關于積分話題見解不斷，購房者亦表達了種種焦慮。大部分人的意見相似，都認為積分新規(guī)對無房剛需一族比較友好，但遏制了改善性房客和投資客的購房需求。

一名已上車寶安區(qū)的二手房業(yè)主稱：“之前試過打新，要不就是戶型太大預算不夠，要不就是入圍無緣，要不就是入圍了沒搖中，三四次之后，就考慮二手房了?！彼硎?，本來有想過上車之后會接著考慮置換新房，但是如果之后都要積分的話，因為自身分很低也不會考慮新房了。

積分打新規(guī)則確實影響了一部分購房者的心態(tài)，尤其是有置換新房需求的人。另一名想打新的二手房業(yè)主也同樣表示，“本想找機會置換新房的，但這個積分規(guī)則下來后，身邊很多有房的人基本放棄打新，而且二手房參考指導價政策發(fā)布后，置換二手也不大容易，得另找機會考慮了?！?/p>

這位業(yè)主還未有小孩，社保加起來僅8年多，積分算起來并不高。

一深圳資深中介則認為，對剛需來說，已經算比較公平的積分制度了，以后應該會全部打新盤推行：“有房的0分，靠400個月社保折算下來33年才能補夠40分，與10年無購房記錄人一樣，基本上排除有房有轉讓記錄的人了，也抹掉了社保的影響。”

眾說紛紜，所站角度不同看法便不同。該積分新規(guī)影響甚廣，畢竟此前一段時間，也僅是簡單地劃分為有房、無房，甚至更早之前的2018年，深圳網紅盤“打新”基本無門檻，只需繳納認籌金符合購房資格。

于2020年8月，深圳誕生第一個實行積分搖號的樓盤——寶安“華強城“。當時該項目開盤推售556套，按有無房產、是否為深戶、繳納社保年限等三個大項設置認籌積分規(guī)則，根據分數(shù)高低，取排名前5560位參與公證搖號。

其中，在深無購房記錄的購房者積分為50分，在深有購房記錄但現(xiàn)名下無房的購房者為40分，其它購房情形有不同的分值，繳納社保按照0.1分/月計算。

此后，深圳包括萬豐海岸城、龍光前海天境、天健悅桂府等新盤均采用了積分搖號入圍的方式，基本上入圍的都是無房剛需一族，另外社保累計時長占據絕大部分。比如1月初的天健悅桂府有房最低社保個稅入圍月數(shù)為437個月，出現(xiàn)了不少“社保巨人”。

這次積分新規(guī)細化，有業(yè)內人士認為：“這是限制炒房的補丁，提高購房門檻。應用于兩個新樓盤上面，估計不會賣得那么快了，因為監(jiān)管更加嚴格，為純剛需讓路?！?/p>

有中介透露，很多已經上車的業(yè)主心里算盤已經打好了，想住新房子，用老房子收租供新房，五年之后賣了老房子，再出來“打新”，但這個積分規(guī)則推行后，以后怕是很難實現(xiàn)了。

積分的影響

以上所述熱度也僅僅停留于討論層面，相較于深圳西部新盤，位于老城區(qū)羅湖的這兩個新盤實際上并沒有吸引太多購房者。

有分析稱，此番積分“打新”新規(guī)應用范圍更大，此前多應用于西部熱點片區(qū)的樓盤，比如光明、南山等地，現(xiàn)在開始涉及中東部地區(qū)，比如羅湖等。

但熱度遠不及西部新盤。之前龍光前海天境花園推售房源住宅1003套，最終入圍客戶2857批，天健悅桂府推售房源住宅427套，入圍客戶1170批。

對比本次，萬象華府預售住宅638套，戶型為建面約78-140平方米二房至四房；公寓1034套，戶型為建面約40-60平方米單房至兩房公寓。

其中，住宅均價約8.8萬/平方米，單價約8-9.7萬/平方米，總價約637-1370萬/套。商務公寓均價約6.8萬/平方米，單價約6.2-7.5萬/平方米，總價約257-475萬/套。

萬象華府售樓處方面透露，因本次前期對認籌客戶資料審核比較嚴格，尤其在首付資金來源與流水資金審查方面，所以在前期認籌的1500多批客戶中，只有700多批審核通過。

其已于3月5日公布意向人名冊，凍資門檻100萬，共認籌725批，搶房比例為1：1.13，認籌人數(shù)剛覆蓋推售房源數(shù)，依舊未達到1:3的認籌比例。據稱，該項目暫未采取積分規(guī)則，審核通過客戶全部進入搖號階段。

