長租公寓十年變局,自如能否重新定義行業(yè)

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-26 14:29

租房關(guān)乎民生大計(jì),近來,長租成為用戶繞不開的話題。

一邊是許多品牌負(fù)面新聞層出不窮,大量企業(yè)爆雷,引發(fā)外界唱衰的行業(yè)印象;一邊是成績斐然、邁過100萬間管理大關(guān)的自如迎來9周年?？此葡嗷ッ艿默F(xiàn)狀,卻恰恰證明了,長租行業(yè)正處于頭部長租機(jī)構(gòu)發(fā)展轉(zhuǎn)型、中小企業(yè)批量洗牌,行業(yè)模式升級(jí)煥新的關(guān)鍵期。

而在自如9周年的公開信中,用“城市美好居住生活的注腳”這一概念,揭示了長租行業(yè)未來發(fā)展變局的重要可能之一——城市生活服務(wù)平臺(tái)。

9年長租與自如,行業(yè)分水嶺已至

自如成立于2011年,可以說是長租行業(yè)的開創(chuàng)者,自如體量斐然與長租不斷爆雷的表面認(rèn)知之下,是長租行業(yè)呈現(xiàn)出的“大且好+小而美”的并行發(fā)展趨勢。

一直以來,我國的住房租賃市場主要以C2C模式為主導(dǎo),即房東和租客直接交易。但是受限于舊有的城市規(guī)劃與城市建設(shè)步伐,老舊存量房源占據(jù)著住房租賃市場的絕對(duì)主流。隨著租房一代的逐漸年輕化,品質(zhì)租賃需求崛起,租賃住房在房源品質(zhì)、房源樣式、配套服務(wù)等方面的缺失,成為了C2B2C,即長租機(jī)構(gòu)托管模式誕生的重要原因之一。

不難看出,與移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)共同成長的長租,并非是一個(gè)簡單的虛擬互聯(lián)網(wǎng)行業(yè),而是一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。相比于淘寶、天貓等提供交易和搜索的信息服務(wù)平臺(tái),長租的入局者們更需要合格的產(chǎn)品化能力、品質(zhì)管理能力,及更強(qiáng)的全過程服務(wù)滿足能力,“租住產(chǎn)品、租住服務(wù)、租住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)、租住社區(qū)運(yùn)營”缺一不可。

這是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“長鏈條、深運(yùn)營”的行業(yè)?！邦^部+中小”的“二八”組合,成為必然趨勢。用自如CEO熊林的話來說就是“分散的集中化和集中的分散化”。也就是整棟式、集中式的物業(yè),在一個(gè)恰當(dāng)?shù)奈恢?會(huì)有小運(yùn)營商存在著可能;但在最主流的、大量的、真正解決城市人口租賃需求供給的小區(qū)式物業(yè)上,因?yàn)樗姆稚⒑鸵?guī)模大,會(huì)出現(xiàn)另外一個(gè)極端,由更大規(guī)模的公司和平臺(tái)運(yùn)營管理。

這樣看來,一些品牌的爆雷與退出,其原因也并不難理解:近年來,在長租成為“風(fēng)口”之后,由于資本的大量介入,不少機(jī)構(gòu)單純依靠“融資-高價(jià)包租-低價(jià)快租-再融資”的方式快速擴(kuò)張。而當(dāng)面對(duì)真實(shí)的租住生活運(yùn)營問題、疫情影響之下的規(guī)模擴(kuò)張放緩,“入不敷出”無法避免,難以走出短期暴利、長期難持的發(fā)展陷阱。

這也導(dǎo)致今年長租行業(yè)“雷聲”不斷。南昌一長租公寓租客被下了逐客令;長租公寓傳出跑路的消息。更有一些長租公寓運(yùn)營商涉嫌成立不同公寓品牌作為“馬甲”,以“高收低出”模式進(jìn)行詐騙。

相比之下,自如9年的穩(wěn)健發(fā)展對(duì)長租行業(yè)這一模式本身,顯得尤為重要,“中國租賃行業(yè)的大方向不會(huì)變,因?yàn)樽饪偷男枨?、業(yè)主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之后,這個(gè)行業(yè)一定會(huì)變得更加理性?！弊匀鏑EO熊林表示。

頭部長租機(jī)構(gòu)的100萬間大關(guān),正在成為一個(gè)行業(yè)分水嶺,將行業(yè)與野蠻生長和良性循環(huán)分割開來。

100萬間之后,“平臺(tái)賦能”成長租破局法

在公開信中,自如表示將會(huì)“推出合租十項(xiàng)全能產(chǎn)品-友家7.0;直擊你心靈歸處的整租產(chǎn)品-心舍;城市生活圈產(chǎn)品-千戶級(jí)大型綜合租住社區(qū)自如里”。其中,品質(zhì)合租作為長租品牌一直主打核心產(chǎn)品,迎來例行升級(jí)也屬于常規(guī)。而“心舍”與“自如里”的相繼面世,卻代表著管理超過100萬間、規(guī)模進(jìn)入世界級(jí)序列的長租平臺(tái),正在轉(zhuǎn)變發(fā)展思路:

