來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 

順境看萬(wàn)科，逆境學(xué)中海。

大手筆頻繁拿地是今年中海最突出的戰(zhàn)略動(dòng)作。12月2日，遼寧大連出讓大城（2020）-18號(hào)地塊，最終大連鼎鑫嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中海）以總價(jià)12.4億元竟得，溢價(jià)率28%。地塊不大建筑面積只有8.9萬(wàn)平方米，可售樓面價(jià)14479元/平方米，但這與今年中海的拿地重心轉(zhuǎn)向地價(jià)較低的二線城市邏輯相似。此外中海相繼在哈爾濱、呼和浩特、珠海等城市刷新了總價(jià)地王。

數(shù)據(jù)上觀察，今年1~11月，中海拿地金額1214億元，略微落后于碧桂園，在頭部房企中排名第二。

有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，保持一定的土地儲(chǔ)備量有助于中海規(guī)模和業(yè)績(jī)的連續(xù)增長(zhǎng)。他們表示，在融資環(huán)境收緊的現(xiàn)在，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金儲(chǔ)備豐富的的中海優(yōu)勢(shì)明顯。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)機(jī)會(huì)增多，如果中海能夠繼續(xù)做好現(xiàn)金流管控和現(xiàn)金儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)低成本獲取資源，或?qū)⒂瓉?lái)其做大做強(qiáng)、提升業(yè)績(jī)和規(guī)模的歷史有利時(shí)機(jī)。

超千億元的攻勢(shì)

今年11月25日，中海豪擲104億元奪得廣東珠海十字門CBD的一宗明星商住地塊，令人矚目。這宗地塊起拍總價(jià)84億元，最后的拍賣總價(jià)創(chuàng)下了珠海土地拍賣歷史新高。記者查看地圖發(fā)現(xiàn)，地塊對(duì)面是澳門，旁邊有珠海國(guó)際會(huì)展中心，從總價(jià)上看雖然很高，但從溢價(jià)率24.71%來(lái)看，可以說(shuō)不高。

僅一天之后的11月26日，中海又出現(xiàn)在深圳的土地拍賣市場(chǎng)上，并且以底價(jià)6.97億元摘得南山區(qū)的一宗商業(yè)用地。

除了在珠海，中海還分別刷新了東莞松山湖、哈爾濱、呼和浩特的地價(jià)紀(jì)錄，甚至刷新了北京2020年總價(jià)地王。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，中海已經(jīng)在長(zhǎng)春、廊坊、太原、武漢、寧波等多個(gè)城市拿地，覆蓋東北、華北、華東、華南、華中、西北、西南等區(qū)域，地塊總數(shù)超過40宗。這些地塊中，溢價(jià)率普遍在10%~30%，部分超過40%，個(gè)別達(dá)到70%。

記者還注意到，近期香港和昆明等城市的土地拍賣市場(chǎng)上均出現(xiàn)了中海的身影。

拿地力度有多大回直接體現(xiàn)在拿地金額上，2019年全年，中海的拿地金額是1034億元，僅次于萬(wàn)科、碧桂園和保利發(fā)展。到了今年，在中指研究院發(fā)布的1~11月房企拿地排行榜中，中海以1214億元位列第二，同比增長(zhǎng)28.2%，僅落后于碧桂園的1271億元，高出第三名萬(wàn)科和第四名保利約170億元。

需要注意的是，在這份統(tǒng)計(jì)中，中海的拿地面積排名與以往一樣并不靠前，以887萬(wàn)平方米位列第十三名，同比增長(zhǎng)24.8%，第一名的碧桂園這一數(shù)據(jù)為3783萬(wàn)平方米。在權(quán)益新增貨值排名中，中海同樣以1646億元排名第十三位，第一名的碧桂園也同樣遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中海，為3536億元。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋分析稱，中海的拿地銷售比達(dá)到了40.8%，較上年同期增加8%。在區(qū)域選擇上，中海更青睞一二線城市，前十一個(gè)月，中海在一二線城市權(quán)益拿地面積占比達(dá)到87.1%，三四線城市僅為12.9%。

對(duì)于中海拿地不減速，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，中海既是央企，又是上市公司，有保持業(yè)績(jī)連續(xù)增長(zhǎng)的目標(biāo)和壓力，保持一定的土地儲(chǔ)備規(guī)模有助于企業(yè)規(guī)模和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。這也是中海始終看重土地儲(chǔ)備的最根本原因。

