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提問：你好廣叔，終于找到能提問的地方了，12年在東莞虎門能源華莊二手房87萬買入，現(xiàn)在也才市值220萬不欠款，15年購買虎門萬達146平，19年頭賣掉了現(xiàn)在非?？上?，19年底買了沙田念州濱海明珠是打算自住改善型4房，有房貸150萬，月供9100，現(xiàn)手上子彈200，可以考慮100的首付，有點不太會規(guī)劃資金，收入近兩年不穩(wěn)定，期間投資其他方面失誤也虧了錢，現(xiàn)在就想再投資一套房，想著二手房出手時間快是想考慮二手房，比如虎門萬達萬科還是南部灣萬科城？但又想等虎門高鐵站旁的保利新樓盤，周期又會長，因為對其他遠地方的樓盤我不熟悉都是看的近的，東莞已沒有房票，親人有一個名額，不知道我這個情況還適合投資嗎？還請廣叔給個建議看哪個樓盤比較適合，東莞市內(nèi)我想要周期短的，佛山惠州我覺得周期長也有朋友推薦過就沒去看過。謝謝！

回答：你好。能源華莊，2004年建，向著虎門大道的AB棟有點噪音。虎門萬達賣掉確實可惜了，賣早了。濱海明珠所在的沙田臨近虎門，東莞運河邊上，周邊環(huán)境一般，多民房、廠房，這邊房子比較少，主要承接來自虎門的外溢。萬達萬科在萬達旁邊，可以考慮；南部灣萬科城周圍還有蠻多空地的，就是被高速、立交隔斷，片區(qū)的發(fā)展可能會慢一點，但現(xiàn)在還是價格洼地，有發(fā)展空間，需要長期持有。

首付100，能買個350左右的房子，可參考：東莞投資回報率高的板塊，詳見知識星球內(nèi)部！

提問：廣叔，你好，謝謝上次的指點，想投資買小別墅，東莞沙田的碧海云天的別墅和碧桂園的獅子洋的別墅哪個更好？厚街附近有合適的別墅嗎

回答：你好。兩個盤區(qū)位很近，理論上有相同比例的漲幅，看下更喜歡哪個。具體參見星球內(nèi)部分享！

提問：廣叔好，之前問了您……大嶺山碧桂三園……寮步萬科金域東方及茶山金融街金悅府.橫瀝雍景灣、后這兩個哪個更具投資價值……因為我是剛上車手頭資金也不是很寬厚……想先上車到時再賣……換個離公司近點房……大嶺山寮步目前太貴……還有就是招商及金融街這兩個開發(fā)商同碧掛園萬科比起來怎么樣……

回答：你好。如果是后面那兩個盤，茶山金融街金悅府要好一些。招商和金融街都不錯的，在深圳的樓盤比較受歡迎。碧桂園，“必貴遠”。萬科中規(guī)中矩。

提問：你好廣叔，我夫妻二人工作均在關(guān)內(nèi)，現(xiàn)手頭上有龍崗南聯(lián)地鐵口86平估計360萬左右的房產(chǎn)月供還剩60萬左右，租出去了?，F(xiàn)在住關(guān)內(nèi)單位房子，孩子剛出生得考慮學位了。近期蠢蠢欲動想賣掉龍崗的加上手頭上的200萬置換福田南山有較好學位的三房。這個時機合適嗎？我是先看房好還是先賣房等一手樓盤？我這個情況應該只能五成首付，計劃月供不超過2萬，最高看到多貴的房子？有合適的樓盤嗎？

回答：你好，我先幫你算筆帳，龍崗的房子賣掉還有300萬，加上手頭200萬有500萬，首付五成本可以買到1000萬的房子。 但你希望月供不高于2萬，貸款額不高于350，那就只能買800萬左右的房子。 800萬想在福田南山買套學位中上的三房，有點困難，一定要犧牲掉一些東西，或者樓齡，或者品質(zhì)，或者降低對學位的預期。 目前的情況，你如果先賣后買，而且是賣龍崗換南山或福田，踏空的概率不低，會付出更高的換房成本。 要想穩(wěn)妥操作，就要放盤看房同步進行，把買入和賣出的節(jié)點盡量控制在兩個月之內(nèi)，避免踏空風險。

提問：您好廣叔，我是深圳普通上班族 月入萬來塊。暫時沒有房子。 想請問下我目前手頭上只有20來萬 最終是想在深圳有一套房子。 我現(xiàn)在是想現(xiàn)在老家或者中山或者惠州南站/惠州北站/仲愷高新區(qū)幾個房價較低的地方先入手一套 等待時機再賣了在深圳郊區(qū)買套小的 不知道是否可行？如果是這樣廣東哪個城市可以考慮或者哪個區(qū)域可考慮？ 謝謝你。

回答：你好，中山和惠州都不合適，屬于廣東投資的第三梯隊，天花板太低。 同樣是單價1W+，可以考慮廣州不限購的增城新塘的小戶型。

提問：您好廣叔，新人首問，坐標深圳羅湖蔡屋圍片區(qū)剛需換房。目前有兩套房，現(xiàn)在想將一套三居室102平無電梯，想換成更大有電梯，想在同小區(qū)換房。目前小區(qū)房有20多年，萬科的房加上萬科物管，管理很好，已經(jīng)習慣。均價六萬多。目前可賣680左右，想換的房帶電梯，大概在均價7萬，總價900—1100報價。

