研究員：蔣冬瓊

市場綜述：

與10月同期相比，當(dāng)周臨近月底月初，但市場熱度有所上升。截至11月30日，當(dāng)月昆明市場新增供應(yīng)160.18萬平方米，環(huán)比上升91.79%。受重大營銷節(jié)點(diǎn)影響，房企推售節(jié)奏加快，調(diào)價(jià)順銷推動(dòng)成交維持高位，但價(jià)格略有下行。臨近年底，昆明土地市場供地節(jié)奏有所加快，11月供地規(guī)模上揚(yáng)，主城五區(qū)及周邊區(qū)縣供應(yīng)104宗地塊（不含工業(yè)用地），面積4670.9畝，官渡區(qū)占比最高。

二級市場方面，當(dāng)周供應(yīng)規(guī)模下降，成交規(guī)模維持穩(wěn)定，價(jià)格小幅波動(dòng)。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)周8個(gè)項(xiàng)目獲取預(yù)售，新增供應(yīng)21.22萬平方米，環(huán)比下降62.03%；成交31.87萬平方米，環(huán)比下降1.54%；成交價(jià)格11840元/平方米，環(huán)比下降0.46%。新增供應(yīng)以高層住宅為主、洋房、別墅為輔，兼有少量車位及商業(yè)產(chǎn)品，中海云著、璀璨傾城等項(xiàng)目供應(yīng)較大。商品住宅新增供應(yīng)15.47萬平方米，環(huán)比下降40.62%；成交21.75萬平方米，環(huán)比下降4.6%；成交價(jià)格14537元/平方米，環(huán)比上升0.23%。當(dāng)前房企供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，以消化既有庫存為主要目的，在成交維持穩(wěn)定的同時(shí)，改善產(chǎn)品成交占比有所上升，價(jià)格亦略有上揚(yáng)。

當(dāng)周有2個(gè)項(xiàng)目過規(guī)，面積約10.75萬平方米，建筑面積47.24萬平方米，分別是位于盤龍區(qū)的俊發(fā)逸璟峰，以及位于度假區(qū)海埂片區(qū)的筑友雙河灣。

一級市場方面，當(dāng)周昆明土地市場熱度不減。供應(yīng)方面，當(dāng)周新增供應(yīng)地塊10宗，面積25.25萬平方米，約378.71畝，環(huán)比下降98.91%；可形成建筑面積86.74萬平方米，分布在五華區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)，尤以五華區(qū)為主力。

成交方面，呈貢斗南片區(qū)16宗商住用地成交，面積約559.79畝，可形成建筑面積104.85萬平方米。其中，三臺山城改項(xiàng)目地塊吸引12家房企參與競價(jià)，創(chuàng)下2020年昆明土地市場成交溢價(jià)率紀(jì)錄。

回歸市場一線，當(dāng)周主城區(qū)2個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，供應(yīng)139套，成交62套，整體去化率45%。其中，位于呈貢區(qū)大漁片區(qū)的滇池府為首次開盤銷售，搖號選房，供應(yīng)高層住宅及聯(lián)排產(chǎn)品，共72套；主城區(qū)俊發(fā)俊云峰補(bǔ)貨，認(rèn)籌選房，供應(yīng)高層住宅，共67套，在項(xiàng)目定位高端和學(xué)位加持下，市場關(guān)注度較高，價(jià)格較為堅(jiān)挺。整體來看，當(dāng)周開盤項(xiàng)目受產(chǎn)品同質(zhì)化、單價(jià)偏高，以及周邊配套不成熟等因素影響，去化維持近半水平。

城建方面，巫家壩中央公園最大項(xiàng)目濱湖慶典公園擬12月開工，北市區(qū)羊場片區(qū)新增一處生態(tài)公園，草海北片區(qū)5號濕地完工。此外，北市區(qū)擱置多年的城改項(xiàng)目有新進(jìn)展，俊發(fā)則或?qū)⑴c巫家壩項(xiàng)目開發(fā)。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院監(jiān)測，12月預(yù)計(jì)將有中建金科向山的島、藍(lán)光昆明的海、恒大城等多個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，供應(yīng)有亮點(diǎn)。自9、10月促銷期后，市場轉(zhuǎn)淡，房企和項(xiàng)目打折促銷力度有所放大，這一現(xiàn)象在12月仍將持續(xù)。但上述因素之下，12月的成交規(guī)?；蛴斜憩F(xiàn)，房價(jià)表現(xiàn)則波動(dòng)不大。

政策面關(guān)鍵詞：物業(yè)費(fèi)