該項目于3月8日上午9點開盤，歷經7小時去化約5成。當天，參與搖號的客戶已基本選完，但仍有不少可售房源。

觀點地產新媒體于3月9日向售樓處查詢得知，現(xiàn)78平戶型已售罄，目前只有98平、116平少量戶型在售中。

而縉山府本次備案住宅407套、商業(yè)7套。住宅建面約90-106平，均價約8.9萬/平方米，單價區(qū)間8-10萬/平方米，總價區(qū)間在728-1064萬/套；商業(yè)建面約25.6-102平，均價約20萬/平方米，單價均為16-31.7萬/平方米，總價區(qū)間在813-1713萬/套。

觀點地產新媒體于縉山府售樓處獲悉，本次入圍者最低積分為10分左右，最高為60多分，平均在20-30分左右。項目將于3月10日進行線上選房。

而縉山府的入圍規(guī)則，原則上以本次可售房源為基數(shù)，按照不超過1:3的比例，選取積分較高的客戶入圍，參與公正搖號選房。

據介紹，項目一共入圍548批，共407套房源，入圍比例為1:1.34，同樣未達到1:3，因此沒有啟動分數(shù)排序認籌，所有認籌人員皆可進入搖號階段，但在認籌過程中對申報人的首付及流水審查仍按規(guī)定較為嚴格。

不難發(fā)現(xiàn)，若非大熱門新盤，積分新規(guī)對于樓盤實際影響并不大。

有些購房者還采取了觀望的態(tài)度：“1:3的入圍人數(shù)都達不到，只要有購房資格，報名就能入圍，猜測房源會剩很多，估計轉介中介帶看3個月也賣不光?！?/p>

冷卻的熱度

可以看出，相較于之前的“千人搖”、“萬人搖”等搶房現(xiàn)象，縉山府、華潤萬象華府冷卻不少。

作為無房剛需一族的劉女士認為，聽說過縉山府，離干道太近了，環(huán)境應該會比較吵，而且車位太少，停車以后是個大問題?！拔业暮⒆颖容^小，雖然有學位，但也是深中高中部，而且這個盤算邊角處沒有配套，8.9萬/平方米的價格在羅湖還是貴點，兩個盤都沒有考慮。”

資料顯示，縉山府位于深圳羅湖北環(huán)大道和金碧路交匯處，東面和南面被深圳中學泥崗校區(qū)包圍，西面是筆架山公園，北面是深圳汽車站及配套宿舍。據悉，項目共規(guī)劃1006套房源，停車位880個(地上272個，地下608個)。項目分兩期推售，預計2022年6月8日竣工。

另一名同為無房剛需的鄭女士則表示，縉山府的開發(fā)商名氣比較小，樓盤位置也很尷尬，相比之下，更喜歡華潤萬象華府多一點，更有保值的潛力。

華潤萬象華府項目位于羅湖區(qū)筍崗街道梅園路，臨近7號線筍崗站A口。項目更新單元用地面積約4.6萬平方米，開發(fā)建設用地面積約2.9萬平方米，總建面約45萬平方米，計容建面約29.5萬平方米。

據她透露，身邊有人入圍了華潤萬象華府項目，積分沒什么影響，而且入圍的人不少，也都搖號了。

多數(shù)人覺得這兩個樓盤性價比差了一些，不過檔次和居住品質較高。“相對于地段和學位，這個價（8.9萬/平方米）不值，值的話現(xiàn)在二手房貸款那么困難，新房很容易就爆滿的?！币毁彿空呖陀^分析。

雙盤競爭并不激烈，除了積分新規(guī)帶來部分影響之外，其本身所處位置以及項目定位也都是影響因素。

近年來羅湖發(fā)展速度相對緩慢，土地空間嚴重不足，規(guī)劃遲遲未予落地，城市更新速度又跟不上，幾乎沒有新盤入市。

一位打新兩次的改善型購房者稱，同價位新盤，羅湖的新盤都比較一般，中介一直說龍華新房每平方米都九萬多了，置換得抓緊下手。

“但我總覺得關內還有會更合適的新盤，積分規(guī)則把我看涼了，要是一直這么個規(guī)則，可能無緣新房了?！彼械绞譄o奈。

“這兩個盤算是豪華剛需了，沒有啟動3級市場轉介，很多新客戶來咨詢，但夠線的不多，這個積分新規(guī)也是很突然?！甭穆氝^開發(fā)商的房產經紀坦承，不愿做新客的單，因為來找中介咨詢新盤，往往都是夠不到線的。

不過，大多購房者預計后續(xù)會采取中介轉介的方式。

“羅湖的新盤只有正掛沒有倒掛，這里的新盤跟潤璽沒有什么可比性，開盤賣不光，后期需要中介轉介，打折更優(yōu)惠?！币幻催x擇這兩個新盤的購房者如是說。

為此，觀點地產新媒體聯(lián)系華潤置地華南方面，詢問積分新規(guī)帶來的項目去化問題，對方僅表示，項目按照批示的銷售方案正常推進展開銷售工作。

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