和去年1-3月有4家購(gòu)物中心開業(yè)的情況相比，今年一季度的廣州零售物業(yè)市場(chǎng)顯得水靜河飛。近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的2020年第一季度廣州商用物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告顯示，在今年前3個(gè)月，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)，且受退租影響，全市凈吸納量4年來(lái)首次錄得負(fù)值，但不少美妝品牌卻在逆市擴(kuò)張。

受疫情影響，零售市場(chǎng)出現(xiàn)退租情況

第一太平戴維斯的報(bào)告指出，2020年第一季度，受防疫活動(dòng)影響，現(xiàn)有零售項(xiàng)目諸多業(yè)態(tài)暫時(shí)停業(yè)，且品牌裝修以及新項(xiàng)目入市推廣活動(dòng)等均受停工限制。對(duì)原計(jì)劃于本季度入市的項(xiàng)目而言，當(dāng)前并非最優(yōu)的入市時(shí)點(diǎn)。因此，季內(nèi)廣州原新增供應(yīng)延緩入市，全市總存量維持542.1萬(wàn)平方米。截至季末，全市零售物業(yè)市場(chǎng)空置率環(huán)比微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分別環(huán)比上升0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)，至7.8%和9.0%。

來(lái)自世邦魏理仕的報(bào)告顯示，一季度，受疫情影響，居民減少出行，商場(chǎng)人流顯著減少。大部分商場(chǎng)從二月開始縮減營(yíng)業(yè)時(shí)間，餐飲直至3月才逐步恢復(fù)有限的堂食，而電影院也仍未重新迎客。報(bào)告指出，一季度有關(guān)店現(xiàn)象，主要為餐飲類企業(yè)。受個(gè)別大型租戶的退租影響，一季度全市凈吸納量錄得負(fù)值，是近4年來(lái)的首次。

“在疫情的影響下，撤出購(gòu)物中心的案例不可避免地有所上升。”仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，過(guò)去幾年，運(yùn)營(yíng)能力欠佳以及同質(zhì)化嚴(yán)重的購(gòu)物中心的銷售收入受到了挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在因?yàn)橐咔榈脑?，租金水平與營(yíng)運(yùn)能力不匹配的購(gòu)物中心也出現(xiàn)較多關(guān)店現(xiàn)象。地理位置、交通配套優(yōu)越的購(gòu)物中心即使有客流量的保證，在目前情況下如果沒(méi)有采取更積極的調(diào)整策略與提高經(jīng)營(yíng)管理能力，其出租率也很難得到保障?！邦A(yù)計(jì)今年很多零售商的拓展戰(zhàn)略會(huì)較去年更加謹(jǐn)慎，也會(huì)加強(qiáng)單店業(yè)績(jī)的考核，而疫情的發(fā)生，更加快了他們做出關(guān)閉業(yè)績(jī)不佳店鋪的決定。”

購(gòu)物中心減租自救，美妝品類悄然擴(kuò)張

來(lái)自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，雖受新冠肺炎疫情影響，但廣州零售市場(chǎng)總體表現(xiàn)還算穩(wěn)健。很多購(gòu)物中心，如萬(wàn)達(dá)、凱德、廣州太古匯、廣州時(shí)尚天河等，采取減免租金、開展線上業(yè)務(wù)及加強(qiáng)防疫措施等積極“自救”?？傮w來(lái)看，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金水平與去年年末持平，為788.8元每平方米每月。不過(guò)，戴德梁行華南區(qū)及華西區(qū)研究部高級(jí)董事及主管張曉端提醒，從數(shù)據(jù)上看零售市場(chǎng)暫時(shí)表現(xiàn)平穩(wěn)，但顯然疫情的突襲已給大小商戶、購(gòu)物中心在客流量及營(yíng)業(yè)額上造成顯著沖擊，預(yù)計(jì)疫情產(chǎn)生的負(fù)面影響有“滯后”反應(yīng)，在未來(lái)數(shù)月將從數(shù)據(jù)上陸續(xù)顯現(xiàn)?！百Y金實(shí)力雄厚、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)商或可成為這場(chǎng)‘戰(zhàn)疫’的幸存者。”

值得關(guān)注的是，雖然一季度新開店鋪較少，但化妝品品牌卻在悄然擴(kuò)張。如化妝品集合店THE COLORIST入駐保利廣場(chǎng)、百信廣場(chǎng)，CHANEL季內(nèi)在珠江新城新圍板店鋪，本地彩妝集合店WOW Colour也快速擴(kuò)張。

對(duì)此，世邦魏理仕廣州顧問(wèn)及交易服務(wù)|商業(yè)部主管鐘廉軍分析：“得益于早期布局電商和全渠道零售，美妝品類受到的影響較少，近年來(lái)，新晉品牌積極布局實(shí)體店和國(guó)產(chǎn)品牌的崛起，使美妝成為需求的亮點(diǎn)?！?/p>

