上海樓市:買房是在上海定居?還是去周邊城市發(fā)展?

來源：智能家居時間：2020-12-31 14:24

我是曾叔談房，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見恨晚的買房導師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房，帶你成為最會買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾號，粉絲提問

提問：曾叔你好，目前是在上海工作，請問我是該繼續(xù)在上海定居還是去周邊好一點的二線城市發(fā)展，比如杭州、南京、蘇州、合肥等。

回答：你好，這個問題對每個人來說都不一樣，舉幾個典型的例子。一二線城市的日常消費其實都差不多，最大的支出其實就是房子。如果你在上海干一份上限不是很高的工作，并發(fā)現(xiàn)湊齊了六個錢包，都很難在上海上車，如 300萬的房子，大概是外環(huán)附近的動遷兩房或者是內(nèi)環(huán)的老破小，七七八八加一起就要準備120萬的首付+稅費+裝修等，如果說準備這些錢對你家庭來說很吃力，而且日后的月供還需要家里幫助，那么我就建議，趕緊去房價略低的強二線城市，買一套200萬左右的次新三房，尋求在那里發(fā)展。

不要杠，就算是房價比較高的杭州、南京，也有大把大把的200萬的次新三房，有地鐵，位置偏一點不是問題，這些二線城市還是快速擴張中，你現(xiàn)在買的是郊區(qū)，過五年可能就是市區(qū)。從教育、醫(yī)療、商業(yè)等角度來說，上海有的，強二線城市都有，你去體驗了就會發(fā)現(xiàn)，這些方面的差距真沒那么大，而且你現(xiàn)在干的工作，強二線里類似的肯定都有，工資打折沒關(guān)系，房價也打折了啊。但如果你在上海干著一份上限很高的工作，比如高薪行業(yè)，比如步入正軌的創(chuàng)業(yè)，那就算手里錢不多，上海也很適合你。強二線城市的普通工作很多，但上限普遍不如上海等一線城市，要賺大錢，在上海的概率要大得多。

提問：曾叔，你好，請問新房價格有可能會談到95折以下嗎？因為一房一價表上面，標注了上下5%的波動區(qū)間。

回答：你好，當下在上海不太可能。那個5%的浮動價格是用于對低樓層的或者非標準層地帶硬傷的房子，它會有一定的折價。當然在靜淡市的時候，房企可能會拿出一二套特價房出來，給到折扣，我知道萬科天空之城二期曾經(jīng)愿意給到1.5%的折扣力度，這已經(jīng)是我見到比較大的折扣了。今年上海會逐步回暖，不太可能再有這種折扣機會。

提問：曾叔，你好，我是新上海人，現(xiàn)在奉賢有一套老破小，兒子快2歲了，現(xiàn)在在考慮買套大點的，最好學校好點。因為是二套，首付太高，所以基于首付能力，考慮總價最多380w左右的。現(xiàn)在糾結(jié)是留在奉賢還是換別的區(qū)？留在奉賢，可以買奉賢最好的小學+初中（奉賢實驗小學+實驗中學，以后目標奉賢中學或者格致中學），房子也可以大點；換到閔行，這個總價預算估計閔行二梯隊學校都很困難，居住體驗也比較差。請老師給點建議。

回答：你好，正如你所說，留在奉賢，就是你規(guī)劃的這條路線。好處是省事，缺點就是奉賢的高中資源不夠豐富，除了頭部的2所高中，后面就斷檔了。二套可以通過合適的信貸產(chǎn)品降低首付比例，利率也不高，提高預算，就能既滿足學區(qū)又兼顧自住品質(zhì)了。

提問：曾叔好，買二手房為什么一定要找中介？畢竟還要給中介傭金，數(shù)目不少。

回答：你好，如果你和賣家很熟，當然不必要，自己跑跑就可以，如果你和賣家不熟，那么就必須要找中介了。具體有以下幾點原因：1.房產(chǎn)交易金額數(shù)目重大，買家賣家一般都是陌生人，根本不可能建立信任關(guān)系，這時候需要第一個第三方保障平臺。尤其是行情好的時候，賣家坐地起價，買家防不勝防，連違約金都要不回來，還有賣家拿著保證金跑路的，這時候需要中介去做合同約束。其次是交房的時候如果產(chǎn)生任何問題，可以找中介去談判。2.二手房交易流程繁雜，需要懂行的人帶路，節(jié)省時間。而個人買房，大概率會出現(xiàn)漏帶資料、反復跑腿、合同不完善等情況，不僅自己消耗了大量時間，還給交易安全埋下了隱患。

3.中介給的選擇多。畢竟中介手上的房源多，可以為你尋找合適的房子，相當于幫你跑腿踩盤，購房者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟實力和需要進行挑選房屋。當然在找中介的前提之前，一定要把一些基礎(chǔ)功課做好，例如需要繳納什么稅費，當下的房貸利率等等，借此去判斷中介的服務(wù)質(zhì)量，是否存在忽悠嫌疑。而且對將要擇買的房屋地段要事先有所選擇，因為你選擇的中介只會盡力推薦他手上的房源，而且是片區(qū)性質(zhì)的。最好的做法是，你心中已經(jīng)有了大體樓盤，而讓他從中幫你選擇適合你的房子。

