??今天一早，成都是一片霧海，華爾道夫酒店內(nèi)熱鬧非凡。領地控股（6999.HK）的上市祝捷儀式在這里舉行。

??鮮花簇擁下，領地用寫有發(fā)展歷程的22塊數(shù)字標牌引領眾賓客走向2020，走向12月10日這具有里程碑意義的一天。

??董事長劉玉輝、副總裁劉策、劉浩威，領地集團聯(lián)合創(chuàng)始人劉山、劉玉奇，共同為領地控股上市鳴鑼。三位創(chuàng)始人中，除劉玉輝親自敲鑼外，劉山和劉玉奇則紛紛將這光輝一刻留給了各自的兒子，劉浩威和劉策。

??4月9日初次遞表，6個月后失效，二次遞表成功，在2020年接近尾聲之際登陸港交所，領地是幸運的。

??繼匯景控股、港龍中國地產(chǎn)、金輝控股、上坤地產(chǎn)、祥生控股之后，領地控股是年內(nèi)成功上市的第六只內(nèi)房股，大唐地產(chǎn)將于明日登陸港交所。

??雖在2019年引入職業(yè)經(jīng)理人，但領地的家族色彩依舊濃厚。6位來自劉氏家族的成員出現(xiàn)在了管理層，劉玉輝、劉策、劉浩威、龍一勤、王濤和侯三利分別持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%。

??資本市場對于中小房企似乎信心不足。在國際發(fā)售階段，領地獲1.39倍認購，在香港發(fā)售階段，領地的認購稍顯冷清，僅獲得0.57倍認購。

??上市前加速拿地

??2017-2019年其的收益由53.39億元增至75.68億元，復合年增長率為19.1%。在2020年前五月，領地的業(yè)務快速擴張及交付量上升，實現(xiàn)收益30.28億元，相較上一年同期大幅增長181%。

??但利潤的增長并不穩(wěn)定。2017-2019年及2020年前5個月，領地錄得的利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元、6.72億元及1.66億元，其中，2019年首五月錄得虧損930萬元。凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%及5.5%。5.5%的盈利水平，在行業(yè)中近乎處于末位。

??截至2020年9月30日，領地集團應占的總土地儲備為1656.77萬平方米，相較于2月底增加了326萬平方米。目前共有107個項目，其中有70個位于四川省內(nèi)，占比約65.5%，且大部分項目位于二線及三四線城市，這也是造成領地利率較低的原因之一。

??其重倉的三四線城市有著較多局限，經(jīng)濟基礎薄弱、土地溢價低，今后的去化存在一定的風險，或會影響銷售額的提升。未來3-5年，領地依然會專注于二線及三線城市的開發(fā)，推進在四川乃至西南地區(qū)的市場領先地位，提高市場占有率。

??領地也有著千億夢。2017-2019年，領地控股銷售額分為151億、235億、247億，距離千億尚遠。2019年4月，領地控股曾表態(tài)，要在2020年-2021年實現(xiàn)千億目標，并完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優(yōu)質(zhì)項目覆蓋的階段性戰(zhàn)略目標。

??這一訴求，在對上市募得資金的分配中也有體現(xiàn)。領地表示，募得款項凈額的約60%將用于撥付現(xiàn)有項目，包括物業(yè)開發(fā)項目的建設成本；約20%將為未來項目提供資金，包括土地收購成本。

??鮮少面對公眾的領地管理層，在11月25日的上市新聞發(fā)布會上，卻絲毫未提及銷售目標。

??5個月融資利率下降0.7個百分點

??不斷在試圖擴張的領地，因持續(xù)進行物業(yè)開發(fā)活動及土地收購，導致業(yè)務運營所用現(xiàn)金大量流出，領地的經(jīng)營現(xiàn)金流與投資活動現(xiàn)金流已連續(xù)3年內(nèi)錄得負數(shù)，僅融資現(xiàn)金流為正。

??2017-2019年，領地的銀行及其他借款總額分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元及151.76億元，三年的時間，負債總額增加超百億元。凈負債率從2017年末的60%左右，上升到2019年末的約140%。

??因銀行融資渠道受限，領地大量依賴信托借款。截至2020年2月底，共計還有23筆信托借款，總額達60.92億元，利率多位于12%-14%之間。其中，67.68%是用項目公司股權抵押獲得的貸款，另外有超過三成是通過將股東借款的債權轉(zhuǎn)讓給信托公司，以獲得貸款融資。

??高利率的信托融資拉高了領地的借款成本，其加權平均實際利率已從2017年的6.4%漲至2019年的9.9%，2020年首五個月為9.2%。

??領地控股副總裁徐川海曾表示，領地會積極開拓新的融資渠道以改善資本結構，例如可能發(fā)行債券及資產(chǎn)抵押證券，以降低債務水平及減少財務成本。而上市，也是豐富融資渠道的路徑之一。

??截至2020年5月末，領地集團剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為80.2%、153.1%和1.1倍，踩中了兩條紅線。

??償還短期借款，也是領地的當務之急。截至2020年9月30日，領地控股應于一年內(nèi)償還的借款為26.15億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物11.32億元。

??13.19億港元的募得資金或可解領地的“燃眉之急”。但無疑，降負債會是領地未來的一項重要工作。

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