關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問，

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔你好，我在廣州新塘鳳凰城鳳儀苑有155方的復(fù)式無電梯的洋房，中介說市價(jià)230萬，目前閑置抵押銀行200萬做生意周轉(zhuǎn)金用，鳳凰城有1套300方獨(dú)幢別墅，房貸還有350萬左右，有人出價(jià)1200萬。提問：目前生意虧損，還欠銀行400萬經(jīng)營貸款，房貸350萬，可否賣掉鳳儀的復(fù)式和別墅，還了銀行的錢，去蘿崗買房，小孩在蘿崗讀書。轉(zhuǎn)換跑道，置業(yè)蘿崗。

回答：你好。鳳凰城超級(jí)大盤，沒有地鐵，常年拋盤，價(jià)格也是易橫難漲，剛需要來這里買房通勤是相當(dāng)不方便的，因此可以出手。蘿崗潛力要大很多，可以考慮。

提問：廣叔，接之前的問題，地圖上查了查，結(jié)果如下：1.中海譽(yù)城離地鐵2.7公里；2.萬科金夢(mèng)附近無地鐵；3.萬科東薈城，我這個(gè)價(jià)位沒有房子。4.黃埔雅苑，重點(diǎn)考慮，但是不知道好不好出租，升值空間怎么樣；5.金碧世紀(jì)花園離地鐵1.6公里；6.金海岸離地鐵1.9公里；7.東怡新區(qū)離地鐵口1.2公里。8.東方花園離地鐵口822米，重點(diǎn)考慮。那么東方花園和黃埔雅苑要怎么選才好？選房還需要注意什么？

回答：如果注重通勤便利的話，選擇地鐵近一點(diǎn)的吧。黃埔雅苑還可以的，有一定的性價(jià)比，出租沒問題。東方花園，地鐵近，花園小區(qū)，配套還可以，帶德興學(xué)位，就是有一定的樓齡了。自住的看下哪個(gè)通勤距離更短吧，個(gè)人偏向于選黃埔雅苑，畢竟黃埔才是大風(fēng)口，風(fēng)大掉不下來，能吹得很高，吹上天去（天花板高）。

提問：廣叔，您好。謝謝您之前的指點(diǎn)，已開始踩盤中?，F(xiàn)況說明一下：廣州歐泊小三房及東莞小三房已掛，預(yù)計(jì)出手后可籌資金530W。廣州還有一套汽車小鎮(zhèn)，有貸款（40）。后續(xù)月供可到2.5W。工作地化龍。

1、首選學(xué)位+改善，看了華景新城、雅郡，樓齡舊，居住密度有點(diǎn)大，不是太滿意。牛奶廠華潤天合，學(xué)校不確定，不敢定。

2、如果不考慮學(xué)位，改善+投資，換萬科歐泊四房750可以嗎？萬博商圈，適合改善投資的盤優(yōu)選那些？或者琶州或天河北、黃埔有沒有適合推薦？

現(xiàn)在兩個(gè)小三房都掛出，好像很容易成交。但是，四房還沒看好，所以很急。希望廣叔指點(diǎn)？掛出小三房發(fā)現(xiàn)，小三房流通性還蠻強(qiáng)的。如果，實(shí)在沒有好的置換方案，是否東莞小三房出手后，再買個(gè)新盤？

回答：你好。1、華景新城、雅郡確實(shí)是有點(diǎn)老，但地段價(jià)值大，配套成熟，生活便捷。華潤天合以雙名校做宣傳，如今名校落空，已被業(yè)主多次維權(quán)。

2、歐泊小三房還有可以的，近萬達(dá)CBD，生活安靜。換歐泊四房是可以，但這個(gè)片區(qū)大戶型改善未來流通性沒有這么好，這片區(qū)主要需求就是300-500之間。

我的建議歐泊小三房先保留，上漲行情置換建議先買后賣，或者做加按，把資金套出來買，否則容易踏空，即把房子賣了，沒有房子買或者漲價(jià)了夠不著。具體板塊及樓盤詳見內(nèi)部分享。

