港交所10月12日披露，領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱：領(lǐng)地控股）二度向港交所遞交了上市申請(qǐng)書(shū)，建銀國(guó)際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。據(jù)悉，該公司曾在今年4月首度申請(qǐng)赴港上市，但在遞交招股書(shū)滿6個(gè)月后，領(lǐng)地卻未能在港交所通過(guò)聆訊，上市申請(qǐng)書(shū)也因超時(shí)而“失效”。

成立于1999年的領(lǐng)地控股發(fā)軔于四川樂(lè)山，2006年，領(lǐng)地將總部從樂(lè)山遷至成都，開(kāi)始全國(guó)化布局。經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，領(lǐng)地控股逐漸形成了以成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、華中、京津冀、粵港澳大灣區(qū)為核心區(qū)域的全國(guó)化布局。據(jù)悉，目前四川地區(qū)僅有藍(lán)光發(fā)展一家上市房企，如成功上市，領(lǐng)地也將成為四川第二家上市房企。

盈利能力不佳

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流首度回正

作為一家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，領(lǐng)地控股的控股股東為劉氏家族（一致行動(dòng)人為劉策、劉玉輝、劉浩威、王濤、龍一勤、侯三利等人）。在領(lǐng)地控股上市前，該家族擁有公司99%的股份。其中，劉浩威及劉策是兩位90后副董事長(zhǎng)。

在規(guī)模為王的當(dāng)下，中小房企都在積極爭(zhēng)奪行業(yè)話語(yǔ)權(quán)，領(lǐng)地控股也不例外。按照計(jì)劃，領(lǐng)地集團(tuán)2018年的銷售目標(biāo)為300億元，2019則要實(shí)現(xiàn)千億。不過(guò)，實(shí)際情況卻相差甚遠(yuǎn)，在克而瑞的統(tǒng)計(jì)中，領(lǐng)地集團(tuán)2019年的銷售額僅有247億元，排名行業(yè)第96，如今上市進(jìn)程受阻，距離千億又遠(yuǎn)了一步。

為了支撐千億野心，領(lǐng)地控股曾進(jìn)行過(guò)頻繁的人事?lián)Q防。其中，2019年8月，原金科品牌總經(jīng)理姚科擔(dān)任領(lǐng)地助理總裁兼品牌總經(jīng)理；隨后在2019年12月，原恒大集團(tuán)總裁許永軍又加盟領(lǐng)地出任總裁一職。

更新后的招股書(shū)顯示，2017年至2019年以及2020年前5個(gè)月，領(lǐng)地控股的收益分別為53.38億元、45.13億元、75.68億元及30.27億元；凈利潤(rùn)分別為6.49億元、5.18億元、6.72億元及1.66億元，波動(dòng)下滑。受到交付時(shí)間的影響，領(lǐng)地控股在去年前5個(gè)月，還曾錄得930萬(wàn)元的虧損。

同樣的波動(dòng)在領(lǐng)地控股的毛利率上也有所體現(xiàn)。當(dāng)期，領(lǐng)地控股的毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%及32.2%，凈利率為12.2%、11.5%、8.9%及5.5%，持續(xù)下降。領(lǐng)地控股在招股書(shū)中表示，不同項(xiàng)目的毛利不同，且項(xiàng)目銷售尾聲階段所剩物業(yè)位置吸引力不足而價(jià)格較低，是導(dǎo)致公司毛利率出現(xiàn)波動(dòng)的主要原因。但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，盈利能力欠佳，正是領(lǐng)地此次赴港IPO失敗的核心原因。

通過(guò)上市打開(kāi)新的融資渠道，降低杠桿率，是領(lǐng)地控股急于赴港上市的目的之一。2017年至2019年以及2020年前5個(gè)月，領(lǐng)地控股的銀行及其他借款總額分別為35.85億元、78.53億元、117.55億元及151.76億元；凈資產(chǎn)負(fù)債率為60%、110%、140%及150%。在招股書(shū)中，領(lǐng)地控股表示，為完成在建項(xiàng)目及持作未來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，公司預(yù)計(jì)將產(chǎn)生更多債務(wù)，這些債務(wù)會(huì)增加公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，領(lǐng)地控股的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流已有連續(xù)三年為負(fù)。2017年至2019年，領(lǐng)地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。截至今年5月底，領(lǐng)地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金流量?jī)纛~為3.73億元，這也是其近年來(lái)現(xiàn)金流首次回正。

領(lǐng)地控股的融資成本也在不斷抬升。2017年至2019年，公司未償還銀行及其他借款的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。招股書(shū)稱，“融資成本增加將對(duì)我們的盈利能力及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有不利影響，而可獲得的融資則影響我們開(kāi)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)的能力，對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有不利影響”。

截至今年7月底，領(lǐng)地控股的應(yīng)占總土地儲(chǔ)備為1615.22萬(wàn)平方米，包含應(yīng)占的未售可銷售建筑面積以及已售但未交付的建筑面積57.08萬(wàn)平方米、應(yīng)占的開(kāi)發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積856.25萬(wàn)平方米、應(yīng)占的持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)估計(jì)總建筑面積701.89萬(wàn)平方米。當(dāng)期，領(lǐng)地有104個(gè)處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。其中，由領(lǐng)地集團(tuán)及其附屬公司負(fù)責(zé)的項(xiàng)目有86個(gè)，由公司的合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目有18個(gè)。

在招股書(shū)中，領(lǐng)地控股提及了公司所面臨的供應(yīng)商過(guò)于集中的風(fēng)險(xiǎn)。2017年至2019年以及2020年前5個(gè)月，領(lǐng)地控股的應(yīng)占訂約銷售額分別為65.58億元、113.11億元、61.42億元及62.35億元，應(yīng)占總建筑面積為80.6萬(wàn)平米、134.9萬(wàn)平米、197.6萬(wàn)平米及79.27萬(wàn)平米。其中，來(lái)自五大客戶所貢獻(xiàn)的銷售占比分別為19.6%、22.2%、2.0%及0.9%，單一最大客戶的銷售占比為11.3%、15.3%、0.8%及0.3%。領(lǐng)地控股認(rèn)為，倘若主要供應(yīng)商的業(yè)務(wù)與公司的業(yè)務(wù)關(guān)系中斷，公司的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)則受到重大不利影響。

值得一提的是，進(jìn)入2020年以來(lái)，包括星盛商管、宋都服務(wù)、鵬潤(rùn)控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)等在內(nèi)的內(nèi)地房企均曾謀求在港上市，但均出現(xiàn)過(guò)首份招股書(shū)失效的情況。年內(nèi)二度提交招股書(shū)并順利通過(guò)聆訊，也有成功案例可循，領(lǐng)地控股此番遞表能否成功躋身資本市場(chǎng)，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。

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