下半年將有新商業(yè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)未來(lái)租金水平將下降

雖然一季度市場(chǎng)無(wú)新購(gòu)物中心開業(yè)，但多家機(jī)構(gòu)表示，全年來(lái)看，廣州零售市場(chǎng)仍將擴(kuò)容。

世邦魏理仕表示，展望未來(lái)6個(gè)月，廣州將有3個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，分布在越秀、番禺和白云3個(gè)區(qū)，為市場(chǎng)帶來(lái)約31萬(wàn)平方米的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積。

第一太平戴維斯也表示，鑒于部分項(xiàng)目于本季度之前已經(jīng)進(jìn)行招商活動(dòng)，且有部分品牌進(jìn)駐裝修，因此預(yù)計(jì)2020年全市仍將迎來(lái)102.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。但隨著大量新增供應(yīng)入市，廣州零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇，全市空置率料將有所上升。該機(jī)構(gòu)分析，鑒于非核心商圈將迎來(lái)大量新增供應(yīng)，且項(xiàng)目仍需經(jīng)歷必要的培育期，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)平均租金預(yù)計(jì)因此而結(jié)構(gòu)性下降。

世邦魏理仕廣州顧問(wèn)及交易服務(wù)|商業(yè)部主管鐘廉軍表示：“疫情將嚴(yán)重影響新項(xiàng)目的招租，進(jìn)駐率難以達(dá)到預(yù)期，正在進(jìn)行租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整的項(xiàng)目，也不得不延長(zhǎng)調(diào)整期。2020年租戶的議價(jià)空間會(huì)顯著提升，租金優(yōu)惠增加，有部分優(yōu)質(zhì)租戶或可爭(zhēng)取到裝修補(bǔ)貼等租金外的優(yōu)惠?！彼A(yù)計(jì)，隨著國(guó)外疫情的發(fā)展，國(guó)際零售商有可能采取關(guān)店和收縮的措施，反之，部分國(guó)內(nèi)品牌則憑借充足的資金和優(yōu)先復(fù)蘇的市場(chǎng)先機(jī)，獲得相對(duì)優(yōu)惠的商務(wù)條件。

仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明認(rèn)為，對(duì)于整體市場(chǎng)而言，疫情加劇了購(gòu)物中心的兩極分化。“有兩類商場(chǎng)在嚴(yán)峻的環(huán)境下可能生存：一是可以保持中高端客群黏性的商場(chǎng)，二是可以持續(xù)吸引中等收入以上的年輕人的商場(chǎng)。”但是，對(duì)于大部分商場(chǎng)而言，還是要面臨招租的困難，業(yè)主有很大機(jī)會(huì)在租金方面向新租客妥協(xié)，這會(huì)影響到全市的租金水平，預(yù)計(jì)2020年廣深整體優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金將有很大機(jī)會(huì)下調(diào)。

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線上消費(fèi)增長(zhǎng)迅猛　物流倉(cāng)儲(chǔ)需求短期內(nèi)將增加

相較零售市場(chǎng)的平靜，物流市場(chǎng)反而有所動(dòng)作。世邦魏理仕的報(bào)告顯示，一季度，南沙龍穴島跨境電商中心二期8號(hào)倉(cāng)落成，項(xiàng)目預(yù)租情況良好，入市進(jìn)駐率超過(guò)八成。總體來(lái)看，受新冠疫情時(shí)期消費(fèi)方式的變化影響，生鮮、冷鏈配送類需求上升，錄得有某農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈網(wǎng)站的問(wèn)詢。全市租金環(huán)比無(wú)變化，季末報(bào)每月每平方米38.9元。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管鄧偉表示：“未來(lái)半年，位于南沙的唯品會(huì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)約2.4萬(wàn)平方米可供出租，全市空置水平繼續(xù)被推升。盡管國(guó)內(nèi)疫情受控，廣州將逐漸全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但國(guó)際疫情將加重外貿(mào)及制造業(yè)的壓力，需求恢復(fù)的程度仍有待觀察，租金提升的空間有限?！?/p>

高力國(guó)際的報(bào)告指出，廣州是商貿(mào)大市并且近兩年經(jīng)濟(jì)增速提速，目前倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模在大灣區(qū)位列第四位，可以預(yù)見高標(biāo)倉(cāng)需求在未來(lái)快速發(fā)展，供應(yīng)大量增加。放眼來(lái)看，智慧物流將成為粵港澳大灣區(qū)未來(lái)發(fā)展的方向。作為全球最領(lǐng)先的消費(fèi)品和先進(jìn)制造業(yè)生產(chǎn)基地，大灣區(qū)正在打造全球物流樞紐，以及中國(guó)乃至全球智慧物流的新高地。物流+產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式逐漸被開發(fā)商重視，冷鏈物流將成為投資新熱點(diǎn)。

來(lái)源：南方都市報(bào)

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