前者,是業(yè)主托管的新模式;后者,是城市居住形態(tài)的新探索。

兩者背后,是悄然變化的中國城市租住現(xiàn)狀。

2020年9月,《中國青年租住生活藍(lán)皮書》(以下簡稱藍(lán)皮書)發(fā)布,藍(lán)皮書認(rèn)為:“長租”已經(jīng)成為中國城市青年生活的現(xiàn)狀:數(shù)據(jù)顯示,超過6成人已經(jīng)租房3年以上、超過56%的租客熱衷選擇大且好的長租機(jī)構(gòu)、約有半數(shù)租客接受“租房結(jié)婚”、有超過2成租客表示愿意一直租房;同時(shí),數(shù)據(jù)預(yù)計(jì),到2022年,中國住房租賃市場租賃人口將達(dá)到2.4億。

如何助力全社會(huì)共同解決不斷增長的品質(zhì)租房需求,將在過去近十年的品質(zhì)深耕所培養(yǎng)的產(chǎn)品開發(fā)、服務(wù)升級(jí)、租住科技以及社區(qū)運(yùn)營能力,轉(zhuǎn)化為城市居住新形態(tài)發(fā)展的動(dòng)能,成為了頭部長租機(jī)構(gòu)的新難題。

在怎么做上,國家先給出了答案——“賦能”。

2016年6月,國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,指出要鼓勵(lì)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作發(fā)展租賃地產(chǎn)。

2020年9月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》中,同樣重點(diǎn)關(guān)注了租賃行業(yè)上游的供應(yīng),“鼓勵(lì)通過新增用地專門建設(shè)租賃住房,在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房……多渠道增加租賃住房供應(yīng)”。

一邊是把管理100萬間的能力與經(jīng)驗(yàn)拆解出來,一邊是把長租機(jī)構(gòu)從“資源投入”的壓力中釋放出來,用“價(jià)值輸出”的方式,解綁城市住房租賃發(fā)展與城市居住建設(shè)——可以自由選擇托管程度的自如心舍與和廣州國企合作開發(fā)運(yùn)營的自如里,應(yīng)運(yùn)而生。

從租住生活圈層到城市生活圈層

長租變局不忘長期事業(yè)

在公開信的末尾,自如展望,“‘自如’不再是一種租住生活的代名詞,而是城市美好居住生活的注腳”。這代表的并非是一個(gè)簡單的企業(yè)愿景,而是長租行業(yè)在未來城市生態(tài)中的角色與定位。

這其中,一方面是租住對(duì)于城市生態(tài)的重要性,另一方面則是長租機(jī)構(gòu)對(duì)于城市生態(tài)運(yùn)轉(zhuǎn)的重要性。

熊林認(rèn)為,租賃在中國大型城市人口的占比中達(dá)到35%以上,“而長租行業(yè)管理的每一套房、每一個(gè)客戶,交付的每一次工單都構(gòu)成了這個(gè)城市生活的一部分,行業(yè)就是城市運(yùn)營不可或缺的部分。(長租行業(yè))要做的不僅僅是簡單的一個(gè)功能性產(chǎn)品,還應(yīng)該承載起更多社區(qū)或者是城市生活所賦予的責(zé)任?！?/p>

這并不僅僅意味著轉(zhuǎn)型成功的頭部長租機(jī)構(gòu),將獲得更廣闊的發(fā)展空間與市場前景,在住房租賃這個(gè)與民生緊密相關(guān)的話題之下,“城市生活”所包含的企業(yè)社會(huì)責(zé)任同樣更為真實(shí)。

公開信顯示,在年初疫情期間,“10000余名管家迅速返回工作崗位,志愿支援9城、953個(gè)街道、9235個(gè)社區(qū)抗疫工作;為12747名需要隔離的自如客,提供了免費(fèi)的獨(dú)居房源安置;為受疫情影響無法離鄂返漢等遭遇的自如客,提供抗疫資金支持近4億元;獲得了21346位業(yè)主的愛心減免善舉……最終,全國2萬個(gè)小區(qū)里的150萬自如客、1萬余自如服務(wù)者,無一交叉感染?！?/p>

熊林表示,“運(yùn)營長租公寓遠(yuǎn)比想象中困難,它既不是一個(gè)高利潤的行業(yè),也難以追求短期利潤回報(bào)?！弊鳛槊裆袠I(yè),長租公寓與千萬租客、房東息息相關(guān),就算是客觀原因?qū)е碌膭?chuàng)業(yè)失敗,帶來的影響也比一般項(xiàng)目要大得多。

這或許就是為什么自如能夠成為率先走出100萬間發(fā)展瓶頸:長租總來不是一個(gè)只需要仰望星空的行業(yè),而是一個(gè)更需要腳踏實(shí)地、長期精耕的行業(yè)。而從租住生活領(lǐng)域向城市生活領(lǐng)域越遷、從住房租賃服務(wù)提供商向城市生活服務(wù)平臺(tái)升級(jí)之后,長期將會(huì)是長租真正的“初心”。

自如《歷9彌新,定自如初》公開信全文: