來源：公眾號(hào)子木聊房

最近市場(chǎng)上熱傳著兩篇房地產(chǎn)報(bào)告，一篇是貝殼研究院發(fā)布的《新居住研究報(bào)告》，另一篇人民銀行的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》。這兩篇報(bào)告從宏微觀角度展現(xiàn)了，當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，處于歷史哪個(gè)階段，接下來的趨勢(shì)如何，還有房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。這些信息對(duì)當(dāng)下購房者，有很深刻的參考價(jià)值。下面子木用最簡(jiǎn)單的語言，把它們解讀出來。以饗讀者。

1

過剩的房子

2019年，中國人均GDP突破1萬美元大關(guān)，城鎮(zhèn)家庭人均年度可支配收入超6000美元，折合人民幣42487.8元。中國城鎮(zhèn)化率超60%，城鎮(zhèn)住宅存量超3.5億套，家庭戶均住宅1.2套，人均居住面積超過40平米。這些數(shù)據(jù)是什么意思呢？逐個(gè)解剖一下。首先人均GDP“1萬美元”這個(gè)數(shù)字很有講究。它是一個(gè)國家發(fā)展從中等發(fā)展中國家跨入發(fā)達(dá)國家的一道門檻，也是我們常說的“中等收入陷阱”。

比如拉丁美洲的墨西哥、巴西、委內(nèi)瑞拉、俄羅斯，都是在人均GDP達(dá)到1萬美元后，社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速瓦解，道德淪喪、惡性通貨膨脹、巨頭資源壟斷、法治崩潰，導(dǎo)致人民生活幸福指數(shù)急劇下滑。中國目前人均GDP突破1萬美元，按照當(dāng)前社會(huì)整體運(yùn)行情況，并沒有出現(xiàn)陷阱中所說的負(fù)面現(xiàn)象。而且前段時(shí)間，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院還統(tǒng)計(jì)，中國已經(jīng)有14個(gè)城市人均GDP破2萬美元，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。依次是深圳、無錫、蘇州、珠海、鄂爾多斯、南京、北京、上海、廣州、常州、杭州、武漢、寧波、廈門。這些數(shù)據(jù)都意味著中國跨過了陷阱，在向發(fā)達(dá)國家邁進(jìn)。我們還是非常幸運(yùn)的。中國城鎮(zhèn)化率超60%，城鎮(zhèn)住宅存量超3.5億套，家庭戶均住宅1.2套，人均居住面積超過40平米。單純從城鎮(zhèn)化率角度看，中國房地產(chǎn)建設(shè)還有非常大的增長(zhǎng)空間。但是我們的城鎮(zhèn)住宅存量房已經(jīng)超過3.5億套，平均一個(gè)家庭擁有1.2套住房，這個(gè)數(shù)值已經(jīng)超越世界上絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)。

要知道，美國住戶總體的住房擁有率為63.7%，低于我國32.3個(gè)百分點(diǎn)。按家庭收入從低到高排序，美國收入最低20%家庭的住房擁有率僅為32.9%，而我國收入最低20%家庭的住房擁有率已經(jīng)達(dá)到了89.1%。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，我國三四線城市，甚至十八線小縣城，或大或小，家里都有一套住房。而在美國，低收入家庭大部分都是租房居住。而且第二份報(bào)告中也有這么一項(xiàng)數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民家庭有一套住房的家庭占比是58.4%，有兩套住房的占比為31%，有三套及以上住房的占比是10.5%。這些數(shù)據(jù)意味著，我國房子的總體供應(yīng)量已經(jīng)全面“過剩”了，這還是在城鎮(zhèn)化率60%的基礎(chǔ)上，如果未來達(dá)到80%，按照某些專家所講，有2億農(nóng)民進(jìn)城購房，按照現(xiàn)在的增長(zhǎng)率，房子絕對(duì)是夠用的。所以馬云之前所說的，“未來中國房子如蔥”，是完全可以預(yù)見。那么由于供求原理，房子這么多，房?jī)r(jià)未來必然是整體下墜的?？墒聦?shí)是如此嗎？接下來我們?nèi)チ私獾诙雍x，人口。

2

流動(dòng)的漏斗

如果分城市來講，人口流動(dòng)趨勢(shì)，除了向兩大都市圈流動(dòng)以外，剩下的就是向16個(gè)中小型都市圈的核心城市流動(dòng)。例如成渝的重慶、成都，中原地帶的合肥、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢，西部的西安等等。是什么原因造成人們背起行囊，義無反顧的遷移呢？答案就是“人往高處走，水往低處流”。人們對(duì)「優(yōu)質(zhì)資源」的追逐表現(xiàn)在歷史的任何一個(gè)階段。所謂優(yōu)質(zhì)資源，最吸引人的資源是薪資崗位，其次是教育、醫(yī)療配套設(shè)施，最后是氣候、空氣等環(huán)境因素。而且近幾年在高鐵、飛機(jī)的助力下，人口的流動(dòng)趨勢(shì)更加明顯了。這幾年我還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象?？h城居民對(duì)教育的投入簡(jiǎn)直瘋狂，凡是有些儲(chǔ)蓄的，都愿意擠破腦袋選擇在附近的“大城市”買房，然后讓孩子享受更高階的教育。這種渴望“階級(jí)躍遷”的社會(huì)現(xiàn)象，愈來愈盛。那么以此人口流動(dòng)趨勢(shì)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來巨大分化。流入人口多的城市，房子還是不夠用的，例如像最近房?jī)r(jià)瘋漲的深圳，房子稀缺，信貸口子一開，購房者排隊(duì)入場(chǎng)。流入人口少，或者是純流出的城市，房子過剩現(xiàn)象加重，房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)期橫盤陰跌。典型如鶴崗這類單一產(chǎn)業(yè)的城市，重工業(yè)一垮塌，年輕人如洪水般外流，房?jī)r(jià)6萬一套比比皆是。如果你現(xiàn)在所在的地方平均工資低，又不在都市圈中，也不是什么省會(huì)城市，我勸你，盡早把手上多余的房子出手。接下來我們了解一下目前中國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。

