穩(wěn)! 蘇州市2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-01-14 14:45

2020年已經(jīng)過(guò)去，但新冠疫情對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的多方面影響仍在繼續(xù)。作為國(guó)內(nèi)強(qiáng)二線城市的代表，蘇州市在2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)盡管也受到了年初疫情的巨大影響，但依然走出了先抑后揚(yáng)、穩(wěn)步回溫的特征。

“人才新政”、“落戶放寬”、“庫(kù)存高位”、“土地拍賣”等熱點(diǎn)成為了今年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱門話題。從整體來(lái)看，“穩(wěn)”依舊是2020年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

受年初疫情的影響蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫的按下了暫停鍵，在土地出讓政策的調(diào)整、人才政策的加碼、戶籍新政的落地、LPR利率的下調(diào)等多重利好下，市場(chǎng)熱度逐步恢復(fù)。但是整體精細(xì)化調(diào)控原則依舊保持不變，“堅(jiān)持房住不炒，并用一城一策的調(diào)控措施，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期落到實(shí)處，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”這也成了蘇州樓市發(fā)展的目標(biāo)。

接下來(lái)，為您詳細(xì)解讀。

新房市場(chǎng)

◎整體簽約量

2020年全年新房總簽約108262套（含政策性住房），同比2019年下跌6.53％，其中新房住宅簽約93255套（含政策性住房），同比2019年上漲7.98％；新房非住宅簽約14980套，同比2019年下跌49.17％。2020年總簽約數(shù)相較于2019年略有下滑。

受疫情影響，春節(jié)期間樓市處于停擺狀態(tài)；3月開始市場(chǎng)逐步回溫，在土地出讓政策的調(diào)整、人才落戶政策的加碼、LPR利率的下調(diào)政策利好的作用下，各樓盤開始積極的推新動(dòng)作，月度簽約也逐步恢復(fù)至正常水平，整體處在積極復(fù)蘇狀態(tài)；5月人才落戶政策放開，釋放樓市利好政策；6月部分板塊政策性安置住房、動(dòng)遷住房簽約量助力；下半年來(lái)新房住宅新增供應(yīng)量持續(xù)加大，老盤新盤優(yōu)惠力度加大，去化勢(shì)頭良好，推進(jìn)了年末的網(wǎng)簽高沖。市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)釋放，新房庫(kù)存高位運(yùn)行，2021年去庫(kù)存任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。

◎整體簽約面積

2020年全年新房總簽約面積12657759㎡（含政策性住房面積），其中新房住宅簽約面積11405173㎡；新房非住宅簽約面積1262340㎡。從新房簽約面積來(lái)看，基本與簽約量基調(diào)一致。

◎區(qū)域簽約情況

區(qū)域簽約

從區(qū)域簽約來(lái)看，吳江區(qū)簽約量拔得頭籌，簽約29493套，占比27％；吳中區(qū)緊隨其后，簽約26669套，占比25％；高新區(qū)今年以來(lái)推新明顯，商品住宅新增供應(yīng)情況非常突出，位居第三。姑蘇區(qū)、工業(yè)園區(qū)因供應(yīng)不足的原因，簽約量較少。

存量房市場(chǎng)

◎整體簽約量

2020年全年存量房總簽約66103套，同比2019年下跌38.29％，其中存量房住宅簽約57182套，同比2019年下跌40.20％；存量房非住宅簽約8921套，同比2019年下跌22.38％。

2020年蘇州市存量房市場(chǎng)遠(yuǎn)不及去年同期水平，同比下跌38.29％。開年以來(lái)受疫情影響，小區(qū)限制進(jìn)入的問(wèn)題影響了整體帶看；3月開始簽約略有回溫，但是上半年受到新房市場(chǎng)供應(yīng)加大及限價(jià)的影響，客戶的可選擇余地增加，導(dǎo)致部分購(gòu)房客戶流向新房市場(chǎng)；7月購(gòu)買學(xué)區(qū)房熱度消退后，整體簽約逐步回落。在新房市場(chǎng)供應(yīng)積極的情況下，二手房市場(chǎng)熱度大大低于去年同期水平，目前總價(jià)較低的安置房、老新村交易比較活躍，次新房小區(qū)轉(zhuǎn)手出貨置換也較為普遍。

