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提問：你好廣叔，麻煩幫忙分析一下，本人前兩天去東莞常平東方銀座蘭喬公館看了一套406平的雙拼別墅，準備買來自住兼投資（希望5年內可增值300到500萬），這套是否可行？本人工廠在東莞樟木頭，手上有300多萬可用于支付首付，月供沒有壓力，但目前在樟木頭和塘廈巳各有一套房，在東莞巳沒有購房名額，準備用我侄女的名額去購買，但侄女沒有買東莞社保，銀行流水也不夠，請問可以怎么操作？另外如果廣叔覺得東方銀座沒什么升值潛力的話，請幫忙推薦一些比較好的房源，謝謝你！

回答：你好。東方銀座蘭喬公館自住是沒問題的，但別墅的投資價值較弱，漲幅慢。而且雙拼占用名額，現(xiàn)在名額寶貴，未來的流動性就更弱了。自住可以考慮，投資不是很建議，不如買住宅。只能看下跟開發(fā)商先簽協(xié)議，后補交社保網(wǎng)簽，或者找其他可靠的人代持?？梢試L試打新，如萬象府，或者松山湖的萬科金域松湖花園、保利紅珊瑚花園

提問：廣叔你好，1.東莞景湖春曉有套90方6樓兩房350萬，南城水濂山翡麗山那套96方3樓3房要300萬?，那間有投資價值?2.新塘東方名都103方243萬，盛世名門95方225萬，新世界花園95方222萬。這幾間那個樓盤比較有價值。東莞和新塘3至5年邊個區(qū)域投資空間大的?麻煩幫分析一下

回答：你好。1、選景湖春曉，地段價值大。翡麗山配套欠缺，怕是生活不便。2、這幾個盤區(qū)域很近，首選東方名都，小區(qū)環(huán)境更好一些。次選新世界花園。

提問：廣叔你好。本人東莞現(xiàn)在有150-200子彈。有親戚購房名額一個可買一手，二手。純投資，考慮一手要持有六年左右才可出售，二手三年。有無邊個盤較好投資潛力大。

回答：你好，參考長安：長安花園、金沙花園、龍光江南大境

大嶺山：金地格林上院、光大山湖城、萬科金域緹香

大朗：松湖朗悅、敏捷春天花園

常平：綠地大都會、碧桂園常平首府

提問：你好廣叔，我有一套蓮塘金色年華家園小兩房市值380萬，欠款25萬，現(xiàn)金50萬，年收入30萬，只有一個名額，工作在羅湖。 1、賣掉置換有升值空間的房產(chǎn)，不限區(qū)有合適的盤推薦嗎？盡量在2號線3號線可達的區(qū)域。 2、繼續(xù)持有，抵押貸再用老人的名額買一套中心區(qū)1房用來出租，比如福田的星河世紀、彩天名苑，但看您之前說過這一片區(qū)升值空間不大，貸款購入收租值得嗎？ 3、維持現(xiàn)狀。 一直在糾結，請您指導一下，謝謝！

回答：你好，建議申請銀行加按揭，再套出200萬現(xiàn)金 去碧海 沙井入手一套次新盤做投資，未來漲幅更可觀 想做包租婆，說說比較成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，還有一種比較特殊的玩法，就是整棟拿下農(nóng)民房改公寓，有人去深圳比較早，目前收租收的手軟，這個利潤就非常高了。其實，現(xiàn)在也有很多大咖在做類似的事情，而且收益頗豐，但是其中的難度，也是比較高的。 做到更大的規(guī)模，就是連鎖酒店了。 但是對于我們普通房東來說，很多人其實感覺利潤不是很多。這個是正常的。其實做包租婆，利潤當然要考慮，但是重要的不是這個，重要的是你一直有現(xiàn)金流，有了現(xiàn)金流的保障，你才能去套險，通過有風險的投資掙的更大的利潤。 所以，如果你將你的房子出租這塊，進行一定的組合配比，把微小的租金拼接成一個持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對你將來的發(fā)展是非常有好處的。

