短缺時(shí)代，野蠻生長(zhǎng)的公司文化能幫助“黑馬”公司攻城略地，開(kāi)疆?dāng)U土；但當(dāng)房地產(chǎn)供需和監(jiān)管格局發(fā)生陡轉(zhuǎn)時(shí)，最容易出問(wèn)題的也是這類公司

中梁控股集團(tuán)有限公司（02772. HK，下稱中梁控股）近年來(lái)異軍突起，是房地產(chǎn)行業(yè)的一匹“黑馬”。其全口徑銷售額，從2016年的337億元猛增至2019年的1527億元；歸母凈利潤(rùn)，則從2016年的 -1.7億元跳升到2019年的38.3億元。

這得益于其快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)策略。與之相應(yīng)，中梁控股似乎形成了一種野蠻生長(zhǎng)的文化。

在房地產(chǎn)短缺時(shí)代，這種文化，可以幫助公司攻城略地，開(kāi)疆?dāng)U土。但當(dāng)房地產(chǎn)供需格局和監(jiān)管格局發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，與野蠻生長(zhǎng)伴生的不規(guī)范、不透明，可能讓公司陷入危機(jī)。

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重要信息披露不準(zhǔn)確、不規(guī)范

IPO招股書(shū)、公司年報(bào)、半年報(bào)，是上市公司與投資者有效溝通的最重要公開(kāi)材料，應(yīng)力求做到詳細(xì)、準(zhǔn)確、規(guī)范。筆者從業(yè)多年，讀了無(wú)數(shù)IPO招股書(shū)和年報(bào)，中梁控股的招股書(shū)和年報(bào)，實(shí)在難稱合格。

舉兩個(gè)比較典型的例子――

1、2019年報(bào)數(shù)據(jù)與IPO招股書(shū)數(shù)據(jù)相互矛盾

2019年7月16日，中梁控股在香港交易所主板掛牌。其2019年報(bào)記錄了2019年年末按地理位置劃分的、中梁控股附屬公司的土地儲(chǔ)備總量明細(xì)。其中，遼寧省有23個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備為285萬(wàn)平米。

而其IPO招股書(shū)顯示，2019年6月27日，公司以及附屬公司在遼寧省只有兩個(gè)項(xiàng)目，分別是沈陽(yáng)中梁首府、大連中梁觀瀾壹號(hào)院，其土地儲(chǔ)備分別為3.8萬(wàn)平方米和12.3萬(wàn)平方米。

綜合以上兩個(gè)信息，可以得出推論：在短短半年內(nèi)，中梁控股在遼寧省的項(xiàng)目突然增多了21個(gè)，土地儲(chǔ)備面積增多了268.9萬(wàn)平米，土地儲(chǔ)備翻了17.7倍。

地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備增多，一般只有兩個(gè)途徑：一是購(gòu)入土地；二是收購(gòu)其他公司股權(quán)，使被收購(gòu)公司成為附屬公司。

先看第一種途徑。2019年中梁控股新購(gòu)入的遼寧土地分別是：大連金州區(qū)金州灣0408地塊，土地儲(chǔ)備9.2萬(wàn)平米；大連市旅順口區(qū)水師營(yíng)1號(hào)2期地塊，土地儲(chǔ)備10.7萬(wàn)平米；沈陽(yáng)市大東區(qū)望花城中村9號(hào)地塊，土地儲(chǔ)備13.2萬(wàn)平米。以上合計(jì)33.1萬(wàn)平米；

再看第二種途徑。2019年中梁控股收購(gòu)的附屬公司只有一家：即山東明耀置業(yè)有限公司。該公司的在建物業(yè)價(jià)值約2億元，那么對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備不會(huì)大于20萬(wàn)平米（每平米價(jià)值基本不可能小于1000元人民幣）。

兩種途徑相加，中梁控股2019年土地儲(chǔ)備增加量不會(huì)超過(guò)55萬(wàn)平米。這和從兩份公開(kāi)報(bào)告中推導(dǎo)出的268.9萬(wàn)平米增量，相去甚遠(yuǎn)。