多拿好地

在土地市場(chǎng)上，自顏建國(guó)擔(dān)任董事局主席以來(lái)，中海表現(xiàn)出很強(qiáng)的“進(jìn)取心”。

顏建國(guó)曾經(jīng)說(shuō)過，“不要怕貴，只要有（地）就拿”。盡管后來(lái)已改為“多拿地、拿好地”，但中海一直以來(lái)的方向和策略沒有變。即便是今年上半年顏建國(guó)辭去公司董事長(zhǎng)、法定代表人和總經(jīng)理職務(wù)由張智超接任之后，中海依舊是繼續(xù)保持以往的擴(kuò)張策略。

“中海逆市拿地雖然看起來(lái)比較激進(jìn)，但也只是相對(duì)來(lái)說(shuō)，畢竟三季度以來(lái)恒大等房企的拿地力度并不大，加之中海在二線城市拿地的力度明顯加強(qiáng)，所以客觀地說(shuō)，中海依舊比較保守?！币晃唤咏泻５姆科笕耸空J(rèn)為。

這種說(shuō)法得到了多位分析人士的認(rèn)可。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為，今年中海拿地略偏保守，二線城市的占比相對(duì)大，均屬于地價(jià)相對(duì)便宜的城市。

柏文喜分析認(rèn)為，中海拿地的單價(jià)較貴，在一定程度上推高了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。今年以來(lái)，中海拿地重心向二線城市轉(zhuǎn)移，本質(zhì)是為了調(diào)倉(cāng)，也就是通過調(diào)整增量的方式，來(lái)降低土地儲(chǔ)備總成本和平均地價(jià)。

李建橋則顯得更為樂觀，他表示，中海拿地集中在一二線城市是造成其金額和面積位次差異的主要原因，今年1~11月，中海新增土儲(chǔ)平均樓面價(jià)達(dá)到13331元/平方米，新增土地儲(chǔ)備整體質(zhì)優(yōu)價(jià)高。“穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)和強(qiáng)大的綜合實(shí)力是幫助中海在金融嚴(yán)監(jiān)管背景下加大拿地的因素之一。”

資金效率較差問題待解

行業(yè)公認(rèn)，在所有頭部房企里，中海的資金成本最低，這是中海最為突出也是被同行羨慕的優(yōu)勢(shì)。

在柏文喜看來(lái)，中海的資金成本優(yōu)勢(shì)主要來(lái)自于兩個(gè)方面：一是央企的信用背書；二是得益于在香港起家的中海對(duì)海外資本市場(chǎng)更熟悉，資源更豐富。

柏文喜提醒說(shuō)，在融資環(huán)境收緊的現(xiàn)在，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金儲(chǔ)備豐富的中海更具優(yōu)勢(shì)，但也需要注意財(cái)務(wù)杠桿率和資金效率較差的問題。至于機(jī)會(huì)，對(duì)于中海來(lái)說(shuō)未來(lái)或許會(huì)遇到比較好的同業(yè)收并購(gòu)的機(jī)會(huì)，例如一些過于依賴高杠桿和高周轉(zhuǎn)的房企，和接管一些房地產(chǎn)非主業(yè)央企騰退的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“收并購(gòu)可以使中海低成本獲取資源，這或許是中海繼續(xù)做大做強(qiáng)、提升業(yè)績(jī)和規(guī)模的機(jī)會(huì)?！卑匚南步ㄗh，中海在拿地方面要把握好現(xiàn)在行業(yè)下行周期地價(jià)相對(duì)便宜的機(jī)會(huì)，要更加注重現(xiàn)金流管控和現(xiàn)金儲(chǔ)備。

對(duì)于上述情況，記者分別聯(lián)系了中海深圳和北京公司，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。令人浮想的是，行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)入下行通道，在規(guī)模與凈利潤(rùn)的選擇題中，中海最終會(huì)走向何方？但不難預(yù)見，2020年中海全年拿地投資預(yù)算為1400億元，按照目前的數(shù)據(jù)，中海還有100多億元的預(yù)算可以使用，2020年的最后一個(gè)月，中?；蛟S還會(huì)有更多的動(dòng)作。

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