由于二手房交易市場相對更能體現(xiàn)房市真實狀況，因此被稱為“房地產(chǎn)市場的晴雨表”。近期，國家統(tǒng)計局公布8月份70個大中城市二手住宅銷售價格變動情況，哈爾濱二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上月再一次出現(xiàn)降低。記者梳理對比5月份至今的相關數(shù)據(jù)，冰城二手房市場整體價格呈連續(xù)小幅下降態(tài)勢。多位地產(chǎn)行業(yè)資深人士分析認為，目前冰城二手房市場交易以剛需為主，校區(qū)房與普通老舊小區(qū)的“兩級分化”愈加凸顯，而部分高端小區(qū)業(yè)主選擇以跳水價出售房源。

業(yè)主直降百萬售房

高端樓盤價格跳水

“建筑面積293平方米，一線觀江精裝修觀江大平層直降百萬元，成交后茶水費10萬元，絕不食言……”張先生在各大中介公司掛牌道里江畔一高端小區(qū)的精裝修住房后，又在微信朋友圈連發(fā)3條賣房信息?！叭ツ赀@套房子750萬我沒舍得賣。今年一直掛到9月份還沒賣出去……現(xiàn)在，我覺得650萬就能賣了?！?/p>

不只是房主，張先生小區(qū)的開發(fā)商也有點坐不住了。9月中旬，樓盤開發(fā)商與中介合作，推出50套特價觀江房源（每平方米降至約2萬元），價格從380萬至1600萬?！昂勒馐罩薪橘M，開發(fā)商給我們每套補貼7萬元傭金?！币晃恢薪槿藛T告訴記者，張先生目前出售房子的建筑面積每平方米2.2萬元，與開發(fā)商的特價房相比處于劣勢，“開發(fā)商特價房源現(xiàn)在賣起來比較難。張先生的房子看起來是降了100萬，對比之下更難碰到買家?！?/p>

群力地區(qū)一位房產(chǎn)中介人員介紹，麗江路靠近地鐵的某別墅樓盤，建筑面積360平方米的聯(lián)排別墅售500萬元，配兩個地下停車位，價格還可以再談?！拔覀兡玫椒吭春?，拍了視頻在各大房產(chǎn)類APP花錢推送，目前還沒賣出去。去年，500萬元在群力只能買一套大面積洋房?！?/p>

二手房交易價下跌

對剛需買家有利

諸葛找房APP數(shù)據(jù)顯示，截至9月6日，哈爾濱二手房總掛牌量為10.2894萬套。整體上，1月份二手房市場價格為今年最高點，然后迅速下跌，雖然個別月份均價有所回升，但仍未達到年初水平。

記者從相關部門了解到，今年1月至7月哈爾濱二手房成交4.8萬余套，遠低于去年同期整體交易量。

從業(yè)10余年、目前是一家連鎖房產(chǎn)中介負責人的沙萬奎告訴記者，“通過數(shù)據(jù)分析，從5月份開始，二手房均價一路下跌，跌幅達0.3%，目前均價已跌破1萬元大關。對比其他城市，冰城二手房價格漲幅排名靠后，二手房價可能存在下跌趨勢，買賣雙方交易偏謹慎?！?8同城房產(chǎn)類APP顯示，9月份哈爾濱二手房每平方米均價9969元，環(huán)比上月降低0.12%。

資深房產(chǎn)經(jīng)理人張忠林告訴記者，分析今年疫情防控常態(tài)化后的二手房整體銷售情況，市場交易明顯呈現(xiàn)買家以剛需、改善住房為主的趨勢。

他認為，目前樓市行情對剛需買家有利，“二手房成交價一般低于掛牌價10%，剛需客群逐漸成為二手房購買主力，建筑面積60平方米至90平方米的剛需型房源賣得快、成交量較高，仍是市場主導?！?/p>

“兩極分化”

各房源“冷熱不均”

在波瀾不驚的交易中，校區(qū)房與普通老舊小區(qū)“兩級分化”情況卻愈加凸顯。家住香坊區(qū)的孫女士女兒剛上幼兒園，她看上了南崗區(qū)一套使用面積30余平方米的學區(qū)房，尋價后她發(fā)現(xiàn)比去年漲了10余萬元。家住道里小職工街報達文化嘉園的李先生出手一套二手住房，目前掛牌價較疫情防控前直降10萬元，依舊問人問津。

沙萬奎說，根據(jù)政策，學生想在校區(qū)順利入學需提前兩年落戶，且就讀小學期間不得更名，再加上要提前選房，一套學區(qū)房基本要“拴”八九年“學位”時段，可流通房源變少，市場價格基數(shù)就會上漲，“以師范附小學區(qū)房為例，入學新政策出臺前，一套使用面積25平方米學區(qū)房價格一般是使用面積基數(shù)乘以‘3’，成交價約75萬元。目前同等面積學區(qū)房要乘以‘4’，成交價約為100萬元?！?/p>

與學區(qū)房相比，普通老舊小區(qū)成交量略顯平淡。沙萬奎認為，一方面，1990年之前建成小區(qū)已無法實現(xiàn)公積金貸款，而且評估價和貸款額度、貸款年限等都受擠壓；另一方面，哈市進一步加大老舊小區(qū)改造力度，這使得一部分想待日后拆遷進行補償或置換房產(chǎn)的投資者，望而卻步。

炒房路徑正在變窄

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，基于當下行情不明朗的前景，多半購房者持觀望態(tài)度。

截至目前，雖然哈市二手房均價累計有16周環(huán)比出現(xiàn)上漲，3周環(huán)比持平，16周下降，但整體上仍呈下降態(tài)勢。目前各區(qū)的二手房降價房源中，南崗區(qū)體量最大，8月累計降價房源4168套，會展中心區(qū)域降價房源量較多。

“隨著二手房市場逐漸平穩(wěn)，目前冰城市場基本是剛需者的主場，炒房者路徑變窄。持有多套房產(chǎn)的人此時也想變現(xiàn)，市場房源量在增加。”沙萬奎分析，目前市場留給購房者的挑房時間仍然充足，剛需者可以投資眼光選房，投資者則要帶著“顯微鏡”選項目。

數(shù)說

目前冰城二手房市場掛牌房源中，建筑面積140平方米以下房源占比九成，140平方米以下各個面積區(qū)間分布較為均衡。其中，90至140平方米房源占約為30%，60至90平方米房源占比約30%。

 （稿源： 哈爾濱新聞網(wǎng)-新晚報 )    

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