云南省發(fā)展和改革委員會(huì)《云南省政府定價(jià)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單》：云南省公共租賃住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高1.38元/平方米/月，普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高1.8元/平方米/月。

影響研判：例行公布。

城建面關(guān)鍵詞：公園配套、道路交通、舊城改造

公園配套

1.《昆明巫家壩中央公園（二標(biāo)段）施工總承包項(xiàng)目公開招標(biāo)公告》：擬建設(shè)巫家壩中央公園中的濱湖慶典公園，投資47.16億元，12月30日開工，2023年12月30日竣工。

影響研判：項(xiàng)目系巫家壩中央公園5個(gè)公園中最大的一個(gè)，也是水景最為集中區(qū)域。但項(xiàng)目用地仍有建材批發(fā)、舊貨市場及城中村，拆遷難度大，能否順利完工仍待觀察。

2.北市區(qū)羊腸片區(qū)新增一處大型生態(tài)公園。

影響研判：碧桂園投資建設(shè)，位于碧桂園北城映象小區(qū)門前。項(xiàng)目高層住宅在售，三、四居戶型，均價(jià)約16500至17500元/平方米。

3.昆明草海北片區(qū)5號濕地完工。

影響研判：因地理位置與生態(tài)資源優(yōu)越，草海片區(qū)成為“價(jià)格高地”，片區(qū)內(nèi)已有金地云海一號、中國中鐵諾德山海春風(fēng)、昆明融創(chuàng)文旅城、華夏瀾臺府、寶能滇池九璽等項(xiàng)目在售，以低密度高端住宅為主，均價(jià)28750元/平方米。

道路交通

1.石安公路安寧段改擴(kuò)建主線11月30日通車。

影響研判：加速昆安一體化，有利于太平新城發(fā)展。

2.地鐵1號線西北延唯一未開工站師范大學(xué)站開工，預(yù)計(jì)2022年通車。

3.地鐵5號線世博車輛段上蓋物業(yè)規(guī)劃公示：地下一層為住宅，二層為公共交通場站用地，三、四層均為商業(yè)。

4.龍泉路延長線二期東半幅道路改擴(kuò)建招標(biāo)。

影響研判：有利于解決繞城公路西北連接線及周邊交通問題。

舊城改造

1.昆明杰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司發(fā)布盤龍區(qū)任旗營村城市棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目（北地塊）回遷安置房建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)公告，項(xiàng)目投資約1.9億元。

影響研判：項(xiàng)目一級開發(fā)主體為盤龍區(qū)建投公司，社會(huì)投資人為昆明德恒天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，因資金等問題，改造歷時(shí)10年未完成。

2.一二一大街68號五宗地塊通過阿里巴巴司法拍賣網(wǎng)以5.697億元拍出。

影響研判：地塊系2011年昆明學(xué)斌商貿(mào)有限公司通過222輪競價(jià)獲取的“單價(jià)地王”。但此后9年處于閑置狀態(tài)，后被法院查封，并經(jīng)3次司法拍賣與流拍降價(jià)，現(xiàn)距9年前首次拍賣價(jià)格下降近2億元。競得人云南蓮楹房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司系為五華區(qū)國資公司下屬公司。

3.俊發(fā)成為巫家壩曉東雨龍片區(qū)城市更新項(xiàng)目第一中標(biāo)候選人。

影響研判：巫家壩就曉東村片區(qū)城市更新項(xiàng)目第四次招標(biāo)。項(xiàng)目面積近4000畝，投資約103.65億元，巫家壩核心區(qū)東側(cè)開發(fā)加快，俊發(fā)或?qū)⑦M(jìn)駐巫家壩。

房企面關(guān)鍵詞：云南省康旅控股

擬掛牌出讓11家銀泰系公司股權(quán)，掛牌底價(jià)30.09億元?？德眉瘓F(tuán)將指定全資子公司康源公司參與競買云南城投轉(zhuǎn)讓11家標(biāo)的股權(quán)。

影響研判：降低上市公司資產(chǎn)及有息負(fù)債規(guī)模。通過標(biāo)的資產(chǎn)置出，剝離標(biāo)的資產(chǎn)相關(guān)債務(wù)。此外公司計(jì)劃通過本次交易收回的現(xiàn)金價(jià)款部分用于償還上市公司債務(wù)。若股權(quán)轉(zhuǎn)讓順利，有利于改善云南城投財(cái)務(wù)狀況，并幫助云南城投向以康旅、健康服務(wù)為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

營銷面關(guān)鍵詞：住博會(huì)