土地儲(chǔ)備面積，是判斷房地產(chǎn)公司價(jià)值和未來(lái)發(fā)展的重要依據(jù)，是投資者非常關(guān)注的重要信息。由于財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，如果土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)存在錯(cuò)誤，那么必然會(huì)導(dǎo)致存貨價(jià)值、總資產(chǎn)價(jià)值、凈資產(chǎn)價(jià)值、資產(chǎn)負(fù)債率等等一系列重要數(shù)據(jù)發(fā)生連鎖錯(cuò)誤。

2、IPO招股書(shū)遺漏重要信息

2019年6月27日，中梁控股的IPO招股書(shū)顯示，其湖南項(xiàng)目情況如下：

常德中梁濱江首府、株洲中梁建寧檀府、長(zhǎng)沙寧鄉(xiāng)中梁首府、衡陽(yáng)中梁壹號(hào)院、岳陽(yáng)中梁首府、瀏陽(yáng)中梁御府、婁底中梁首府、長(zhǎng)沙中梁·云麓傳奇、益陽(yáng)市桃江中梁首府、長(zhǎng)沙市第4301212019 B00336號(hào)地塊。

以上所列的所有湖南項(xiàng)目中，并沒(méi)有來(lái)自邵陽(yáng)的項(xiàng)目。而記錄了2019年6月30日前開(kāi)發(fā)情況的2019年半年報(bào)，卻顯示湖南省邵陽(yáng)市合約銷售金額為3.1億元，銷售面積為5.85萬(wàn)平米。

2019年6月30日，和發(fā)布IPO招股書(shū)的2019年6月27日，僅隔三天。

這3.1億的銷售，應(yīng)該主要來(lái)自于“邵陽(yáng)中梁壹號(hào)院”，其開(kāi)發(fā)商為邵陽(yáng)梁泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?！捌蟛椴椤盇PP 顯示，2018年11月以來(lái)，該公司的控股股東一直是中梁控股的全資附屬公司長(zhǎng)沙中梁恒置業(yè)。

邵陽(yáng)中梁壹號(hào)院項(xiàng)目，是一個(gè)總建筑面積14萬(wàn)平米的大項(xiàng)目，無(wú)論如何不該被忽略。

網(wǎng)絡(luò)可以搜索到此項(xiàng)目的一些具體情況。房天下網(wǎng)載有以下信息：“2018年，25年豪宅專家、中國(guó)地產(chǎn)25強(qiáng)的中梁地產(chǎn)正式進(jìn)軍邵陽(yáng)，將開(kāi)啟邵陽(yáng)的‘中梁豪宅時(shí)代’”。

雖然宣傳語(yǔ)言高大上，但該項(xiàng)目卻因種種問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和諸多業(yè)主發(fā)生激烈沖突，曾在當(dāng)?shù)剞Z動(dòng)一時(shí)（參見(jiàn)圖1、圖2）。直到2020年，該樓盤(pán)仍然沖突不斷，新聞還上了邵陽(yáng)電視臺(tái)公共頻道。

中梁控股公開(kāi)披露的財(cái)務(wù)資料中，數(shù)據(jù)矛盾還有多處，在此不一一列舉。

指出上述問(wèn)題，并非指責(zé)中梁控股數(shù)據(jù)造假。不過(guò)，這些事例的確反映出中梁控股在信息披露時(shí)，缺乏基本的嚴(yán)謹(jǐn)和規(guī)范。

2

宣傳、品控、開(kāi)發(fā)流程不規(guī)范

中梁控股在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，還存在著其他多方面的不規(guī)范，譬如宣傳不規(guī)范、品控不規(guī)范、開(kāi)發(fā)流程不規(guī)范等等。

第一，宣傳不規(guī)范。

在百度搜索上，當(dāng)敲入“中梁+虛假宣傳+投訴”等關(guān)鍵詞時(shí)，針對(duì)中梁控股旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目虛假宣傳的投訴，令人應(yīng)接不暇。

