買(mǎi)二手房多個(gè)心眼兒 把握好買(mǎi)房的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)對(duì)普通人來(lái)說(shuō)是一筆非常大的交易了。各類(lèi)新聞也經(jīng)常播放很多買(mǎi)房被騙或者賣(mài)房被騙的事情。很多人買(mǎi)房子為了謹(jǐn)慎起見(jiàn),也會(huì)提前咨詢(xún)律師或者是付費(fèi)請(qǐng)律師陪同簽約,隨時(shí)把控交易過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。今天就給大家簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)二手房交易過(guò)程中的那些關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

01PART產(chǎn)權(quán)人和產(chǎn)證

01確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人的真實(shí)身份

這個(gè)問(wèn)題雖然簡(jiǎn)單,但是在房產(chǎn)糾紛中很多就是與房東身份有關(guān),產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際見(jiàn)到人不一致導(dǎo)致的糾紛就更多了。如何核對(duì)?簽約時(shí),應(yīng)查看實(shí)際簽約人與產(chǎn)權(quán)人是否一致,如果有中介,要求中介核驗(yàn)房東的身份信息,本人與身份證是否一致。

02注意隱形共有人是否知情。

在很多房子產(chǎn)權(quán)人只有一個(gè)人,但很可能是夫妻共同財(cái)產(chǎn),這個(gè)時(shí)候作為買(mǎi)家需要多留一個(gè)心眼,產(chǎn)權(quán)人的配偶是否知情同意。是否有必要建立微信群要求房東的配偶也在群內(nèi),確保知曉。

03房子的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人全部到場(chǎng)

很多時(shí)候房子的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人并未到場(chǎng),到場(chǎng)的人還會(huì)找并借口說(shuō)老人年紀(jì)大了不方便,到場(chǎng)的是產(chǎn)權(quán)人的子女,并且有授權(quán)書(shū)。這種情況下更要注意,授權(quán)書(shū)簽字的真假,實(shí)際上買(mǎi)家是沒(méi)有能力辨認(rèn)的,在房?jī)r(jià)瘋漲的情況下,實(shí)際產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng),很可能成為違約不賣(mài)的一個(gè)理由,當(dāng)然理由是否成立另說(shuō)。

04注意是否有繼承或者產(chǎn)證變更的情況

警惕產(chǎn)權(quán)發(fā)生過(guò)繼承事宜,這關(guān)乎買(mǎi)家后續(xù)繳納稅費(fèi)的多少,我之前針對(duì)這個(gè)繼承事宜特別寫(xiě)過(guò)一篇文章(金九銀十,房產(chǎn)交易謹(jǐn)慎防范“遺產(chǎn)稅”),如果房產(chǎn)發(fā)生繼承以后再交易,那么針對(duì)繼承得來(lái)的部分會(huì)多出一筆因繼承產(chǎn)生的個(gè)人所得稅,稅額非常高,有些可能超出了普通買(mǎi)家的認(rèn)知。

這類(lèi)官司也非常多,所以特意拿出來(lái)強(qiáng)調(diào)下,有些房東故意不告知或者中介不專(zhuān)業(yè)的情況,需要買(mǎi)家小心甄別。尤其是產(chǎn)證發(fā)生過(guò)變更的情況下,一定注意詢(xún)問(wèn)房東是否有發(fā)生繼承,繼承后如產(chǎn)生額外稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)問(wèn)題需要在合同中進(jìn)行特別約定。

02PART明確違約責(zé)任

房產(chǎn)交易金額較大且很多人沒(méi)有經(jīng)驗(yàn),如果遇到不專(zhuān)業(yè)的中介,那么對(duì)于交易雙方來(lái)說(shuō)可能都是糟心的事兒,有時(shí)候一個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有注意到很可能就會(huì)出現(xiàn)違約行為,進(jìn)而交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行下去。

合同中明確約定違約責(zé)任,對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)都是約束,現(xiàn)來(lái)在很多中介版本的買(mǎi)賣(mài)合同都很成熟化了,但對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)并非不可更改,尤其是二手房交易,很多時(shí)候中介會(huì)說(shuō)我們版本就是這么規(guī)定的,任何人都是這樣的,這樣的話(huà)不一定全對(duì)。

我曾經(jīng)陪同一位房東客戶(hù)進(jìn)行簽約,房東本身具有非常優(yōu)秀的談判能力,對(duì)于房東來(lái)說(shuō),尤其是在賣(mài)方市場(chǎng),自己的房子永遠(yuǎn)是不愁賣(mài)的,因此其本身就具備強(qiáng)大的話(huà)語(yǔ)權(quán),可以要求按照自己的交易方式來(lái),