提問：你好廣叔，我們一家四口生活在惠州市惠城區(qū)，住在上排潤園小區(qū)，住房面積185平方。計劃把現(xiàn)住的房子賣掉，買兩套九十平方的房子。請問廣叔現(xiàn)在買房和賣房的時機對嗎？在惠城區(qū)什么地段買房居住和升值潛力最大？

回答：你好，惠城升值潛力不看好，惠州能買的也只有臨深的板塊。 比如星河丹堤和龍光城 如果考慮自住，建議入手一套生活半徑附近的樓盤 考慮投資，建議去深圳 廣州 東莞這些天花板更高，升值潛力更大的城市。

提問：廣叔你好，對廣州大坦沙的前景你是怎么看的？雙橋8號，金灣明珠與西關海，你分別是怎么看的？投資前景如何？如果想淘二手，考慮到小孩讀書，改善與自住，御金沙與金域藍灣相比，你更傾向哪個？期待你的建議，謝謝！

回答：你好，大坦沙不會成為海心沙的，太多規(guī)劃都是空大上。大坦沙板塊里面的金灣明珠、雙橋8號都不會太好的標的。金灣明珠作為珠島花園的新一期，實際還不如直接挑選老二手。而雙橋8號太接近珠江大橋，交通擁堵，噪音嚴重也不會是好選擇。 至于西關海，除非是純粹想看江吧，自住類的，否則還不如去荔港南灣。金沙洲那一帶就更弱于荔灣西關了，起碼交通便利程度不及，金沙洲大橋就是天人路隔。

提問：你好廣叔，順德北溶廣州地鐵7號線延長線美的大道站的地鐵口的人才房，領賢公館，9800一平, 81平小三房，頂樓，核價2W4, 8年限售限租，8年后出售時按購買時市場價八折(2W4的八折) 補差價。旁邊有華師附小順德校區(qū)，有個碧桂園美的的TOD商場，但剛開始招生，教學質量好壞不知。請問1.值得買嗎?2.8年后出售有升值空間嗎?3.為何頂樓比所有樓層核價都貴?廣東頂樓是否不好出手。

回答：你好，人才房嚴進嚴出，短期內只能封閉流轉，自住尚可，投資回避。頂樓視野更好，采光和通風都是最好的，香港也是頂樓最貴，因為頂樓通常都贈送大露臺，兼具改善和炫耀屬性。內陸城市受老思想影響，10年前的房子，頂樓漏雨，隔熱不好。其實現(xiàn)在大開發(fā)商品質不錯的，住宅產(chǎn)品已經(jīng)改良很多了，頂樓并不存在上訴問題頂樓現(xiàn)在折價，但是未來大概率會逆襲，所以一直提倡大家撿漏的時候，買頂樓。

提問：你好廣叔，工作原因，目前住松山湖。目前手上大約140。我名下松山湖一套房，我先生重慶一套房。均有貸款，想投資一套總價不高于300的?？戳四嫌虰區(qū)舊改，目前已經(jīng)8萬+，是否還有空間？也看了京基御景半山79的。如何選擇？是否學區(qū)房更容易出手？南油B區(qū)舊改大約什么時候能完成呢？

回答：你好，總價300以內，深圳很多地方都能買到次新房了，為啥要去買“三十年都不一定”能等來的住宅拆遷呢？ 放棄南油B區(qū)舊改，老老實實買深圳的次新盤，是你最確定的逆襲機會。 京基御景半山也不推薦。 總價300，關注以下樓盤： TT國際，棲游家園，福源花園一期、瑞景華庭、心語家園，這類房成交量大、面積小、單價高但穩(wěn)中有升。

提問：你好廣叔，我早幾年在喜悅里入了一套89平的4房，一直在放租，計劃持有久一點。至少到14號線、東部過境高速通車。最近看到和昌的舊改啟動了，占地260000平；規(guī)劃有小學、初中。所以我在想：未來喜悅里有可能跟和昌代建的學校同一個學區(qū)么？目前南聯(lián)在教育資源上比較欠缺；喜悅里、海航城的學校是龍崗中心小學（寶龍街道，剛升級為九年一貫制）；在雙龍，離喜悅里有點遠。新干線對應的是南聯(lián)學校。和昌代建學校起來后，根據(jù)你之前的經(jīng)驗，學區(qū)有重新劃分的可能么？如能把海航城、喜悅里、新干線這幾個盤劃分到新的大學區(qū)里，會近很多，生源也相對純粹。您怎么看？我已付咨詢費，盼抽空回復！謝謝

