作者| 貓哥

　　來源| 大貓財經(jīng)（ID：caimao_shuangquan）

　　上周，阿里拍賣找兇宅試住主播的帖子四處飛，剛開始很多人還懷疑真假，找阿里拍賣的人一問，人家簡歷都收了好幾百份了。

　　這活這么搶手，薪水倒是其次的，1分鐘1塊，干24個小時也就1440元，但是確實挺刺激。

　　本來貓哥想去看看之前兇宅拍賣的情況，然后被阿里拍賣的一個數(shù)字嚇了一跳，就是這個：

　　這是啥呢？

　　在阿里拍賣上的法拍房數(shù)量。

　　單看數(shù)據(jù)，很多人可能不清楚狀況，稍微解釋下：

　　這是2012年阿里開始法拍業(yè)務(wù)之后的總量，是8年的量；

　　但是，去年年底的時候只有50萬，今年到目前為止增加了83萬套，有機構(gòu)預(yù)測到今年年底，會突破150萬，也就是說今年的法拍房數(shù)量可能凈增加100萬套，是之前幾年總量的兩倍。

　　這個增速就有點大了，而且，法拍房的處置平臺還不止阿里一家，像京東也有這樣的業(yè)務(wù)，真實的量會更大。

　　法拍房的來源主要三類：

　　●  涉刑——比如腐敗官員房產(chǎn)之類的，占比不算高；

　　●  訴訟——比如房貸斷供的；

　　●  破產(chǎn)——清算企業(yè)的資產(chǎn)處置。

　　今年后兩類的比例不低，很明顯，破產(chǎn)的企業(yè)、還不起房貸的人越來越多了。

　　如果留意財經(jīng)新聞的話，你會發(fā)現(xiàn)今年高層提示房地產(chǎn)風險的消息也很多，為什么會這樣呢？

　　前幾年，大家就認為全世界最大的兩個資產(chǎn)蓄水池風險很高：一個是美股，一個是中國的房地產(chǎn)。

　　都持續(xù)繁榮了十幾年，哪一個大跌都受不了。所以今年咱們重點瞄準了房地產(chǎn)，各種硬核手段一起上，一個繁榮的小周期差不多結(jié)束了。

　　現(xiàn)在最著急的是那些炒房的人，據(jù)說重慶有炒房客正在出售手中的180套房子，原價200萬元，現(xiàn)在的價格150萬元，總計近9000萬元的損失，夠慘的。

　　這種情況會蔓延嗎？還真說不好，除了幾個極其靠譜的城市，大多數(shù)地方的房產(chǎn)會經(jīng)受一些考驗。

　　為什么在這個時間點上各種硬手段？那是因為咱們正處在一個躲不開的周期里，下面列舉了一些碎片，看完大家也就知道這個事為什么不能再拖了。

　　1、房價還是漲得太快了。

　　統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2018年咱們的商品房銷售額14.99萬億元，銷售面積171654萬平方米，全國平均房價是8736元/㎡。

　　2019年這兩個數(shù)據(jù)是多少呢？銷售額15.97萬億元，銷售面積171558萬平方米，算下來，平均房價9310元/㎡。

　　一年全國平均房價增加了6.5%，這個速度可不低，這還是在不斷調(diào)控的背景下。

　　2、房子吞掉了大部分居民收入。

　　如果按13.95億人口計算，2018年每個人平均購房金額是10750元，這點錢在深圳能買的面積估計都放不下兩只腳，但是呢，2018年咱們的人均可支配收入是28228元，平均下來，38%的收入全用來買房子了。

　　2019年平均每人的購房金額是11450元，當年的人均可支配收入是30733元，購房占比37%。

　　全國平均的數(shù)據(jù)尚且如此，具體到每個家庭，要么傾盡全力可能還湊不夠首付，要么大半收入還了房貸，說全民焦慮一點不為過。

　　3、房地產(chǎn)市值超過美國、日本、歐盟的總和。

　　大家都知道房地產(chǎn)是資產(chǎn)的大池子，這么多年累積下來，咱們的房產(chǎn)總值到底有多少呢？

　　這個沒有官方數(shù)據(jù)，因為房價的估值比較特殊，二手房也會錨定周邊同等條件的新房價格變化，按照研究者、行業(yè)大佬的估算，我們的房地產(chǎn)總值大概在400萬億到450萬億之間，大約是60-70萬億美元的樣子。

　　怎么理解這個數(shù)呢？

　　美國的房產(chǎn)總值大概30萬億美元，歐盟加一起大概20萬億美元，日本有10萬億美元，也就是說，我們的房地產(chǎn)總值比這三個地方加一起還要多，名副其實的全球老大。

　　但房地產(chǎn)真不是越大越好，就跟一個大腹便便的中年人隱藏很多健康風險是一個道理，從財富效應(yīng)看，一般認為，如果房地產(chǎn)市值是年度GDP的2-3倍，這種結(jié)構(gòu)是比較好的，我們現(xiàn)在每年的GDP100萬億，房地產(chǎn)市值四倍于此，再往上擴大比例，空間不大風險很高。

　　4、三個關(guān)鍵指標都超標？

　　而如果看通常評估房地產(chǎn)的幾個指標，那我們的房地產(chǎn)市場就更特殊了。

　　比如房價收入比，2019年的房價收入比均值為13.3，7.5算是比較合理的數(shù)值，如果按這個標準，50個城市只有烏魯木齊和長沙過關(guān)，深圳人要35.2年不吃不喝，才能買上房。