“2020住在云南”健康生活目的地博覽會(huì)暨促進(jìn)住房消費(fèi)健康論壇舉行，10個(gè)州市119個(gè)項(xiàng)目參展，多個(gè)項(xiàng)目推出專屬優(yōu)惠。

影響研判：房交會(huì)時(shí)隔四年后重啟，但熱度不及往年。

土地面關(guān)鍵詞：土地出讓、土地供應(yīng)

土地出讓

呈貢區(qū)斗南片區(qū)中部16宗商住綜合用地掛牌出讓，面積約559.79畝。華僑城、大華、綠城、新城、龍湖、龍光、中海、新希望、恒大、卓越、綠地等12家房企參與競價(jià)。經(jīng)150余輪競價(jià)爭奪，昆明卓越置業(yè)有限公司以27.99億元競得，成交樓面價(jià)2669.11元/平方米，溢價(jià)率171.7%，刷新2020年昆明土地市場成交溢價(jià)率紀(jì)錄。

影響研判：地塊系三臺山城改項(xiàng)目，競得人須承擔(dān)土地出讓金、配建成本及參與一級開發(fā)的全部拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。但地塊緊鄰滇池，靠近地鐵4號線，競爭激烈。斗南片區(qū)是2020年昆明土地市場的供地主力區(qū)域之一，面積已超千畝，但與核心區(qū)相比，發(fā)展緩慢，周邊仍有大量待開發(fā)地塊。片區(qū)內(nèi)已有綠地東海岸、綠地海之城、中交錦瀾府等項(xiàng)目在售，均價(jià)15000元/平方米。拿地房企系卓越集團(tuán)控股，2019年7月成立后曾參與附近貢老城及斗南片區(qū)土地出讓，但未果；在昆明首個(gè)項(xiàng)目即與本土房企龍潤集團(tuán)合作開發(fā)的卓越龍潤云際，尚未入市。

土地供應(yīng)

1.拍賣出讓位于官渡區(qū)小板橋街道辦事處的KCGD2018-10號地塊，系零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館用地，面積9647.85平方米，約14.47畝，容積率≤5，起始價(jià)約2.29億元，起始樓面價(jià)4739.42元/平方米。

2.拍賣出讓位于五華區(qū)普吉街道辦事處的KCWH2020-8-A1、9-A1、10-A1、11-A1號地塊，系商住綜合用地，面積126054.28平方米（約189.08畝），容積率＞1且≤2.6，起始價(jià)約16.18億元，起始樓面價(jià)4168.42元/平方米。

3.拍賣出讓位于西山區(qū)馬街街道辦事處的KCXS2020-19-A1、20-A1、22-A1號地塊，系住宅用地，面積86762.95平方米，約130.14畝，容積率>1且≤4.4，起始價(jià)約18.2億元，起始樓面價(jià)5109.64元/平方米。

影響研判：地塊位于西山區(qū)城改春雨路沿線1號地塊，競得人須承擔(dān)公共服務(wù)設(shè)施及配套建設(shè)。

4.掛牌出讓位于西山區(qū)馬街街道辦事處的KCXS2018-3-D4號地塊，系住宅用地，面積15150.89平方米，約22.73畝，容積率>1且≤3.96，起始價(jià)約2.84億元，起始樓面價(jià)4728.04元/平方米。

影響研判：地塊位于西山區(qū)城改52號片區(qū)。2019年金地商置競得KCXS2018-3-D1、D2、D3號地塊，與海倫堡合作開發(fā)玖悅府項(xiàng)目。該地塊或?yàn)榫翋偢?xiàng)目后續(xù)用地。當(dāng)前馬街片區(qū)現(xiàn)有金地商置昆悅、陽光城滇池半山、雅居樂滇池一英里、佳兆業(yè)城市廣場等項(xiàng)目在售，均價(jià)16100元/平方米。

5.掛牌出讓位于五華區(qū)華山街道辦事處的KCWH2018-21號地塊，系商業(yè)用地，面積14858.79平方米，約22.29畝，容積率≤1，起始價(jià)約5.63億元，起始樓面價(jià)37881.88元/平方米。

影響研判：刷新五華區(qū)紀(jì)錄。

6.掛牌出讓位于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)大板橋街道辦事處的15宗地塊，含8宗商業(yè)用地和7宗住宅用地，面積810531.95平方米，約1215.8畝，起始價(jià)約28.78億元，起始樓面價(jià)1681.87元/平方米。