比如合同中通常會(huì)約定違約責(zé)任,如果一方違約不賣(mài)或者不買(mǎi)就要承擔(dān)合同總價(jià)款20%的違約責(zé)任,房東對(duì)這一條款就特別在意,不同意該條款,中介多次勸說(shuō),仍舊不同意,但是房東的房子太熱門(mén)了,買(mǎi)家最終也同意即使房東最終違約,承擔(dān)的違約的責(zé)任也不過(guò)就是雙倍返還定金。

03PART明確房產(chǎn)交易幾個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)

房產(chǎn)交易有幾個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn),這些節(jié)點(diǎn)分別是房款支付時(shí)間、網(wǎng)簽時(shí)間、過(guò)戶(hù)時(shí)間、交房時(shí)間、遷出戶(hù)口時(shí)間。

01房款支付時(shí)間

房款支付對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)尤其重要,意味著買(mǎi)家準(zhǔn)備首付的時(shí)間,是否時(shí)間充分,對(duì)于要置換的賣(mài)家來(lái)說(shuō),自己收到首付款的時(shí)間和自己另行購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)間息息相關(guān)。

02網(wǎng)簽時(shí)間

網(wǎng)簽意味著買(mǎi)家的第一筆房款已經(jīng)支付或者是一般是網(wǎng)簽當(dāng)天支付,剩下的房款一般是銀行貸款,這個(gè)時(shí)候買(mǎi)賣(mài)雙方都要注意,如果房產(chǎn)上原有房東的銀行抵押,那么賣(mài)家要有一定的時(shí)間滌除抵押貸款,這個(gè)時(shí)間一般在一個(gè)月左右,這個(gè)階段階段可以和買(mǎi)家申請(qǐng)銀行貸款過(guò)程重合,雙方充分進(jìn)行準(zhǔn)備,可以加快交易進(jìn)度,畢竟交易周期越快,出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就越小。

03過(guò)戶(hù)時(shí)間

在二手房交易中,賣(mài)家在還未收到全部房款就已經(jīng)把房子過(guò)戶(hù)給買(mǎi)家了,這個(gè)時(shí)候?qū)τ谫u(mài)家來(lái)說(shuō)是也有風(fēng)險(xiǎn),可能銀行不同意放貸,尤其是年底了,銀行的批貸額度調(diào)整或者是買(mǎi)家的征信問(wèn)題無(wú)法批給買(mǎi)家申請(qǐng)的額度,那么對(duì)于房東來(lái)說(shuō)就要要求買(mǎi)家補(bǔ)足貸款不足問(wèn)題的問(wèn)題,這個(gè)階段可能出現(xiàn)糾紛。

04交房時(shí)間:

一般買(mǎi)賣(mài)合同都會(huì)約定銀行放款后幾日內(nèi)交房,這個(gè)時(shí)候?qū)τ谫u(mài)家來(lái)說(shuō)房屋全款拿到,那么交房就是合同約定的義務(wù),交房意味著房屋內(nèi)其他物業(yè)費(fèi)、水電煤等結(jié)清。

05戶(hù)口遷出時(shí)間

戶(hù)口問(wèn)題是二手房交易中獨(dú)有的問(wèn)題。這個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)尤為重要,尤其涉及到孩子上學(xué)問(wèn)題,上家是否遺留戶(hù)口,或者是歷史的戶(hù)口問(wèn)題,這個(gè)如何查詢(xún),可以和房東一起至房屋所在的派出所查詢(xún)。

04PART居住權(quán)問(wèn)題

以前買(mǎi)房要注意:看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,明確房屋產(chǎn)權(quán)人;查不動(dòng)產(chǎn)登記信息,明確房屋有沒(méi)有抵押、查封等情況。

《民法典》生效后,還需查詢(xún)房屋有無(wú)設(shè)定居住權(quán)。居住權(quán)“入典”之后,按照法律規(guī)定要件設(shè)立,經(jīng)登記公示的居住權(quán)具有對(duì)抗任何第三人的法律效力。

《中華人民共和國(guó)民法典》第366條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿(mǎn)足生活居住的需要。

因此關(guān)于是否有居住權(quán)問(wèn)題,在未來(lái)的交易中可能會(huì)像是否有抵押貸款一樣引起買(mǎi)家的重視,因當(dāng)事人必須在不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行登記,居住權(quán)才成立,所以要買(mǎi)房子是否有居住權(quán)可以從不動(dòng)產(chǎn)登記簿即產(chǎn)調(diào)單中查清。

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