問題1.是現(xiàn)在換，還是再看看？新政出來對我們的影響大嗎？要換的房子，評估價應該不到750萬。2.是換在本小區(qū)，還是換在周邊其他小區(qū)？周邊的老小區(qū)管理差，瞧不上。新一點的小區(qū)，08年以后的小區(qū)單價都在八萬+，超出了我們的預算。3.換房需要注意什么？是先買還是先賣呢？4.目前看放出兩套，有一套電梯房在二樓，一共八樓，覺得有些矮，我們現(xiàn)在住的是三樓采光不那么好，擔心二樓光線更差，但價格比別的房便宜。另一套頂樓，送了個天臺，價格貴100萬+，如何選擇？電梯房一共八樓，我想567這三個樓層比較好，但是目前沒有放盤。

有基佬的原來放盤，后來收回去想漲價，是該等呢還是現(xiàn)在就出手？盼答復謝謝！

回答：你好，1.如果你不著急，我建議再等等看看，現(xiàn)在買深圳要回避一些概念炒作溢價區(qū)域，等回調(diào)一成后再入手更好。也可以多關(guān)注性價比高的新盤，一部分投資客失去購房資格，相對之前，競爭力不太大了。深圳接下來半年大概率橫盤。

2.預算有限，可以本小區(qū)置換。萬科的房品質(zhì)和物業(yè)自住還是不錯。

3.換房關(guān)于是先買還是先賣，具體看你手里持有資金情況。如果資金不足，我建議先賣再買會更穩(wěn)妥一點，因為賣房畢竟有個時間周期，如果先買很容易造成資金不能很好銜接。如果資金充足，那就可以先淘淘二手，有合適的先下手，也沒有什么風險。

4.目前放出這2套都不是很好，你既然買房目的是改善自住，那么就要買一套自己滿意的，不要太著急下手，加上深圳這次調(diào)控，可以讓子彈先飛一會兒，多看看市場走向，下半年應該會有更多優(yōu)質(zhì)盤出來 。

提問：你好廣叔，本人在老黃埔自住一套萬科城市花園，因為考慮到樓齡較老，本想置換到蘿崗的新房子，但是今晚看了你的文章，我不知道該不該換？

回答：你好，萬科物業(yè)其實很不錯，以后老黃埔一帶很難再出這么一個大花園大盤，即使有也很貴了，所以這個萬科城市花園你不怕持有的。新房的話投資一般不建議碰，不如2手靈活

提問：您好廣叔，四成首付，總價想控制在400W左右，小孩1歲常住人口4-5人，考慮賣一買一，這套主要是優(yōu)先考慮住方面，希望孩子有個好點的環(huán)境和大點的空間活動成長，其他主要想保值有增值最好，學位后面可以再考慮也不遲。看了海珠的保利百合，富力順意和翠城，番禺的劍橋郡或其他組團，還有黃埔花園金碧領(lǐng)秀等。推薦入哪個比較好呢？

回答：你好，海珠那幾個盤很宜居，但是沒有太大的增量。萬博還有老黃埔，特別是老黃埔想象力更大一些，潛力也是優(yōu)先考慮東部，希望環(huán)境好點的話，自然是劍橋郡佰利山住得舒服，但是沒學位潛力也不差?？吹氖侨f博的崛起，南大干線的利好以及7號線東延的利好，老黃埔這兩的話學位，地段和交通都有，是臨港經(jīng)濟區(qū)的核心位置，只不過不好砍價了，目前黃埔已經(jīng)熱了，覺得麻煩砍價就去萬博吧，買佰利山的話靠近南大干線那幾棟。

提問：您好廣叔，請問隨著地鐵6號線、10號線的開通，那么沿途經(jīng)過，地鐵從無到有的區(qū)域，比如大浪、石巖、鳳凰城、公明、松崗、坂田、平湖，這些地段的房子，目前是該入手還是該出手呢 ？對于以上片區(qū)，目前的單價和未來的價值如何評估？大師兄可否給些建議？感謝！

回答：你好，你問的問題的答案標準只有一個：這個板塊是否能成為被置換的目標，未來還能不能漲（也就是有沒有齊全的生活配套，有沒有未來的增量利好）；所以很多板塊，比如平湖、大浪、石巖，業(yè)主們想的是地鐵通了，終于等來剛需接盤俠，利好出盡，可以漲一波換到更好的地方了；但對于還有很多未來利好空間的坂田、光明鳳凰城，大家的想法又不一樣了，此時地鐵通車，卻是自用型客群好的入場時機；深圳客群的買房心態(tài)，是既要方便、又要能漲。

提問：您好廣叔，我有一套寶安西海岸花園的房子想置換西麗寶能城，請點評一下寶能城區(qū)域優(yōu)劣和未來市場趨勢，感謝

回答：你好，這個片區(qū)次新盤再加上寶能城還是有不少二手供應量的，能不能投資？后市如何？我的看法相對消極：1、起價已經(jīng)過高，單價很難再大幅拉升，已經(jīng)不適合剛需；2、再無新地供應，片區(qū)建設臨近尾聲，沒有發(fā)展空間；3、學位一般，沒有優(yōu)質(zhì)教育資源引進 4、硬生生被留仙大道、五號線、南坪快速隔成幾部分，無法形成高效統(tǒng)一的大片區(qū)，5、戶型硬傷：寶能城二期、利用率太低，寶能城一期、朝南太吵，朝北無陽光。6、交通不便，福龍路、塘朗山隧道經(jīng)常堵塞，地鐵去大部分區(qū)域都要經(jīng)北站、西麗、前海灣換乘，通勤時間不短。 綜上，我認為整個大學城-塘朗-長嶺陂片區(qū)短時間內(nèi)已經(jīng)不適合進場。

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