◎整體簽約面積

2020年全年存量房總簽約面積7091861㎡，同比2019年下跌38.04％；其中存量房住宅簽約面積5821839㎡，同比2019年下跌40.25％；存量房非住宅簽約面積1269971㎡，同比2019年下跌25.44％。從存量房簽約面積來(lái)看，基本與簽約量基調(diào)一致。

◎區(qū)域簽約情況

從區(qū)域簽約量來(lái)看，姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)2020年全年存量房簽約總量占據(jù)前三甲位置。目前，總價(jià)較低的安置房、老小區(qū)因周邊配套齊全、得房率高、購(gòu)房起步門檻低等原因有較為頻繁的流通現(xiàn)象；其次是次新房小區(qū)轉(zhuǎn)手出貨置換也較為普遍。

根據(jù)V估價(jià)智能評(píng)估系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，復(fù)工后房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回溫，新房市場(chǎng)積極推新，存量房市場(chǎng)陸續(xù)回暖，城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出平穩(wěn)上行趨勢(shì)，整體持續(xù)穩(wěn)定。

根據(jù)V估價(jià)智能評(píng)估系統(tǒng)監(jiān)測(cè)2020年度城市房?jī)r(jià)

2020年全年大市范圍舉行了多場(chǎng)土拍，其中蘇州市區(qū)共進(jìn)行了共有341宗地塊成功出讓，與2019年同比上漲25.83％。出讓地塊中，純住宅地塊171宗，商住混合地塊59宗，商服地塊92宗，其他地塊19宗。共計(jì)出讓地塊總面積1356.33萬(wàn)平方米，與2019年同比上漲16.94％；成交總價(jià)1877.53億元，與2019年同比上漲4.23％；平均樓面價(jià)6886元／㎡，與2019年同比下滑16.61％；總溢價(jià)率7.23％，同比去年下滑5個(gè)百分點(diǎn)。2020年土地供應(yīng)明顯增加，但平均樓面價(jià)反而有所下滑。考慮到轉(zhuǎn)化周期，對(duì)于未來(lái)2年的房?jī)r(jià)肯定有一定的平抑作用。

土地市場(chǎng)2020年全年月度成交情況

從蘇州大市各區(qū)域土地出讓宗數(shù)來(lái)看，主城區(qū)（含吳江區(qū)）延續(xù)供地大戶趨勢(shì)，共出讓地塊117宗，全市占比34.31％；張家港市位列第二，出讓地塊88宗，全市占比25.81％；太倉(cāng)市排名第三，出讓地塊61宗，全市占比17.89％。

從今年蘇州土地市場(chǎng)整體來(lái)看，總體表現(xiàn)較為活躍，不斷增加涉宅用地供給，充實(shí)新房庫(kù)存儲(chǔ)備。去年“7.24”樓市政策首次提出的住宅用地鼓勵(lì)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”出讓方式，從土地源頭控制，提升拿地門檻，提醒房企謹(jǐn)慎拿地，房企大多以底價(jià)、低溢價(jià)率拿地。今年出臺(tái)了土拍政策調(diào)整以及各區(qū)人才落戶新政，增加了房企對(duì)蘇州市場(chǎng)的信心，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，蘇州樓市保持健康穩(wěn)定發(fā)展的軌道。

2020年政策關(guān)鍵詞：人才、落戶、土拍。

回顧全年出臺(tái)的政策，人才新政、人才優(yōu)購(gòu)政策、戶籍新政、土地新政的調(diào)控，為房地產(chǎn)健康穩(wěn)健的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。一方面形成了綜合的人才政策體系，多渠道、多元化的吸引了海內(nèi)外人才，帶動(dòng)人才落戶，加快構(gòu)筑人才競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，土地新政、公積金政策的陸續(xù)出臺(tái)，也保證了人才的安居置業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)是有促進(jìn)作用的。

