原標(biāo)題：河南房企抱團(tuán)“不降價(jià)”背后：鄭州多樓盤銷售稱可首付分期

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

本報(bào)記者 吳靜 童海華 鄭州報(bào)道

近期，河南房企抱團(tuán)“不降價(jià)”引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，多位河南房地產(chǎn)企業(yè)掌門人公開表示要“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“不帶頭降價(jià)”。然而，“不降價(jià)”口號(hào)背后，是河南省會(huì)鄭州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)數(shù)月處于低點(diǎn)。目前呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，且供求比在不斷拉大，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，新房去化周期已超過10個(gè)月。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者近日走訪了解到，不少新房項(xiàng)目紛紛降價(jià)促銷以期盡快回籠資金，其中不乏本土實(shí)力較強(qiáng)的房企，以及全國(guó)性大型房企。尤其是在遠(yuǎn)郊地區(qū)，借助前期規(guī)劃概念等因素漲起的房?jī)r(jià)，也在樓市下行期逐漸跌落。疊加疫情影響，鄭州今年遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)下跌最為明顯。

首付分期頻現(xiàn)

9月底，在金水區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目售樓處，即便已經(jīng)是下午4點(diǎn)，這里依舊人頭攢動(dòng)，短短半小時(shí)內(nèi)，售樓處有將近百人前來(lái)咨詢或簽約。據(jù)了解，該樓盤規(guī)劃8棟高層，總計(jì)1551戶。

記者了解到，該樓盤人頭攢動(dòng)并非沒有原因，較低的價(jià)格和首付分期使得不少剛需客戶紛紛趁機(jī)入手。

今年6月中旬，該項(xiàng)目開盤，精裝修均價(jià)在18000元/平方米。9月23日，推出毛坯房，均價(jià)在15500元/平方米。毛坯房推出后，和精裝修房源同時(shí)售賣，只不過買精裝修房源可以擁有項(xiàng)目新簽的河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)思達(dá)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)（私立學(xué)校）入學(xué)名額，毛坯房源參與的是按片劃分的學(xué)區(qū)。

以一套114平方米的毛坯房源為例，原價(jià)18017元/平方米，總價(jià)206萬(wàn)元，優(yōu)惠后單價(jià)在15675元/平方米，總價(jià)179萬(wàn)元。這樣的價(jià)格，無(wú)論是與周圍小區(qū)動(dòng)輒17000元/平方米以上的二手房相比，還是18000元/平方米以上的新房相比，均占據(jù)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

不僅如此，記者在售樓處還了解到，該項(xiàng)目目前可以首付分期，上述房源首付按照三成計(jì)算為54萬(wàn)元。但實(shí)際上，首付可以先只付5%，即將近10萬(wàn)元，剩余的首付款可以分5次、在3年內(nèi)付清，每次付將近9萬(wàn)元。

對(duì)于分期的首付款，置業(yè)顧問告訴記者，“這是沒有利息的，是開發(fā)商先給客戶墊付出來(lái)，也不影響正常網(wǎng)簽，網(wǎng)簽顯示客戶是付了30%首付的”。

實(shí)際上，首付分期目前在鄭州并不鮮見，據(jù)多位中介介紹，在他們所帶看的樓盤中，除了國(guó)企、央企的項(xiàng)目之外，其余大部分項(xiàng)目可以首付分期。“沒有辦法，今年受疫情影響，再加上前段時(shí)間政策要求房企降負(fù)債，列出‘三條紅線’，許多開發(fā)商要趕快回籠資金，”當(dāng)?shù)刂薪榻忉尩?，“首付分期可以讓房企盡快拿到客戶購(gòu)房款中70%的銀行貸款。”

記者走訪中了解到，在采用首付分期上，各開發(fā)商略有不同。上述項(xiàng)目，除了客戶交納的5%首付外，其余25%的首付為開發(fā)商墊資。

而在鄭州空港新區(qū)，以空港宸院為例，該項(xiàng)目首付比例可以選擇，若首付5%，開發(fā)商是與融360合作，以裝修貸形式放款，客戶不承擔(dān)貸款利息，只需在交房前付清剩余的25%首付款即可。如果選擇首付15%，開發(fā)商的合作方為深圳通用振興金融服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“通用振興”），同樣不用承擔(dān)利息。

并非所有的首付分期都不用客戶承擔(dān)利息，在鄭州遠(yuǎn)郊——南龍湖片區(qū)的蘭庭華府項(xiàng)目，所采取的是首付10%，剩余的20%由開發(fā)公司旗下的小額貸款公司——正輝小額貸款有限公司提供貸款（以下簡(jiǎn)稱“正輝小貸”），客戶承擔(dān)利息。

以一套總價(jià)在111萬(wàn)元的房源為例，首付款約34萬(wàn)元，客戶首次交納12萬(wàn)元左右即可通過網(wǎng)簽，剩余的22萬(wàn)元，是由正輝小貸提供貸款，客戶在1年內(nèi)還清，每次除了還7.4萬(wàn)元的本金外，還需分別償還5753元、3818元、1882元的利息。