　　再比如神秘的空置率，這個沒有具體的統(tǒng)計，有說15%的，有說20%的，還有說30%的，但是無論哪種說法，都超過了10%這個公認的相對安全區(qū)間；

　　再比如租售比，一般租售比在1：300到1：200左右，也就是說房子出租17年到25年回本算是比較正常的狀態(tài)，但是國內(nèi)的城市租售比實在是太難看了。

　　如果以1：300為界，315個城市中有273個城市超標，深圳、廈門、三亞這樣的高房價城市普遍在1：900以上，75年回本，而房子的產(chǎn)權(quán)才70年。

　　5、杠桿依舊不低。

　　如果房地產(chǎn)的錢都是自己的，估計也沒人擔心，可惜，買方賣方都靠借錢，杠桿飄來飄去，結(jié)果全是銀行的錢。

　　銀保監(jiān)會主席郭樹清就說了，“房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，……目前我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款的39%”，房地產(chǎn)的風險，說白了就是銀行的風險，所以這也是高層異常操心的原因。

　　到今年三季度末，房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億，同比增長12.8%，三個季度增加了4.42萬億。

　　而且要注意了，這還是嚴卡開發(fā)貸的結(jié)果，開發(fā)貸的增速從2018年Q3的24.5%滑到了現(xiàn)在的8.2%。

　　三道紅線的政策一出，可謂殺手锏一樣的招數(shù)，為的都是去杠桿，降低銀行的風險。

　　開發(fā)商的杠桿在降低，但是居民的杠桿率卻在狂漲。

　　按前三季度的數(shù)據(jù)推算，今年的全年新增的個人房貸有可能達到4.72萬億，僅次于2016年，將是近9年來的第二高。

　　這么多年累積下來，個人房貸總量30萬億，老百姓(603883,股吧)的杠桿率在2011年的時候還不到30%，現(xiàn)在這個數(shù)字已經(jīng)超過了60%，不到10年翻了一番，不用說大家也知道，這里面主要是房貸。

　　上行期問題不大，但下行周期加上疫情，就斷了很多人的收入，逾期增多，法拍房數(shù)量增加不是沒來由的。

　　很多人現(xiàn)在還在死扛，用信用卡套現(xiàn)等等非正規(guī)方式支付房貸，結(jié)果很多人也掛掉了，為啥呢？銀行把信用卡的額度給降了，以前5萬，現(xiàn)在2000，以貸養(yǎng)貸也玩不下去了。

　　有后遺癥嗎？有的，逾期信用卡的額度超過900億，算得上最近幾年的高位。風險也都是銀行。

　　6、資金面不見大水漫灌。

　　風險在銀行也正常，房地產(chǎn)主要靠錢撐著，本來就是和銀行綁著高速發(fā)展，但現(xiàn)在三令五申的喊話，不會搞大水漫灌，言下之意很明顯，那些指著放水回魂的還是死了這條心吧。

　　所以現(xiàn)在融資越來越難了，地產(chǎn)商所有的融資渠道都在被嚴查，像走信托這種傳統(tǒng)套路受限極多。

　　此前居民也在找各種錢投資于房產(chǎn)，比如今年就很流行披著經(jīng)營貸馬甲的個人按揭，更難統(tǒng)計的還有親朋好友之間的借貸、民間借貸甚至高利貸、消費貸違規(guī)流入、信用卡套現(xiàn)以及房抵貸再次流入，這些表外的資金都是加了杠桿的。

　　買房的人關(guān)心的是房價漲不漲，不漲罵街、漲得少也罵街，但是決策者關(guān)心的是，你還能不能還得起錢。

　　加杠桿的人越多，系統(tǒng)性風險就越大。

　　7、值得玩味的個人破產(chǎn)制度。

　　但你萬一真還不起錢怎么辦呢？也不用著急。

　　最近好幾個經(jīng)濟發(fā)達的地方都在吹風，推出個人破產(chǎn)制度。

　　這個制度很多人不理解，其實看看歷史就明白了，雖然這項制度發(fā)源于古羅馬，但美國是在1974年嚴重的金融危機之后開始推行的，日本也是房價泡沫之后大力推行，本質(zhì)上，這就是為了爆破某個金融堰塞湖而做的政策準備，信號明顯，自己體會。

　　8、那未知的風險到底是什么？

　　其實這個郭主席說的比較清楚了：房地產(chǎn)是現(xiàn)在金融風險方面最大的灰犀牛。

　　其實也就是說，要避免因為地產(chǎn)出問題而導致更大的危機。

　　危言聳聽嗎？一點不是。

　　我們的房價有幾個主要的上漲周期，每次都跟貨幣超發(fā)和低利率有關(guān)，2008-2009、2014-2016年這兩波尤為明顯，都是在經(jīng)濟衰退背景下靠貨幣刺激漲起來的。

　　啥意思呢？就是我們靠著強力刺激保持了經(jīng)濟的增速，放緩了下跌走勢，但順帶著就把房價給炒起來了，時間到了現(xiàn)在，依靠刺激是行不通了，因為周期變了，空間沒了。

　　咱們之前有過這樣的教訓，當年的海南房地產(chǎn)泡沫與海南發(fā)展銀行的故事，其實一直也沒有走遠。（戳鏈接閱讀）

　　好在當時只是一個海南，還能救得回來。

　　吳曉靈老師說，“在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準備，是每個國家、每個人都要面對的現(xiàn)實。”

　　我們大概就在這樣的周期里吧。

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