房價怎么走③丨學區(qū)房的“火”光照亮了誰？

來源：智能家居時間：2021-01-29 19:40

　　“姐，你昨天看的那套房今天又漲了5萬！”最近，李林每每收到中介的微信，內(nèi)心都是一陣驚慌。

　　12月初，李林踏上購買海淀學區(qū)房之路，她未曾想過，短短不到兩個月的時間，她眼看著房價“高樓起”，又經(jīng)歷了心儀的房源被人搶定，隨著海淀樓市熱度的抬升，李林的心也像綁上了大石頭，不停下墜。

　　“317”限購以來，北京樓市逐漸降溫，曾紅到發(fā)紫的海淀學區(qū)房成交情況同樣進入下降通道，在此期間，李林朋友的一套學區(qū)房曾從730萬的掛牌價一路跌至620萬，最終于2020年5月以580萬的價格成交。受此影響，李林遲遲未出手，她等待的是上車“最佳時點”。

　　但市場難以揣度，李林等來等去等到卻的是蜂擁而上的買家、海外留學生的歸來和大量閑置資金的入市。是否就此錯過了上車的“最佳機遇”李林不得而知，但她卻不得不承認，包括海淀在內(nèi)的整個北京樓市起勢已成。

　　海淀：冬天里的一把火

　　“12月的第一周就掙了去年一年的錢?！闭f這話時，海淀某門店經(jīng)紀人小韓喜上眉梢，據(jù)他介紹，從去年8月開始，海淀樓市復蘇就初現(xiàn)苗頭，到11、12月，市場熱度攀升就已經(jīng)很明顯。

　　小韓舉例，12月初，他手上一套大戶型的成交價是955萬，1月，同戶型兩套房成交價分別達到1047萬、1120萬，最多已經(jīng)漲了165萬。

　　在一流一類學校云集的中關(guān)村(000931,股吧)區(qū)域，中介經(jīng)紀人的感受更為強烈。以中關(guān)村一小為學區(qū)的保福寺小區(qū)門店經(jīng)紀人小圓告訴90度，這幾個月，房價跳漲已經(jīng)不足為奇，對于購房者來說，能夠買到房已經(jīng)是很幸運的事。

　　據(jù)小圓介紹，一個月前，保福寺小區(qū)一套60㎡的兩居成交價格為840萬，上周末，該小區(qū)兩套同戶型分別以850萬、860萬成交，隨后，該小區(qū)此戶型掛牌房源價格直接調(diào)整到865萬起。1月28日上午，一套870萬的房源掛牌，當天下午，各家門店經(jīng)紀人火速聯(lián)系客戶安排帶看，小圓在帶看過程中，門外還有兩組客戶在排隊等待看房，下午6點，這套房源就直接以掛牌價賣了出去。

　　“想要上車海淀學區(qū)房，除了手速快，綜合素質(zhì)也得過硬?！毙A說，受市場火爆影響，現(xiàn)在海淀業(yè)主表現(xiàn)出明顯的“惜售”心態(tài)，因此，由于需求大，供應(yīng)少，當下房源掛牌量相較去年高點已經(jīng)腰斬，因此，對于購房者來說，可挑選的余地不大，每掛牌一套房源，購房者都會想方設(shè)法的促成成交。

　　上周末小圓的客戶徐先生在“搶房大戰(zhàn)”中就贏在了足夠果斷上。彼時，徐先生看中了一套860萬的房，恰好這套房也被另一中介門店的客戶看上，為搶在另一客戶出手之前，徐先生連夜聯(lián)系經(jīng)紀人擬定合同，但第二天得知另一客戶加價5萬，徐先生當即決定加10萬直接與業(yè)主簽合同。

　　一上午手忙腳亂，買房的事塵埃落定，徐先生心里的石頭也落了地。雖然業(yè)主一言不發(fā)就多賺了10萬，但徐先生想到若是因為幾萬塊錯過這套房，還要再等新房源釋放，能不能碰上心儀的房源不說，房價的漲幅也完全不受控，在時間成本面前，當下買到就是賺到。