提問：新人首問：曾叔，你好！家庭手上現(xiàn)有子彈500個，還可借款150個，家庭年穩(wěn)定收入50w。還有一公房目前無法短期上市占用著指標。1、近期想全款在望京買一套三居自住兼資產(chǎn)保值?？們r控制在700-800w，希望房姐推薦合適的樓盤，和抄底技巧？（希望新房小區(qū)環(huán)境好些和保證5-8小時的采光，離80中距離近些）前期看過望京花園東西區(qū)、華彩、望京新城、北緯40，圣鑫大地、嘉潤花園、藍色家族。怎么排序好？還可重點考慮哪些樓盤？2、后期考慮抵押貸款再購買一房產(chǎn)投資，是將公房出售騰出名額在京購買優(yōu)？還是留著原公房，在外地購買一處房產(chǎn)投資占優(yōu)？有哪些城市和樓盤可推薦？謝謝曾叔，著急期待您的回復！

回答：你好，華彩小區(qū)不錯，不過房本是酒店式公寓，另外物業(yè)費高也是個劣勢。評估價水平比住宅略低，其他沒有政策層面影響。剩下的就是看房子本身，華彩的設(shè)計偏向辦公類，所以天然要低一些。圣馨大地品質(zhì)普通，小區(qū)環(huán)境不算差，但由于塔樓結(jié)構(gòu)和密度容積率問題，被市場略微歧視。北緯四十度是規(guī)矩的次新剛需小區(qū)，帶景山學區(qū)。戶型很不錯。而且這個小區(qū)地鐵、學區(qū)都有，旁邊也在起產(chǎn)業(yè)，我覺得好過你上面列的所有小區(qū)。但是北緯40度很難出好價格，年底可以好好淘淘筍。公房建議明盤，再判斷是繼續(xù)持有還是出手裂變。目前推薦的城市：上海，杭州，這幾個城市長遠看也非常不錯。還有更好的選擇，可參考內(nèi)部分享。

提問：曾叔，您好！本人計劃購買總價460萬左右房子，從小學學位（23年9月份開始用）和6年以上長期投資的兩個角度上判斷，黃埔萬科之光，富頤華庭，和靈山島灣區(qū)實驗學校邊幾個盤，選哪個？謝謝

回答：你好，萬科城市之光和富頤華庭都可以考慮，確定性更高，但是相應的增幅也會小一點；而中長期還是南沙更有錢途，回報率更大一些，但相應有一定的不確定性。穩(wěn)健選擇萬科城光，進取考慮南沙。

提問：曾叔，你好，感謝你前段時間的耐心解答，冷靜算了下感覺現(xiàn)在買的話壓力很大，我覺得還是得從長計議，先緩一段時間再看看，可以嗎？

回答：你好，買房從來不易！但你必須要買。不管什么年代，買房都不是件很容易的事，十年前如此，房價低工資更低；二十年前也是，要分房還要排資歷，新人哪能容易。當今的核心城市房價，一些人，甚至要動用6個錢包那也不一定就能一氣就湊夠首付！市場上不存在剛需，其實只有買得起和買不起；房價和工資無關(guān)，因為房子它不會因為你月薪6000，而給你降價。越是優(yōu)質(zhì)的大城市，其實它真正的購買力，越不是普通的純粹的工資群體。越是優(yōu)質(zhì)城市越要學會借力而至，用金融的眼睛看待房產(chǎn)，你才會更加收獲貨幣的生產(chǎn)。

提問：曾叔，你好，上海房產(chǎn)，滿五唯一非普通，想過戶給女兒女婿，因為交易需要繳增值稅，所以想通過贈與的方式進行，請問只需要交3個點稅費嗎？后須子女賣出或抵押有什么影響？

回答：你好，贈與也有契稅3%，未來被贈予人如果賣這套房，不滿五唯一的話，是交20%的所得稅的。具體到我的圈子里查看分享文章。

提問：曾叔，您好，關(guān)注您挺久了，想咨詢您一下我現(xiàn)在在上海有一套房，房產(chǎn)證是我和我父母的名字，無貸款，馬上要結(jié)婚，想和男朋友一起買一套作為婚房，男朋友名下無房，預算總價400萬左右，我在寶山，男朋友在新靜安，想買來自住的，現(xiàn)在不確定是先買套小的以后置換大的，還是這次直接買套大的，因為預算不多，還有是否建議買學區(qū)房？適合買在哪個地段？謝謝。

回答：你好，400萬的預算在上海，剛夠上車，能買到房子，但不會讓你絕對滿意，未來不久還要置換。而上海的置換成本很高，如果這次可以一次到位的話，建議賣一買一加點預算，買一套帶學區(qū)的三房。你既然在新靜安和寶山，建議預算夠的話，優(yōu)先考慮閘北大寧一帶。如果不賣房預算還是400萬的話，只能考慮寶山楊行、上大、還有淞南一帶了。

提問：曾叔你好，請問曾叔在上海怎么買到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有適合生活居住的環(huán)境，考慮到日常生活所需，房子周邊的配套設(shè)施一定要齊全。曾叔已盤點出杭州投資性價比最高的樓盤，詳見知識內(nèi)部資料分享。

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