3

房貸壓力有點(diǎn)兒重

第一，城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元，資產(chǎn)分布分化明顯；家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成；第二，家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，負(fù)債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。第三，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債率為9.1%，總體穩(wěn)健，少數(shù)家庭資不抵債；居民家庭債務(wù)收入比為1.02，略高于美國居民水平（0.93）；償債能力總體較強(qiáng)，償債收入比為18.4%，居民家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。第四，部分家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高：部分低資產(chǎn)家庭資不抵債，違約風(fēng)險(xiǎn)高；中青年群體負(fù)債壓力大，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高；剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出。通過以上4條數(shù)據(jù)，我們看出，我國國民財(cái)富主要承載就是房子，占總體財(cái)富7成，而且家庭的債務(wù)絕大部分來自于房貸。這也就解釋了我國房?jī)r(jià)，為什么一直呈現(xiàn)“易漲難跌”的怪象。因?yàn)榉績(jī)r(jià)一漲，所有人都很開心，即使房子無法兌現(xiàn)現(xiàn)金，大家也可以活在甜美的童話故事里。但房?jī)r(jià)只要一跌，就哀聲載道，所有人都談家庭財(cái)富縮水，連出門消費(fèi)的欲望都減退了。

居民家庭負(fù)債收入比是1.02，其實(shí)并不低，而且從之前的報(bào)告中得知，2019年的居民家庭房貸收入比（個(gè)人住房貸款余額/可支配收入）為47.4%。意味著全家人起碼要拿近一半的收入，去還房貸。這時(shí)候就考驗(yàn)家庭的收入穩(wěn)定性了。拿疫情影響下的前三季度數(shù)據(jù)看，企業(yè)生存艱難，失業(yè)率已經(jīng)達(dá)到了20%。居民貸款延期交款比率在2-3月出現(xiàn)了明顯上升。

這也解釋了為什么此階段，即使經(jīng)濟(jì)如何承重，當(dāng)局都拒絕啟動(dòng)房地產(chǎn)的原因。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還可以通過貨幣政策刺激，但如果居民不顧風(fēng)險(xiǎn)，跑去炒房了，很可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)大盤絕對(duì)是不能動(dòng)的。所以現(xiàn)階段只要有城市敢降低首付比例玩杠桿，均被嚴(yán)令約談。例如前幾天“降低首付20%”的荊州市，4天內(nèi)就撤回了執(zhí)行令。江蘇淮安日前也被曝出在官方承認(rèn)限購放松一天后收回。近期還有青島、海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等城市房地產(chǎn)松綁政策經(jīng)歷“一日游”或“幾日游”。例如：青島出臺(tái)的放寬限購限貸的百日消費(fèi)購房政策僅維持三天就被收回。

4

好的開始

從上面的數(shù)據(jù)信息，我們可以總結(jié)：1、中國房子整體供應(yīng)過剩，但核心城市的房子還是稀缺品。而且核心城市的居住需求在向改善、置換轉(zhuǎn)移。2、國民家庭資產(chǎn)主要沉淀在房子里，房?jī)r(jià)易漲難跌，剛需越多的城市房?jī)r(jià)越堅(jiān)韌。3、家庭負(fù)債居高不下，而且疫情影響下，償貸違約率在上升。當(dāng)局此階段不會(huì)輕易啟動(dòng)房地產(chǎn)，尤其是經(jīng)濟(jì)面較差的城市?？梢钥吹贸鰜?，2019年是上一輪房?jī)r(jià)周期的終點(diǎn)。高杠桿下，能級(jí)越低的城市需求空間透支的越厲害。所以在未來，類似于2015年那種依靠貨幣化棚改，強(qiáng)行去庫存炒作樓市，引發(fā)房?jī)r(jià)大漲的可能性，微乎其微。

未來房子的升值，更多會(huì)表現(xiàn)在城市居民的整體財(cái)富和收入上。而且目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)從“高速發(fā)展期”進(jìn)入“成熟期”。人們對(duì)房地產(chǎn)的投資需求開始放緩，對(duì)居住品質(zhì)的需求在加速提升。無論是建筑品質(zhì)、裝修，還是物業(yè)、中介服務(wù)等等。好的時(shí)代，會(huì)開始嗎？

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