沈陽(yáng)樓市 丨作者 / 二哥團(tuán)隊(duì)

1周前，我們出了一篇文章，蘇家屯房?jī)r(jià)破萬(wàn)成常態(tài)，詳情可閱讀；

會(huì)展中心板塊出新地最高限價(jià)5400元/建筑平方米，蘇家屯房?jī)r(jià)破“萬(wàn)”成常態(tài)

12月11日，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)三地塊出讓，我們先講一下昨日土拍的結(jié)果；

1、蕙蘭五街東鳳果路北地塊”以土地成交單價(jià)5400元/建筑平方米，成交總價(jià)約8.85億元，及500平地塊范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交政府租賃住房，附加無(wú)償代建佟溝污水處理廠項(xiàng)目要求條件，被中海成功競(jìng)得。

2、煙廠宿舍地塊被寶地以土地成交單價(jià)7050元/建筑平方米的價(jià)格競(jìng)得，成交總價(jià)約2.69億元。

3、巴山路南地塊以土地成交單價(jià)8010元/建筑平方米，成交總價(jià)約10.25億元，被旭輝競(jìng)得。

煙廠宿舍地塊和巴山路南地塊雖然位于城市核心位置，但是今天的風(fēng)頭還是被蘇家屯的蕙蘭五街東鳳果路北地塊搶占了。

沒(méi)錯(cuò)，蘇家屯地價(jià)5400了，不止5400，該地塊500平地塊范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交政府租賃住房，附加無(wú)償代建佟溝污水處理廠項(xiàng)目要求條件，粗略估算，該地塊地皮價(jià)格也得破6000了。

主編早就強(qiáng)調(diào)過(guò)，沈陽(yáng)樓市已經(jīng)過(guò)了盲目發(fā)展期，絕不會(huì)再出現(xiàn)一頭熱，當(dāng)年的渾南沈北就屬于一頭熱，城市發(fā)展隨著快速路網(wǎng)的修建，地鐵輕軌建設(shè)，寡頭地區(qū)高房?jī)r(jià)，即將迎來(lái)的將會(huì)是多板塊齊頭發(fā)展，多中心發(fā)展，沈陽(yáng)城市發(fā)展不止有一個(gè)中心，一些價(jià)格洼地將會(huì)被高品質(zhì)住宅快速拉升。

碧桂園、保利、中海對(duì)蘇家屯蕙蘭五街東鳳果路北地塊的爭(zhēng)奪，最終中海勝出，頂價(jià)拿地，會(huì)展板塊居民值得慶祝一下，畢竟這三個(gè)房企，中海的溢價(jià)率是最高的，2021年奧園樓盤二手房?jī)r(jià)格將會(huì)是最受益的項(xiàng)目。

沈土拍[2020]21號(hào)拍賣地塊情況說(shuō)明表顯示，宗地編號(hào)SJT2020-14，地塊名稱蘇家屯區(qū)蕙蘭五街東鳳果路北地塊，四至范圍：東至荷花街西側(cè)道路紅線，南至鳳果路北側(cè)規(guī)劃紅線，西至蕙蘭五街東側(cè)規(guī)劃紅線，北至用地界限。

（圖片來(lái)源：棟察樓市）

土地位于蘇家屯區(qū)，土地面積78085.95平方米，用地性質(zhì)為二類居住用地（R2），容積率不大于2.1且大于1，商業(yè)比例5%-6%，建筑限高80米，出讓年限商業(yè)40年住宅70年，設(shè)定供地狀況為凈地，土地起拍價(jià)格為4800元/建筑平方米，最高限價(jià)5400元/建筑平方米。

2018年8月16日，華潤(rùn)置地拿下蘇家屯區(qū)南京南街東創(chuàng)新路北1號(hào)地塊，地塊容積率不大于2.1且大于1，就是現(xiàn)在的華潤(rùn)置地公元九里，跟昨天中海拿地的容積率指標(biāo)相同，不同的是商業(yè)比例商業(yè)比例不大于30%；

由此我們可以預(yù)測(cè)，中海會(huì)展中心項(xiàng)目的規(guī)劃；

1、洋房、小高產(chǎn)品，低密度園區(qū)；

2、預(yù)計(jì)售價(jià)就高層來(lái)說(shuō)，不會(huì)低于現(xiàn)階段華潤(rùn)置地靜安府和中糧隆悅祥云，現(xiàn)階段華潤(rùn)中糧基本都在1.4w的成交價(jià)，那么中海新項(xiàng)目年后沖擊1.5w也不是沒(méi)有可能？

沈陽(yáng)人買房是有“地域歧視”的，在很多老沈陽(yáng)人心中，沈陽(yáng)市只有五個(gè)區(qū)：和平、沈河、皇姑、鐵西、大東。弦外之音，別的區(qū)都不叫沈陽(yáng)！

有一種遙遠(yuǎn)，不是距離遠(yuǎn)而是心理遠(yuǎn)；

蘇家屯會(huì)展中心板塊這幾年的發(fā)展是有目共睹的，作為整個(gè)蘇區(qū)離沈陽(yáng)最近的版塊，城市建設(shè)和樓盤扎堆情況，和主城區(qū)是沒(méi)有什么兩樣的。

該板塊的快速發(fā)展我們總結(jié)了三個(gè)原因；

1、大品牌房企的造城運(yùn)動(dòng)，品牌的吸附能力是最強(qiáng)的，好的項(xiàng)目、好的規(guī)劃就能帶來(lái)高品質(zhì)的購(gòu)房群體，先是萬(wàn)科明日之光項(xiàng)目，再是華潤(rùn)公元九里，中糧隆悅祥云和華潤(rùn)靜安府，區(qū)域高品質(zhì)房企聚集使得區(qū)域價(jià)值煥然一新。

2、兩大價(jià)值高地?cái)D壓，會(huì)展中心板塊有著兩大價(jià)值高地的輻射帶動(dòng)，長(zhǎng)白島房?jī)r(jià)高達(dá)2萬(wàn)+，那么長(zhǎng)白南就成了品質(zhì)剛需的首選。

渾南新市府有剛需的樓盤高端的價(jià)格但是缺乏品質(zhì)，我稱之為非品質(zhì)剛需，新市府現(xiàn)階段在售的主要是高端改善，星河灣、華潤(rùn)昭華里、龍湖云頌、郡源紫金桃園等等，那么品質(zhì)剛需自然被擠壓到了新市府西板塊。

3、還有會(huì)展中心自身的價(jià)值點(diǎn)，新南站、自貿(mào)區(qū)，因此我們購(gòu)房者對(duì)蘇家屯區(qū)的購(gòu)房偏見該有所轉(zhuǎn)變了，地價(jià)都6000多了，憑什么蘇家屯的房子不值錢呢？

樓盤存在即合理，適用不同客戶群體，不要再有地域房?jī)r(jià)歧視，倒回5年前，沈陽(yáng)二環(huán)外都是郊區(qū)，你說(shuō)呢？

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