萬科前三季度毛利持續(xù)下行 股東數(shù)減少近10%

第一財經(jīng)

作者：吳俊捷    責編：張歆晨

萬科物業(yè)一定會上市，但時間尚未確定。

萬科（000002）發(fā)布的三季報仍然展現(xiàn)出這家頭部地產(chǎn)公司的穩(wěn)定。

報告顯示，公司報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入951.4億元，同比增長12.5%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤73.6億元，同比增長14.9%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務結算面積為675.2萬平方米，同比增長10.9%，貢獻營業(yè)收入849.4億元，同比增長15.8%。萬科上半年凈利潤增長幅度為5.62%。

公司財務、資金狀況穩(wěn)健。截至9月底，集團凈負債率為27.6%；持有貨幣資金1730.5億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和850.7億元。有息負債占總資產(chǎn)的比例為14.1%，且有息負債中66.8%為長期負債。尤其是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額報告期內(nèi)同比增長251.36%至107.75億元。今年前三季度，這一會計科目同比增幅錄得1824.62%，遠超同行。

截至9月底，萬科合并報表范圍內(nèi)有4913.1萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約人民幣7248.8億元，較年初分別增長14.6%和19.0%。

相較之下，萬科毛利率表現(xiàn)一般，仍延續(xù)下行態(tài)勢。

今年前三季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務收入的毛利率為22.9%。半年報顯示，這一指標錄得24.1%，較2019年同期下降4.2個百分點。更早之前的2019年，萬科房地產(chǎn)及相關業(yè)務的年度結算毛利率為27.2%,較2018年下降2.5個百分點。

該財務指標的下行早已引起部分人士的關注。

基于房地產(chǎn)行業(yè)銷售與結算周期存錯配，房企2019年結算的項目大多來自于2017、2018年銷售高點結轉(zhuǎn)而來。尤其是在以“三道紅線”為代表的地產(chǎn)金融監(jiān)管愈趨于嚴格細致、地價占售價比持續(xù)上行、樓市調(diào)控一城一策常態(tài)化的大背景下，諸多房企都主動尋求對內(nèi)精細化管理以降本增效，對外積極銷售回款等系列舉措，來對沖外部環(huán)境對自身發(fā)展所帶來的影響。

在今年線上中期業(yè)績推介會上，萬科執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華也表達過類似看法?！拔覀兡壳暗匿N售毛利率比我們現(xiàn)在已經(jīng)結轉(zhuǎn)的毛利率是相對更低的，我們預計到年底還有一個小幅的回落?！彼灿刑峒?，“公司還是會堅持穩(wěn)健的投資和精益的運營，努力把我們的毛利率維持在一個合理的水平?！?/p>

行業(yè)步入低容錯時代，房企轉(zhuǎn)向向管理要紅利，也加速了房企打造多個主賽道護城河的進程。

萬科主賽道分為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務和物業(yè)經(jīng)營三個板塊。物業(yè)經(jīng)營板塊涵蓋長租公寓“泊寓”業(yè)務、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營和物流倉儲業(yè)務。

以多元化業(yè)務中首個營業(yè)收入破百億元的業(yè)務板塊萬科物業(yè)為例，它仍在積極進行業(yè)務梳理整合及業(yè)務邊界拓展。

報告期內(nèi)，萬科物業(yè)與戴德梁行合資公司正式對外公布名稱“萬物梁行”，專注于商辦物業(yè)；并于新近正式推出了國內(nèi)第一個以城市服務為定位的全新品牌——“萬物云城”，專注于城市服務，并試點發(fā)布城市服務智慧運營平臺。

面對屢被問及的萬科物業(yè)分拆上市與否，董事會主席郁亮在10月17日北方區(qū)域媒體交流會上首度表示，萬科物業(yè)一定會上市，但時間尚未確定。郁亮還有表示，萬科會將能夠上市的業(yè)務都分拆上市，接受資本市場的考驗，“這是我們的一個基本策略”。

投資者似乎仍期待萬科拿出更具有想象空間的業(yè)務及業(yè)績表現(xiàn)。

報告期內(nèi)萬科股東數(shù)有所減少。三季報顯示，萬科普通股股東總數(shù)371526戶（A股371477戶，H股49戶）。此前的半年報顯示，截至6月30日，萬科股東總數(shù)406789戶（其中A股406742戶，H股47戶）。

公司前十大股東榜中，香港中央結算有限公司在三季度進一步買入，其持股比重由半年度的4.30%提升至三季度末的4.91%。大家人壽保險股份有限公司－萬能產(chǎn)品持股比例由半年度的2.13%下降至三季度末的0.98%，降至第八大股東。

截至三季度末，萬科大幅跑輸大盤。10月29日，萬科A小幅微升，收報27.38元,萬科H下幅下跌，收報23.75港元。

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