　　學區(qū)房的熱度也直接帶火了海淀樓市的整體表現(xiàn)。小圓告訴90度地產(chǎn)，對于很多海淀內(nèi)部的換房客戶來說，自己物色的學區(qū)房在漲，那么即使自家房子并不在好學區(qū)內(nèi)，為了控制換房成本，自家房價自然也要漲。

　　火熱的行情實實在在落在了成交數(shù)字上。社科院數(shù)據(jù)顯示，12月份，在北京所有區(qū)域成交價平穩(wěn)上漲之下，海淀成交價同比漲幅高達6.86%，而且，這一趨勢還在延續(xù)。

　　熊熊火光照亮了“我”

　　有光的地方就有希望。海淀學區(qū)房的火光，給了很多人“希望”：

　　教育資源薄弱區(qū)的來客

　　對優(yōu)質(zhì)教育資源的追逐是當代父母的共同目標，特別是，在二胎政策放開之后，2022年，即將迎來二胎入學小高峰。

　　2020年年初，家住大興的子中為了給即將上小學的大兒子爭取到名校資格購置了一套西城區(qū)學區(qū)房，但在房價穩(wěn)中有降的背景下，子中出手晚了一步，并未趕在5月份辦妥兒子入學資格事宜。

　　吃了出手晚的虧，并且考慮到學校教育質(zhì)量的方差，子中決心早早為小女兒做打算，這一次，子中決定賣掉大興一套三居室，直接踏上學校教育質(zhì)量普遍偏高的海淀。

　　像子中這樣的購房客，在如今的海淀二手房市場上比比皆是?！坝捎趽Q房存在周期，如果想在來年入學海淀的學區(qū)，5月份之前需要辦好這兩個區(qū)域的學區(qū)房房產(chǎn)證。當下海淀已經(jīng)實行‘多校劃片、六年一學位’等措施，因此，北京家長趁著年底換房、訂到合適的學區(qū)房現(xiàn)象比較普遍。”海淀某門店的經(jīng)紀人小高對90度地產(chǎn)表示。

　　留學遇阻的“歸來者”

　　在這波購房客中，一個很明顯的特征是，很多因為疫情從國外回國，尤其是原來準備送孩子出國的家庭，成為了當前的新增購房力量。

　　小高最近成交的4套房源中，有兩套跟留學直接掛鉤。其中一套單價高達20萬/㎡，購買這套房的客戶原本已經(jīng)為5歲的兒子辦理好了去英國讀書的手續(xù)，但隨著國外疫情的爆發(fā)，出國留學一事不得不終止。

　　但眼看著海淀學區(qū)房價格水漲船高，加上“六年一學位”的規(guī)定，客戶果斷全款入手了這套房。

　　另一套房，小高的成交過程堪稱“天上掉餡餅”。據(jù)小高介紹，客戶目前在加拿大留學，前段時間，該客戶自己在APP上通過VR看房直接鎖定一套大三居戶型房源，并聯(lián)系小高線上簽約。

　　小高認為，這部分需求的回歸恰好能夠解釋當前房價上漲主要集中在核心區(qū)域，尤其是學區(qū)房成為熱點的原因?！斑@些購房家庭本身就是高收入家庭，所以購買核心區(qū)域能夠自住的房產(chǎn)。同樣，原本打算送孩子出國接受教育的家庭對教育質(zhì)量有很高的要求，于是學區(qū)房就成為了熱點。”

　　尋找資金避風塘的投資人

　　2020年年底，家住朝陽的大冰將自己已經(jīng)掛牌近兩年的通州一套三居室出手，手握500萬房款，大冰和老公的投資理念發(fā)生了分歧，按照老公的想法，錢應(yīng)該拿去炒股買基金，而大冰則認為，海淀學區(qū)房作為最優(yōu)質(zhì)最靠譜的資產(chǎn)，最具價值和潛力。