我們當(dāng)然知道，大型房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)以百計(jì)，某些地區(qū)的某些項(xiàng)目出現(xiàn)投訴是正常現(xiàn)象。可以說(shuō)，地產(chǎn)銷售二十強(qiáng)公司，都存在各種各樣的投訴。

但中梁控股“被投訴”地尤其多，范圍幾乎覆蓋了該公司進(jìn)入的所有城市。從理論上講，作為進(jìn)入一個(gè)城市的“敲門(mén)磚”項(xiàng)目，其質(zhì)量應(yīng)該是比較高的。但中梁的這種“敲門(mén)磚”項(xiàng)目，同樣會(huì)被投訴。

中梁控股總以豪宅品質(zhì)作為宣傳點(diǎn)，但實(shí)際交付的產(chǎn)品，有的質(zhì)量平庸，與宣傳不符，這就容易造成購(gòu)房者心理落差，導(dǎo)致維權(quán)投訴。

針對(duì)中梁虛假宣傳的投訴方方面面、林林總總，以下只舉幾例：

人民網(wǎng)：撫州中梁首府小區(qū)，人車不分流，與宣傳不符；

鳳凰網(wǎng)：溫州中梁壹號(hào)院，廚房實(shí)際面積比宣傳冊(cè)標(biāo)注縮減1/3；

鳳凰網(wǎng)：鹽城中梁聚龍首府，房屋實(shí)際層高和陽(yáng)臺(tái)寬度均較承諾有所“縮水”；

臨海在線：臺(tái)州中梁香緹公館，樓房外立面用涂料粉刷，與宣傳中的大理石干掛不符；

......

第二，品控不規(guī)范。

中梁控股旗下很多項(xiàng)目，受到了關(guān)于建筑質(zhì)量方面的消費(fèi)者投訴。其中，最突出的例子是義烏中梁西江雅苑項(xiàng)目，其被央視財(cái)經(jīng)頻道曝光：總價(jià)300萬(wàn)-1500萬(wàn)的豪宅，工程質(zhì)量嚴(yán)重不過(guò)關(guān)，成了危房，可能要推倒重建。

第三，開(kāi)發(fā)流程不規(guī)范。

如今，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管逐步升級(jí)，野蠻生長(zhǎng)的中梁控股，合規(guī)性亟待提高。例如，搜狐新聞曾報(bào)道，2017年8月，中梁控股徐州怡景嘉園項(xiàng)目建筑工地在拆除臨時(shí)樓房平臺(tái)時(shí)，發(fā)生坍塌，造成5人死亡。事故原因之一，是中梁控股為騙取《商品房預(yù)售許可證》，在沒(méi)有任何施工方案和圖紙的情況下，竟用草圖指使施工單位在自然地坪上搭建了8棟臨時(shí)樓房平臺(tái)，偽造虛假工程形象進(jìn)度，對(duì)施工單位未實(shí)施安全監(jiān)管。

再如，搜狐網(wǎng)曾報(bào)道，2020年8月，中梁控股的臺(tái)州玉環(huán)玖號(hào)院項(xiàng)目，采用虛假證明文件，辦理工程竣工驗(yàn)收備案。

中梁控股一直強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)，這造就了其急于求成的公司文化。高周轉(zhuǎn)本身無(wú)錯(cuò)，但高周轉(zhuǎn)必須輔以嚴(yán)謹(jǐn)管理及嚴(yán)格程序，否則就可能“蘿卜快了不洗泥”，乃至釀成事故。

3

結(jié) 語(yǔ)

中梁控股從眾多房企之中脫穎而出，成為中國(guó)房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力二十強(qiáng)和行業(yè)“大黑馬”，說(shuō)明其戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)確有過(guò)人之處。但時(shí)移勢(shì)易，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生劇變，從業(yè)公司正在從杠桿紅利向管理紅利變遷。在新時(shí)代，冒險(xiǎn)和激進(jìn)將不再是公司的朋友，耐心、規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)才是公司價(jià)值的源泉。

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