“房地產是中國金融風險最大的‘灰犀?！?，要堅決抑制房產泡沫。”中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清指出。

2020年最后一天，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度的通知》（以下簡稱“《通知》”）從資金端實現(xiàn)對房地產行業(yè)調整預期，尤其是對個人住房貸款占比的要求受到廣泛關注。在受訪人士看來，《通知》釋放的信號已頗為明顯，即強化房地產市場調整，防范相關金融風險。

有分析指出，近年來房地產貸款增速仍居高不下，更多的信貸資金流向房地產市場，加大了銀行信貸風險?！锻ㄖ穼⒂行б龑虡I(yè)銀行調整經營策略，避免被房地產“綁架”，有助于促進房地產信貸市場健康有序發(fā)展，控制行業(yè)集中度風險，增強金融體系韌性和穩(wěn)健性。

兩條“紅線”

《通知》最主要的內容是，設定“個人住房貸款占比”和“房地產貸款占比”兩個指標，對銀行資金流向房地產進行監(jiān)控。

根據(jù)《通知》，銀保監(jiān)會對房地產貸款集中度分五檔進行管理。其中，中資大型銀行房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%；中資中型銀行的上述兩項數(shù)值分別為27.5%、20%；中資小型銀行和非縣域農合機構分別為22.5%、17.5%；縣域農合機構分別為17.5%、12.5%；村鎮(zhèn)銀行分別為12.5%、7.5%。

《中國經營報》記者采訪了解到，多數(shù)銀行預計2021年房地產行業(yè)信貸投放相比往年將持平或壓降。而超過《通知》中集中度指標要求的銀行，將面臨更為緊迫的調整壓力。

“《通知》對信貸業(yè)務影響最大，銀行投資端也會相應調整，盡量少投或者不投（房地產行業(yè)）。”某上市城商行金融市場部負責人告訴記者。

某股份行人士向記者透露，由于該行的房地產貸款占比、個人住房貸款占比均超過《通知》規(guī)定集中度4個百分點以上，按照要求應在4年過渡期內完成業(yè)務調整?！拔覀兂醪接媱澰谇皟赡晷》鶋嚎s新增，后兩年任務多一點?！?/p>

《通知》亦迫使銀行調整發(fā)展戰(zhàn)略。記者了解到，浙江某農商行原本計劃2021年大力開展個人按揭貸、信用卡業(yè)務，如今要重新規(guī)劃。

由于《通知》對不同檔的銀行設定“個人住房貸款占比”紅線，是否影響個人客戶房貸申請亦成關注焦點。從長遠來看，在受訪人士看來，《通知》的“威力”將反映在銀行對房貸審批和房貸利率上。

麻袋研究院高級研究員王詩強告訴記者，《通知》可能導致房貸申請周期延長，對貸款人的資質審查也會更加嚴格，將抑制二套房及以上房貸投資需求，但對首套房等剛需影響較小。此外，銀行為了獲得更多收益，可能會提高房貸利率，優(yōu)先將貸款發(fā)放給能接受更高利率的客戶。

在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，對于真正的自住購房者和首套房而言，監(jiān)管部門和各地政府的政策傾斜和優(yōu)惠依然存在，這部分購房者會成為各家銀行優(yōu)先支持的對象，甚至會因為各家銀行之間對于合格房貸申請人客戶的競爭，而在貸款條件和放款速度方面受益。

記者注意到，《通知》中對房地產貸款余額的統(tǒng)計口徑范圍沒有給予清楚界定。西政資本認為，目前市場各方無法準確判斷合理的房地產貸款與監(jiān)管灰色地帶的明確界限，比如非標項目、房企債券、ABS以及非保本理財投向房地產領域的貸款等是否需納入《通知》的監(jiān)管統(tǒng)計范圍，這些都尚未有官方答案。

雙重“緊箍”

結合2021年起正式施行的“三道紅線”，《通知》對貸款集中度的要求，無疑給房企融資戴上雙重“緊箍”。

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，明確了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，被稱為“三道紅線”（包括房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1），于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。