提問：你好廣叔，一家四口，一老一幼（3歲，剛上幼兒園）加我們夫妻兩！目前，自主廣州白云區(qū)金碧雅苑二房（鏈家在售，目前準(zhǔn)備出手）。一人上班在天河北天壽路，準(zhǔn)備置換到天河北板塊三房，主要考慮上學(xué)，兼顧自??！房子賣掉后，大概現(xiàn)金可動(dòng)用420，家庭年收入60w?，F(xiàn)在金碧雅苑房子價(jià)格不漲，是否是出手的好時(shí)機(jī)呢？天河已經(jīng)漲了一輪，價(jià)格起來了，是否是入手時(shí)？我們這種情況，考慮天河北附近哪些樓比較合適？另外一種方案，如果保留手上的這套房，再購入總價(jià)300左右天河老破小學(xué)位，是否可行呢？

回答：你好。金碧雅苑，黃邊地鐵口，2房掛牌量還是挺大的，趁現(xiàn)在行情熱出手，不然未來怕是難出手了，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，有些都掛一年了。

建議置換個(gè)好一點(diǎn)的，老破小學(xué)票溢價(jià)高，讀書用當(dāng)然可以。天河北的學(xué)區(qū)都不錯(cuò)，華景，天府路，對(duì)應(yīng)的是華陽、龍口西小學(xué)，華景小學(xué)，天府路小學(xué)，另外還可以看看天河一小，今年成績很不錯(cuò)，出了4個(gè)上了華附神學(xué)院的牛蛙。

提問：廣叔你好，增城區(qū)新塘鎮(zhèn)錦繡天倫，9樓南向118方，1.8萬一平方，毛坯房如果純投資能入手嗎？

回答：你好，錦繡天倫可以考慮。

提問：廣叔你好，請(qǐng)問知識(shí)誠萬科幸福譽(yù)，保利拾光年，時(shí)代天韻和科學(xué)成的中央城，純投資那個(gè)會(huì)好點(diǎn)？麻煩幫分析一下

回答：你好。萬科幸福譽(yù)、時(shí)代天韻可以買，近地鐵，已經(jīng)有了形成初步居住氛圍、配套。保利拾光年位置要更偏一點(diǎn)，地鐵遠(yuǎn)，周圍較荒?？茖W(xué)城的中央城樓盤大，地鐵遠(yuǎn)，旁邊有思德園、寺廟，有些人忌諱。需要看你的預(yù)算是多少，看你是短期投資還是中長期，每個(gè)盤都有優(yōu)缺點(diǎn)，長期知識(shí)城也可以考慮的。

提問：新人首問。廣叔，你好！家庭存款股票300萬左右，其中股票100萬不打算動(dòng)，家庭年結(jié)余40萬左右。老公松山湖上班，本人深圳龍華上班，大寶在松山湖上小學(xué)二年級(jí)，二寶兩歲多。

無房，目前深圳有購房資格，東莞明年7月份才有。一直喜歡深圳，結(jié)合家庭目前存款及年結(jié)余情況，考慮自住、教育、投資的話：

1.首選深圳還是松山湖呢？哪個(gè)區(qū)哪個(gè)盤廣叔有什么好建議嗎？

2.深圳和松山湖往后的房價(jià)趨勢(shì)如何呢？

3.光明科學(xué)城和松山湖科技園哪個(gè)潛力更大呢？

4.目前二手房價(jià)格太高，所以更傾向新盤?？紤]光明科學(xué)城的規(guī)劃定位及以后將和松山湖連成一片，去松山湖和龍華也不算遠(yuǎn)，所以在關(guān)注中，上周光明電建沒買到，現(xiàn)在關(guān)注光明金融街二期，廣叔如何看待這個(gè)樓盤呢？可以重點(diǎn)說說學(xué)位問題嗎？這個(gè)樓盤屬于東坑社區(qū)，深圳實(shí)驗(yàn)光明學(xué)?，F(xiàn)在是面向全區(qū)招生，以后人多了，劃片區(qū)就近入學(xué)的可能性大嗎？唯一擔(dān)心金融街二期以后不在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