回答：你好，學無止境，仍需上下求索。喜悅里離中心小學是這幾個小區(qū)里最近的，而且中心小學遠，沒有其他學校飽和，積分不用很高就可以上學；劃出去的概率不大。不過不用沮喪，半斤和八兩的差別不大?，F(xiàn)在新盤動輒引入一個所謂外地名頭的名校，只是開發(fā)商用來賣房的幌子，能夠沉淀成名校的幾率小。到了二手市場，都是一地的雞毛，比如某大觀。

提問：廣叔你好，最近購房想問問坪山高鐵站那塊實驗幾個盤入手好嗎？還是買寶中花樣年未來升值會好一點呢？

回答：你好，目前東部局勢不明朗，就我們所接觸的客戶不管是投資，還是自住，人心所向全指西部，不過坪山實驗在過去一年漲20%表現(xiàn)已經(jīng)很驚艷。個人覺得花樣年不是一個好選擇。

提問：你好廣叔，本人想買個1500萬左右的學位房，需求三房自住。目前在關注福田香蜜湖和南外高新還有南二外，請問一下您會推薦哪些樓盤呢？如果考慮未來增值的話，福田、香蜜湖、南山高新，會推薦哪個？期待您的回復。謝謝~

回答：你好，你的眼光還是很不錯的！ 可以把南山片區(qū)的學校主要分以下等級：1、績優(yōu)持有型：南二外、南外高新 。2、創(chuàng)業(yè)上升型：學府中學。3、穩(wěn)扎穩(wěn)打型：麒麟實驗、育才三中 。4、持續(xù)衰退型：南外文華、育才二中、北師大附中 。5、黑天鵝型：南海中學 。6、非地段但成績優(yōu)秀型：北大附中、南山中英文 福田的豪宅片區(qū)生源純粹，外加小班教學，也能考出一道風景線，比如香蜜湖的明德實驗。 你關注的這3個板塊都是非常推薦的淘筍區(qū)域。 香蜜湖偏成熟，但是有學位加持，漲幅不會差。 追求更大的漲幅空間，建議優(yōu)先南二外、南外高新。漾日灣畔關注下。

提問：你好廣叔，請問深圳現(xiàn)在400萬以下的一房適合買哪里呢？看了福田的花好園、蜜園和韻動家園，還有南山的倉前錦福苑和德意名居，廣叔您有什么建議呢？謝謝~

回答：你好，400萬預算，如果確定想買一房，我推薦一個相對冷門的小盤，福田景田片區(qū)的凱旋豪庭。 地鐵口，蓮花山，周邊環(huán)境和樓盤品質都不錯，戶型好，安靜，租金是附近一房中最高的，可以租到6500。 帶北環(huán)中學學位，北環(huán)是福田排名中上的學校，成績穩(wěn)定，只是不出名沒人炒，算是一房中自住和投資比較平衡的一個產(chǎn)品

提問：廣叔你好，我在羅湖上班，前幾年我在振業(yè)巒山谷買了套房，當時覺得羅湖的房比較老舊就沒在羅湖買。所以就選了龍崗的次新房，現(xiàn)在我想在福田再買一套，目前有資金600萬，只能5成，我看了綠景虹灣、福保桂花苑、廊橋國際這幾個小區(qū)，不知大江廣叔覺得怎樣？希望廣叔給個建議！謝謝！

回答：你好，你看的這幾個小區(qū)樓齡都還比較新，都是10年以后的。綠景虹灣在下梅林靠北環(huán)邊上，福田農(nóng)批市場也在附近，比較吵，環(huán)境相對較雜，不過樓下是商業(yè)綜合體，生活上比較方便。福保桂花苑在保稅區(qū)里面，居住起來也比較舒服。廊橋國際在皇崗附近，缺點也是比較吵。從純居住角度來說，福保桂花苑>綠景虹灣>廊橋國際，但考慮投資的話，福保桂花苑和綠景虹灣相對更好一點。

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