“‘三道紅線’所針對的對象是房地產開發(fā)企業(yè)，從資金流入端控制房地產投入。而《通知》提出的‘兩條紅線’，則是從資金消費端進一步控制資金的使用，一頭一尾就掐死了對行業(yè)的資金注入，去杠桿化效應將在未來一年中顯現(xiàn)出來?！北本┓康禺a商會會長黎乃超告訴記者，政策的層層規(guī)定將更加嚴重地打擊房地產市場，房地產業(yè)的寒冬會進一步拉長，對房地產業(yè)的投資須非常謹慎。

事實上，2020年以來，地產融資延續(xù)了近幾年的嚴監(jiān)管基調，部分銀行開發(fā)貸等產品的收縮已非常明顯。

與此同時，房企通過銀行私行代銷進行融資的渠道也日漸式微。某股份行私行人士透露，《通知》所規(guī)范的主要是銀行表內資金投向，不過我們接下來也會壓縮地產信托的引入?！锻ㄖ分袑€人按揭房貸的集中度要求會對開發(fā)商造成精準打擊，區(qū)位不好的項目銷售回款能力差，因此我們在篩選地產信托時將主要考慮一線城市的項目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月末，房地產開發(fā)資金來源合計17.11萬億元，累計同比增長6.6%，增速同比回落0.4個百分點。房企融資的主要渠道還是預收款和按揭貸款，占到總體資金來源的50%以上，房企銀行貸款占比約15%，其余為自籌資金約占35%。

某大型房企資金部人士坦言，《通知》中個人房貸集中度的要求將引發(fā)連環(huán)影響，基本上把房地產規(guī)模控制在現(xiàn)有水平。

上海財經大學高等研究院助理研究員王小雯也指出，個人貸款額度收縮將使得受影響的房地產企業(yè)銷售回款速度減緩，資金壓力加大。需關注的是，中小銀行中房地產貸款高于規(guī)定比例的較多，未來面臨較大的調整壓力。對于中小企業(yè)來說，獲得房地產融資的主要渠道是本地中小金融機構，在貸款集中度的監(jiān)管要求之下，中小銀行需要調整房地產開發(fā)貸款和其他開發(fā)貸款的比例，因此中小房企融資受到的沖擊可能更大。

防 “雙風險”

《2020年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，在房地產貸款方面，截至2020年9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%。房地產貸款占各項貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余33.7萬億元，同比增長15.6%；住房開發(fā)貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%。

“銀行業(yè)金融機構大量貸款投向房地產行業(yè)，造成貸款高度集中，不僅不利于有效防控金融風險，也對實體經濟的融資需求產生擠出效應，影響對制造業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色金融、小微企業(yè)等關鍵領域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持。” 北京看懂研究院研究員李鳳文說。

2020年12月，郭樹清在《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提到，上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，我國房地產相關貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業(yè)?？梢哉f，房地產是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀?！?。

不僅如此，房地產貸款增長較快亦體現(xiàn)在居民部門杠桿率上。植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平向記者分析，2020年居民部門杠桿率增長較快，全年新增居民中長期貸款規(guī)模約6萬億元，貸款價值比LTV（新增住房貸款/新增住房銷售額）接近0.4，與2016年的歷史高點0.42相似，監(jiān)管層有必要適當提高居民涉房貸款門檻。

李鳳文補充道：“居民部門杠桿率的快速上升，加大了居民生活壓力，也限制了居民的消費需求，影響了消費對經濟增長拉動作用更充分的發(fā)揮?！?/p>

在王小雯看來，房地產貸款集中度管理是長效機制，目的是防止房地產貸款在銀行系統(tǒng)全部貸款中的比例高于合理水平，防范房地產金融風險和銀行系統(tǒng)風險，并不是限制資金流入，更像是一種平衡措施。這也意味著，若銀行想增加一定的房地產貸款，就必須增加相應比例的其他類別貸款，鼓勵資金流入實體經濟。

值得注意的是，《通知》排除了對租賃住房相關貸款的統(tǒng)計。柏文喜認為，這體現(xiàn)了監(jiān)管部門對發(fā)展租賃住房的支持態(tài)度，以及在房地產行業(yè)資金端調控上有保有壓的監(jiān)管思路。

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