國(guó)慶假期之后，這些項(xiàng)目在節(jié)前給出的優(yōu)惠仍在使用，前來(lái)咨詢購(gòu)房的客戶，仍可采用首付分期?！耙?yàn)槲覀兪堑谌綁|資，您哪怕是交房后補(bǔ)齊首付款都可以，一般是3年內(nèi)付清?！笨崭坼吩褐脴I(yè)顧問說(shuō)道。

針對(duì)這些首付分期現(xiàn)象，記者向鄭州市房管局反映情況，截至發(fā)稿時(shí)，對(duì)方收到記者的采訪函，但并未回復(fù)。

遠(yuǎn)郊樓盤降價(jià)去庫(kù)存

9月17日，河南房地產(chǎn)商會(huì)召集了三十多位河南房地產(chǎn)企業(yè)高管和一線房企參加在鄭州召開的閉門會(huì)議。在會(huì)議上，正商集團(tuán)董事長(zhǎng)張敬國(guó)、建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森等都表示，降價(jià)促銷對(duì)于整個(gè)行業(yè)發(fā)展，弊大于利；自家企業(yè)要穩(wěn)房?jī)r(jià)，不帶頭降價(jià)。

此舉隨后被認(rèn)為有操縱市場(chǎng)之嫌，不過業(yè)內(nèi)律師向記者解釋道，這種行為只是行業(yè)協(xié)會(huì)的一種內(nèi)部意見，不構(gòu)成商業(yè)上的操縱價(jià)格，也不涉及違法、違規(guī)。

盡管企業(yè)口頭表示不降價(jià)，但從實(shí)際成交數(shù)據(jù)來(lái)看，今年由于疫情等多重因素影響，鄭州樓市行情并不樂觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份鄭州新房?jī)r(jià)格同比下降0.4%，二手房同比下降4.4%。

據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，目前鄭州市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，且供求比呈逐步拉大的趨勢(shì)，2019年鄭州主城區(qū)商品住宅供求比約為1.1，而今年1至8月供求比拉大至約1.3。與供求比相對(duì)應(yīng)的是市場(chǎng)存量的攀升，截止到2019年底，市場(chǎng)取證庫(kù)存約為769萬(wàn)平方米，去化周期約為9.7個(gè)月，而截止到今年8月底，存量攀升至約934萬(wàn)平方米，去化周期約10.3個(gè)月。

實(shí)際上，降價(jià)促銷已成為許多樓盤的無(wú)奈之選，尤其是在遠(yuǎn)郊地區(qū)。以上述南龍湖片區(qū)為例，由于初期缺乏規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、治安較為混亂。2014年，當(dāng)鄭州市區(qū)房?jī)r(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)時(shí)，南龍湖還在4800元/平方米左右徘徊。2016年鄭州樓市進(jìn)入上漲期時(shí)，主城區(qū)購(gòu)買力向郊區(qū)外溢，南龍湖從5900元/平方米迅速借勢(shì)漲至9000元/平方米左右，之后房?jī)r(jià)一直停留在9800元/平方米左右。但從去年開始，區(qū)域內(nèi)價(jià)格有所回落。目前，南龍湖不少小型開發(fā)商的項(xiàng)目降價(jià)幅度較大，客戶可以首付分期的同時(shí)，還打出“買房送車”的承諾。

蘭庭華府是該區(qū)域內(nèi)品質(zhì)相對(duì)較高的項(xiàng)目，2018年1月份，南龍湖出現(xiàn)三家地王，正商以6164元/平方米拿下該項(xiàng)目一期地塊，前期售價(jià)定在13000元/平方米左右，但市場(chǎng)并不買賬，“當(dāng)時(shí)僅賣了十幾套，”現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問說(shuō)道。而在蘭庭華府旁邊，龍湖以7068元/平方米拿下天宸原著地塊，初期定價(jià)在12000元/平方米左右；雅居樂天域拿地價(jià)7516元/平方米，但開盤售價(jià)在10200元/平方米左右。去年，蘭庭華府一期將價(jià)格調(diào)至11000元/平方米左右，目前，該項(xiàng)目一期價(jià)格已降至9200元/平方米左右，且可以首付分期。

由于前期城市框架規(guī)劃較大，前兩年憑借鄭東新區(qū)規(guī)劃概念而起的綠博、白沙市場(chǎng)如今面臨著人口導(dǎo)入不足、房?jī)r(jià)下跌的局面?！?017年高點(diǎn)時(shí)，白沙最高能接近2萬(wàn)元/平方米，但現(xiàn)在普遍都跌去兩三成?！敝脴I(yè)顧問介紹道。

在白沙片區(qū)，記者看到，部分項(xiàng)目出現(xiàn)高溢價(jià)與首付分期同時(shí)存在的現(xiàn)象。在星聯(lián)·嵐溪府售樓處，置業(yè)顧問向記者計(jì)算了一套108平方米的房源，單價(jià)為14283元/平方米，原總價(jià)為155萬(wàn)元，但實(shí)際備案價(jià)為130萬(wàn)元左右，單價(jià)為12000元/平方米，多出來(lái)的溢價(jià)以裝修合同形式另外簽訂，但包含在首付里。同時(shí)，客戶在付款方式上，可以選擇首付分期付款，2年內(nèi)分3次付清即可，不承擔(dān)利息。

記者針對(duì)首付分期和降價(jià)問題致函上述項(xiàng)目，截至發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。

責(zé)任編輯：張多多

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