　　幾番商討之后，考慮到近幾年在股市上投入的精力不少，但收獲卻寥寥，大冰一家決定把資金投入到學區(qū)房上，一方面提前為不滿兩歲的二胎謀劃，另一方面，在投資渠道收縮的情況下，長久來看，學區(qū)房仍然是不錯的選擇。

　　全城輪動燎原之勢

　　海淀樓市的異動直接帶動了全市樓市升溫，由海淀溢出的改善需求為各個區(qū)域帶來了不同程度的熱度。

　　一周前，楊帆以865萬的價格將自己在海淀的一套學區(qū)房掛牌。這套房子，楊帆也才剛剛?cè)胧植坏絻赡?，雖然時間不長，但已經(jīng)將女兒順利送入中關(guān)村二小，對于楊帆來說，這套“老破小”已經(jīng)“物盡其用”。

　　選擇在這個節(jié)點出手，一方面，改善需求迫切，楊帆已經(jīng)看好了朝陽奧森區(qū)域的一套三居室，另一方面，也看準了當下火速上漲的行情。

　　不過，令楊帆沒有想到的是，當下，北京市場上活躍著太多跟他一樣，有置換改善需求的客戶，不到一周時間，自己看上的那套奧森三居，已經(jīng)悄然上調(diào)了30萬。受此影響，28號上午，楊帆通知中介經(jīng)紀人將他的掛牌價提升到了890萬。

　　不僅如此，90度地產(chǎn)在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，相較于去年年中，朝陽朝外街道和呼家樓街道的二手房價也出現(xiàn)了5%左右的漲幅，溢價空間幾乎不存在，且朝陽區(qū)交易大廳年前所有號源已發(fā)放完畢。

　　而在西城區(qū)，有客戶看上的170㎡的四居報價也出現(xiàn)3%-5%的漲幅，而原計劃置換到通州的客戶，近幾周也頻頻收到漲價通知。相比之下，豐臺、大興、石景山等區(qū)的二手房價基本保持平穩(wěn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至24日，北京二手房簽約共計11936套，以此推算，全月成交預計在15000套左右，將創(chuàng)下自2017年以來的銷量新高。

　　環(huán)顧市場一線，新房與二手房之間的聯(lián)動性越來越強，放眼未來，這一趨勢還將不斷強化。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴90度地產(chǎn)，在北京700萬套住宅存量中，除去2009-2018年間北京售出的近70萬套住宅尚處于次新房狀態(tài)，轉(zhuǎn)手率較低之外，90%以上的住房都處在置換頻道里，隨時可能被激活，為樓市需求量的提升注入澎湃勢能。

　　從微觀的市場表現(xiàn)來看，二手房與新房之間的成交轉(zhuǎn)換存在著3個月左右的時間差，也就是說，當下成交的15000套二手住宅，將在3個月后對新房市場的成交量價產(chǎn)生質(zhì)的影響。屆時，這15000位手里攥著大幾百萬的客戶，勢必也將成為北京新房市場深挖的寶庫。

　　后記：

　　探訪過程中，北京多家中介機構(gòu)負責人被約談。隨后，90度地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)鏈家、貝殼等平臺的北京區(qū)域，不再顯示每天交易量及每個小區(qū)歷史成交價格，旗下經(jīng)紀人對當下北京樓市的情況三緘其口。

　　近來，上海、廣州、深圳、杭州等陸續(xù)加碼樓市調(diào)控，對于北京是否會緊跟其后，多個經(jīng)紀人認為短期內(nèi)不會。他們的依據(jù)是，北京市場已經(jīng)冰封三年之久，而最近的房價上漲還并未達到此前樓市的高點，因此，本輪行情還將延續(xù)一段時間，但根據(jù)以往經(jīng)驗，3月份或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)折，總體而言，市場很難復刻2009年、2016年的量價大漲。

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（責任編輯：李顯杰）