不漲反跌！這些城市房?jī)r(jià)回到三年前

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-23 21:00

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　　樓市分化，大勢(shì)所趨。

　　從2017年至今，全國(guó)樓市呈現(xiàn)顯著分化之勢(shì)。有城市扶搖直上，有城市橫盤(pán)調(diào)整，有城市一跌不振，還有城市橫盤(pán)后強(qiáng)勁復(fù)蘇。

　　過(guò)去幾年，哪些城市房?jī)r(jià)相比歷史最高點(diǎn)出現(xiàn)明顯下跌？

　　近日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(2020)》指出：

　　與歷史峰值相比，20個(gè)城市距最高點(diǎn)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度均在10%以上，其中廊坊、青島、天津、濟(jì)南、石家莊等9城距最高點(diǎn)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度均在15%以上。

　　這些城市包括：

　　廊坊（-46.9%）、青島（-22.8%）、天津（-21.8%）、肇慶（-19.3%）、石家莊（-18）、濟(jì)南（-17.5%）、北京（-15.8%）、西雙版納（-15.4%）、保定（-13.8%）、北海（-13.2%）、鄭州（-13.1%）、中山（-11.9%）。

　　這些城市，多數(shù)都位于北方地區(qū)，且以京津冀城市為主。這背后除了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響之外，更重要的是樓市調(diào)控的政策壓力。

　　廊坊、天津、石家莊、北京、保定均出現(xiàn)明顯回調(diào)，這些城市的歷史高點(diǎn)基本上都出現(xiàn)在2017年。

　　2017年，北京及環(huán)京地區(qū)出臺(tái)史上最嚴(yán)樓市調(diào)控。北京在大規(guī)模限競(jìng)房上市影響之下，環(huán)京在堪比一二線(xiàn)城市的樓市調(diào)控壓力之下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯回調(diào)。

　　另外，還有一些三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)明顯回調(diào)。

　　這背后最大的影響因素在于，樓市輪動(dòng)的周期效應(yīng)消退，而棚改貨幣化的支撐能量不足，三四線(xiàn)城市最終要直面經(jīng)濟(jì)基本面的考驗(yàn)。

　　眾所周知，過(guò)去這一輪房?jī)r(jià)上漲，一二線(xiàn)城市借助的是貨幣寬松的大環(huán)境，三四線(xiàn)城市主要是棚改貨幣化的推動(dòng)，大拆大建大補(bǔ)貼，帶動(dòng)這些城市房?jī)r(jià)上漲。

　　然而，2020年，全國(guó)棚改規(guī)模大幅腰斬，絕大多數(shù)省份基本已經(jīng)接近收官。

　　2018-2020年重點(diǎn)省份棚改開(kāi)工量來(lái)源：克爾瑞

　　與此同時(shí)，舊改取棚改而代之，老舊小區(qū)改造更多只是加裝電梯、水電氣修繕、加建停車(chē)場(chǎng)層面的微更新，對(duì)樓市影響相對(duì)有限。（參閱《全面推進(jìn)“舊改”，影響有多大？》）

　　不難預(yù)測(cè)，從2021年開(kāi)始，三四線(xiàn)城市的樓市壓力將會(huì)更大。

　　一旦失去棚改貨幣化的支持，即便有全國(guó)范圍的大水漫灌，水流也未必會(huì)流入到三四線(xiàn)城市，樓市分化之勢(shì)還會(huì)更加明顯。

　　必須指出的一點(diǎn)是，無(wú)論跌幅有多大，都是相當(dāng)于歷史房?jī)r(jià)最高點(diǎn)的下跌幅度。

　　在樓市轉(zhuǎn)向下跌之前，這些城市基本上都已經(jīng)完成短期翻倍的空前漲幅。

　　換言之，除了接近腰斬的廊坊之外，其他城市與其說(shuō)是下跌，不如說(shuō)是相對(duì)歷史峰值的回調(diào)。

　　通過(guò)橫盤(pán)乃至微跌來(lái)消化上漲風(fēng)險(xiǎn)，這也是樓市的正常調(diào)整。

　　顯然，出現(xiàn)樓市調(diào)整而熱度不減的城市，相比單邊上漲的城市，擁有更強(qiáng)的安全邊際，這些城市經(jīng)過(guò)幾年的橫盤(pán)調(diào)整之后，還會(huì)重回強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇之路。

　　北京、上海、廣州就是典型。

　　京滬樓市2017年開(kāi)始橫盤(pán)，廣州樓市2018年開(kāi)始橫盤(pán)，到了2020年下半年，這三地市場(chǎng)呈現(xiàn)出全面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，二手房成交量紛紛創(chuàng)出近年新高。

　　上海：2020年11月二手住宅成交套數(shù)約為3.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)81.4%，成交量創(chuàng)4年來(lái)新高。

　　北京：2020年1-11月，二手房成交總量14.79萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)13%，已超過(guò)去年全年成交量。

　　廣州：二手房成交量則連續(xù)6個(gè)月破萬(wàn)套，市場(chǎng)熱度不減。

　　可見(jiàn)，只要經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁，樓市橫盤(pán)就是正常的合理調(diào)整。這種調(diào)整，不僅能消化過(guò)快上漲的風(fēng)險(xiǎn)，還能給城市發(fā)展提供更加充裕的空間。

　　近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為年度八大任務(wù)之一，這應(yīng)該是近年來(lái)住房問(wèn)題首次作為年度重點(diǎn)任務(wù)而出現(xiàn)，這本身就是一種信號(hào)。（參閱《中央會(huì)議再提房地產(chǎn)！非常時(shí)期，非常信號(hào)》）