影響研判：12月官渡區(qū)供地182.83萬平方米，約2742.49畝，占當(dāng)月全市總量的56%。

項(xiàng)目面

滇池府：項(xiàng)目位于呈貢區(qū)古滇路與飛虎路交叉口，海倫堡與佳兆業(yè)聯(lián)合開發(fā)。11月27日首次獲取預(yù)售，面積約22398.32平方米，28日首次開盤銷售，供應(yīng)9號樓小高層住宅及2至4號樓合院產(chǎn)品，共72套。其中，小高層48套，戶型建面105平方米三房和126平方米四房，精裝修交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平方米，均價(jià)12783元/平方米；合院24套，戶型建面117至143平方米，三、四房，毛坯交付，均價(jià)22416元/平方米。開盤當(dāng)日成交40套，去化率55%。

俊發(fā)俊云峰：項(xiàng)目位于廣福路與星耀路延長線交叉口向南500米，云南省大劇院斜對面，為俊發(fā)第三個(gè)峰系項(xiàng)目。附帶云師大附中星耀學(xué)校學(xué)位。加推精裝修高層住宅，共67套，戶型建面89至115平方米，均價(jià)19000元/平方米；成交22套，去化率32.83%。

綠地滇池國際健康城：項(xiàng)目位于大漁滇池國際旅游度假區(qū)，漁浦路東側(cè)。項(xiàng)目主推戶型建面約69至128平方米洋房，并有部分精裝修公寓在售，Loft產(chǎn)品，戶型建面約40至60平方米，層高4.5米，總價(jià)30萬起。項(xiàng)目舉行答謝晚宴暨產(chǎn)業(yè)成果匯報(bào)暨新品發(fā)布會(huì)，推出全新組團(tuán)“山海里”，戶型建面113至143平方米。

綠城誠園：項(xiàng)目位于昌源中路與科醫(yī)路交匯處。項(xiàng)目占地約45.76畝，規(guī)劃7棟高層住宅。項(xiàng)目臨近二環(huán)、人民西路等主干道，周邊現(xiàn)有西城時(shí)代COHO購物中心、西山區(qū)第一中學(xué)、云南省急救中心等。項(xiàng)目戶型建面105、110、143平方米在售，均價(jià)約18000至21000元/平方米。項(xiàng)目工法樣板間已開放。

保利春湖國際生態(tài)城：項(xiàng)目位于西翥生態(tài)旅游實(shí)驗(yàn)區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目供應(yīng)戶型建面約144、147、172平方米合院，及124、136平方米洋房，層高8層，三、四居。項(xiàng)目屬于五華區(qū)“西翥生態(tài)旅游實(shí)驗(yàn)區(qū)”落水洞片區(qū)，落水洞片區(qū)規(guī)劃約2萬畝，設(shè)有6所幼兒園、3所小學(xué)、2所初中、1所高中，但當(dāng)前配套較少。

萬科翡翠濱江：項(xiàng)目位于滇池會(huì)展片區(qū)福保路與環(huán)湖東路交匯處以北龔家村地鐵站旁近地鐵。項(xiàng)目附帶學(xué)位。項(xiàng)目組團(tuán)凌海閱首批房源已售罄，加推8號樓新房源，層高25層，2梯4戶，戶型建面118、135、142平方米，三、四居，均價(jià)約19000元/平方米，精裝修交付，2021年6月30日交房。項(xiàng)目5-A2地塊新增預(yù)售，面積26723.64平方米，含203套住宅。

中海云著：項(xiàng)目位于龍泉路與紅云路交叉口以北200米，新增預(yù)售，面積54074.38平方米，含241套住宅及1390個(gè)地下車位。項(xiàng)目主推二期裝修房，戶型建面約133、143平方米，2梯4戶，成交價(jià)約14000元/平方米，預(yù)計(jì)2022年底交房。項(xiàng)目配套韶山小學(xué)。

昆明恒大城：項(xiàng)目位于滇池珥季路，占地369畝，建筑面積約108萬平方米，住宅建筑面積92萬平方米，商業(yè)建筑面積16萬平方米。項(xiàng)目分三期開發(fā)，一、二期為住宅，三期為恒大在昆明的首個(gè)恒大廣場。項(xiàng)目已啟動(dòng)認(rèn)籌，將首推戶型建面68至158平方米平層及復(fù)式住宅，二至四居，登記開盤可享受85折優(yōu)惠。

招商依云國際社區(qū)：項(xiàng)目位于晉寧區(qū)普照路。將集中交房，是晉寧首個(gè)“交房即交證”項(xiàng)目。項(xiàng)目戶型建面約77至104平方米高層住宅、125至143平方米洋房、120至180平方米合院在售，售價(jià)約7800元/平方米起。項(xiàng)目內(nèi)部配套兒童、教育及老年主題商業(yè)街等。

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