關(guān)鍵詞：人才

？3月19日，蘇州市政府發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整人才落戶相關(guān)政策的通知》，有關(guān)事項(xiàng)通知如下：根據(jù)最新政策規(guī)定，①本科學(xué)歷可以直接落戶，無(wú)社保限制，年齡不超過(guò)45周歲。②大專學(xué)歷連續(xù)繳納6個(gè)月社?？梢月鋺?，年齡不超過(guò)35周歲。本政策適用于蘇州大市范圍（含四縣市），于5月1日期正式執(zhí)行。

？4月15日，園區(qū)管委會(huì)發(fā)布了關(guān)于調(diào)整人才優(yōu)購(gòu)房政策的通知，申請(qǐng)條件調(diào)整為在園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納社保或個(gè)稅12個(gè)月及以上，個(gè)人及家庭（含未成年子女）在蘇州大市無(wú)自有住房且1年內(nèi)無(wú)住房交易記錄的本科和碩士人才，以及在蘇州大市無(wú)自有住房的博士、園區(qū)人才辦認(rèn)定的高層次緊缺人才和特殊人才。供應(yīng)房源調(diào)整為對(duì)園區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)（銷）售許可（備案）的單套建筑面積160平方米以下的商品住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不少于其總建筑面積60％的房源，優(yōu)先出售給符合條件的園區(qū)人才。

4月22日，蘇州市人社局發(fā)布了《關(guān)于落實(shí)蘇州市調(diào)整人才落戶相關(guān)政策的操作細(xì)則》的通知。根據(jù)現(xiàn)行辦法，全日制本科、碩士、博士可直接申請(qǐng)落戶，非全日制本科、大專在崗社保滿6個(gè)月可申請(qǐng)落戶。

4月23日，吳江區(qū)政府發(fā)布《吳江區(qū)人才優(yōu)先購(gòu)買商品住房的實(shí)施辦法》，其中規(guī)定人才本人及其家庭（含未成年子女）在蘇州大市范圍內(nèi)無(wú)自有住房。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在預(yù)（銷）售許可前，隨機(jī)抽取不少于項(xiàng)目當(dāng)期預(yù)（銷）售許可住房套數(shù)30％的房源作為人才優(yōu)購(gòu)房，明確人才集中認(rèn)購(gòu)期、對(duì)外公開銷售日期，人才集中認(rèn)購(gòu)期自取得預(yù)（銷）售許可第二個(gè)工作日起，不少于1天，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得取證當(dāng)天即開盤。人才集中認(rèn)購(gòu)期結(jié)束后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可對(duì)外公開銷售所有剩余房源。本辦法將先行在吳江開發(fā)區(qū)、汾湖、盛澤、太湖新城等區(qū)域于5月1日起執(zhí)行。

5月1日，蘇州市人才新政正式執(zhí)行；蘇州購(gòu)房落戶成為過(guò)去式，現(xiàn)在的落戶主要有3種，人才落戶、積分落戶、投靠落戶。2020年5月1日起，蘇州將實(shí)行最新的人才落戶政策，包括本科可以直接落戶，無(wú)需社保（年齡不超過(guò)45周歲）；大專6個(gè)月社保就可以落戶（年齡不超過(guò)35周歲）。該條款適用于蘇州市行政區(qū)域。

6月28日，相城區(qū)舉辦了全區(qū)人才工作會(huì)議，發(fā)布了《相城區(qū)人才政策新十條》。政策中涉及了人才最高3000元／人／月薪酬補(bǔ)貼，最高30萬(wàn)元安家補(bǔ)貼，高層次人才可享受房貸利率LPR加點(diǎn)數(shù)下調(diào)70個(gè)基點(diǎn)，100萬(wàn)元信用貸款，2萬(wàn)套人才公寓、國(guó)際學(xué)校，子女每年4萬(wàn)元上學(xué)補(bǔ)貼等，未來(lái)將加大相城區(qū)對(duì)人才引進(jìn)落戶的吸引力。

關(guān)鍵詞：土拍

2月24日蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了補(bǔ)充公告，調(diào)整了土地競(jìng)拍規(guī)則。其中新規(guī)中取消了部分地塊的竣工價(jià)，同時(shí)不統(tǒng)一要求地塊設(shè)置竣工價(jià)，不統(tǒng)一要求執(zhí)行結(jié)構(gòu)封頂銷售與竣工驗(yàn)收銷售的規(guī)則。