5.廣叔如何看待深業(yè)集團(tuán)挨著松山湖中心小學(xué)那個(gè)住宅項(xiàng)目呢？

關(guān)注廣叔很久了，廣叔的回答既專業(yè)又中肯，所以，今日也想請(qǐng)廣叔指引。問題有點(diǎn)多，期待廣叔一一詳解，非常感謝！

回答：你好。1、首選深圳，投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部分享！

2、深圳有來自全國的需求，松山湖短期可能會(huì)橫，但中長期看也還有潛力。

3、光明潛力更大一些

4、目前有資格建議先嘗試一手打新，光明金融街二期可以試試，學(xué)區(qū)方面是有被分流的情況，有一定的不確定性。但其他樓盤一樣有這種情況。

5、景觀應(yīng)該不錯(cuò)，靠近路邊學(xué)校有點(diǎn)噪音，高速隔斷，離地鐵也不近。

提問：新人首問，廣叔，你好！我在東莞沙田有套自主房，買入價(jià)大概500萬，近高速近城軌，暫時(shí)不考慮出手。東莞有購房指標(biāo)，深圳明年底有房票（可以做3層首付），現(xiàn)有子彈200萬，家庭年收入100-150萬?，F(xiàn)在考慮1、10月萬江保利首鑄天際或者大嶺山萬科漢邦松湖半島純投資的角度是否可以買入。2、等到明年底深圳有房票，在西部打新。房叔有什么建議。

回答：你好。1、考慮萬科漢邦松湖半島，或者南城萬象府。2、該方案也可考慮?？偟膩碚f，現(xiàn)在不用急，東莞先找最有價(jià)值，性價(jià)比最高的新盤，嘗試打新，一直打到為止，打不到就等明年深圳的房票，去深圳打。

提問：廣叔您好，東莞戶口，在東莞南城西平金色華庭有一套154平房子（雙證），惠州龍門富力養(yǎng)生谷一套118平公寓，均無貸款，但東莞已無購房資格，現(xiàn)手頭現(xiàn)金約50萬，家庭年收入約80萬，有什么好投資建議嗎？

回答：你好。雙拼的流動(dòng)性不是很好，不過金色華庭近地鐵西平站，區(qū)位不錯(cuò)；惠州供應(yīng)量大，公寓也一直不建議，建議你把公寓換成住宅，或者DY貸出資金來買其他地方。廣州新塘可以入，南沙現(xiàn)在也放開條件，也可創(chuàng)造條件入，中長期持有?？紤]50的話，4成能買130左右的房子，買不到什么好的產(chǎn)品，看看怎么再多湊點(diǎn)子彈。

提問：廣叔，你好，謝謝上次的指點(diǎn)，想投資買小別墅，東莞沙田的碧海云天的別墅和碧桂園的獅子洋的別墅哪個(gè)更好？厚街附近有合適的別墅嗎

回答：你好。兩個(gè)盤區(qū)位很近，理論上有相同比例的漲幅，看下更喜歡哪個(gè)。具體參見內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，終于找到能提問的地方了，12年在東莞虎門能源華莊二手房87萬買入，現(xiàn)在也才市值220萬不欠款，15年購買虎門萬達(dá)146平，19年頭賣掉了現(xiàn)在非?？上В?9年底買了沙田念州濱海明珠是打算自住改善型4房，有房貸150萬，月供9100，現(xiàn)手上子彈200，可以考慮100的首付，有點(diǎn)不太會(huì)規(guī)劃資金，收入近兩年不穩(wěn)定，期間投資其他方面失誤也虧了錢，現(xiàn)在就想再投資一套房，想著二手房出手時(shí)間快是想考慮二手房，比如虎門萬達(dá)萬科還是南部灣萬科城？但又想等虎門高鐵站旁的保利新樓盤，周期又會(huì)長，因?yàn)閷?duì)其他遠(yuǎn)地方的樓盤我不熟悉都是看的近的，東莞已沒有房票，親人有一個(gè)名額，不知道我這個(gè)情況還適合投資嗎？還請(qǐng)廣叔給個(gè)建議看哪個(gè)樓盤比較適合，東莞市內(nèi)我想要周期短的，佛山惠州我覺得周期長也有朋友推薦過就沒去看過。謝謝！

回答：你好。能源華莊，2004年建，向著虎門大道的AB棟有點(diǎn)噪音?；㈤T萬達(dá)賣掉確實(shí)可惜了，賣早了。濱海明珠所在的沙田臨近虎門，東莞運(yùn)河邊上，周邊環(huán)境一般，多民房、廠房，這邊房子比較少，主要承接來自虎門的外溢。萬達(dá)萬科在萬達(dá)旁邊，可以考慮；南部灣萬科城周圍還有蠻多空地的，就是被高速、立交隔斷，片區(qū)的發(fā)展可能會(huì)慢一點(diǎn)，但現(xiàn)在還是價(jià)格洼地，有發(fā)展空間，需要長期持有。

首付100，能買個(gè)350左右的房子，可參考：東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見知識(shí)內(nèi)部分享！

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