2月28日，蘇州市住建局發(fā)布了關(guān)于應(yīng)對(duì)疫情保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，其中作出如下幾點(diǎn)調(diào)整，

①對(duì)2020年1月24日前土地已成交并已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房企建設(shè)進(jìn)度完成25％以上投資即可申請(qǐng)預(yù)售；

②對(duì)結(jié)構(gòu)封頂或竣工備案銷售的項(xiàng)目，可適當(dāng)提前預(yù)售節(jié)點(diǎn)，具體標(biāo)準(zhǔn)為按正常合理工期核減我市疫情防控一級(jí)響應(yīng)時(shí)間；

③分期預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為高層、小高層商品房不少于2萬(wàn)平米，多層商品房不少于1萬(wàn)平米；

④因疫情影響，開竣工時(shí)間可相應(yīng)順延。

10月9日，蘇州市住建局發(fā)布了《市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范全市新建成品住房建設(shè)銷售管理的通知》，提出相關(guān)規(guī)定如裝修綜合單價(jià)不宜低于土地出讓樓面單價(jià)5％～10％且不低于1000元／平方米；應(yīng)按不同戶型設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房。樣板房要真實(shí)反映戶型、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量，樣板房應(yīng)保留至該戶型成品住房取得交付使用通知書三個(gè)月后方可撤除，并留存影像資料備查等規(guī)定。本次規(guī)范通知重點(diǎn)在于規(guī)范成品住房建設(shè)、銷售和交付的管理。

關(guān)鍵詞：落戶

11月27日，蘇州市戶籍準(zhǔn)入和積分管理辦法以及積分計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)正式發(fā)布。

（1）擴(kuò)大積分落戶和積分入醫(yī)適用范圍，明確本市行政區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口積分落戶、子女積分參加蘇州城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱“積分入醫(yī)”）和市區(qū)范圍內(nèi)流動(dòng)人口子女積分入學(xué)，適用本辦法。

（2）部分租賃房屋人員也能申請(qǐng)參加積分落戶。

（3）取消積分落戶相關(guān)住房最低面積要求。

（4）大中專畢業(yè)生、技（職）校畢業(yè)生符合規(guī)定可申請(qǐng)落戶；

（5）積分落戶和積分入學(xué)一年一次公布指標(biāo)數(shù)（學(xué)位數(shù)），然后進(jìn)行排名準(zhǔn)入；積分入醫(yī)則每年科學(xué)設(shè)定達(dá)標(biāo)積分值，達(dá)到或超過(guò)達(dá)標(biāo)積分值的，其子女取得參加蘇州市城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險(xiǎn)資格。

（6）張家港市、常熟市、太倉(cāng)市、昆山市、吳江區(qū)應(yīng)當(dāng)就原有的購(gòu)買房屋、投資納稅、務(wù)工經(jīng)商落戶政策設(shè)置不超過(guò)三年的過(guò)渡期，過(guò)渡期結(jié)束后不再受理。

12月22日，蘇州進(jìn)一步非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施意見(jiàn)發(fā)布。

（1）落實(shí)租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶；

（2）實(shí)施農(nóng)村籍大學(xué)生來(lái)去自由的落戶政策，學(xué)生在校期間，可以將戶口遷回原籍，畢業(yè)后可以遷入就（創(chuàng)）業(yè)地；

（3）實(shí)施省內(nèi)特大城市蘇州與南京在積分落戶時(shí)，實(shí)現(xiàn)居住證年限和社保年限積累互認(rèn)。探索蘇州與無(wú)錫、常州等具備條件的都市圈率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化積累互認(rèn)。

關(guān)鍵詞：公積金

9月14日，蘇州推出關(guān)于助力長(zhǎng)三角住房公積金一體化的“蘇州經(jīng)驗(yàn)”，蘇州公積金可直接償還長(zhǎng)三角其他地區(qū)的自住住房商業(yè)貸款；三省一市，繳存職工辦理異地貸款繳存使用證明，可直接線上申請(qǐng)，實(shí)現(xiàn)異地貸款證明信息互認(rèn)。異地貸款功能后期將逐步實(shí)現(xiàn)。