最近房地產(chǎn)各地政策密集，2021年來，房地產(chǎn)調控政策出現(xiàn)了密集發(fā)布的趨勢，1月來，累計發(fā)布房地產(chǎn)調控政策超過42次，特別是最近幾天，各地政策密集，約談自媒體成為了很多城市的統(tǒng)一舉措。

但市場并不買賬，萬人搖依然在幾個城市的政策后出現(xiàn)了！

2月6日，杭州世紀大搖號塵埃落定，18個紅盤和熱盤搖號結束，其中，12個項目的中簽率在20%以下，建發(fā)金輝紫璋臺1224套房源，吸引了10795戶家庭登記，濱江君品名邸416套房源吸引了9747戶家庭登記。

紅盤開閘、千億資金參與游戲。年末的這場杭州樓市大戲中，調控圍追堵截炒房漏洞，希望能夠給樓市平穩(wěn)降溫，不再出現(xiàn)萬人搖號的場景。在巨大的套利空間面前，代持、代凍資等樓市亂象仍然存在，八仙過海的奇葩戲碼，還在不斷上演。

置業(yè)顧問自曝“家丑”，希望勸退購房者。類似的說辭還包括現(xiàn)房交付被取消、改成延遲兩年交付，房子在七年多的限售期內可能無法辦理抵押貸款。置業(yè)顧問們甚至還會主動為購房者計算投資收益，例如如果這筆錢用于基金等理財，收益率可能比買房更劃算。（媒體報道）

但沒有用，搶房人依然在井噴！只要有打新，只要有搖號，就證明了，當下的調控失敗了。

簡單的分析一下：

最近房價上漲的3大原因+4大龍頭城市

這一輪樓市火爆有3大引擎：打新帶來的套利投資客+疫情導致的學區(qū)回購潮+銀行企業(yè)貸與按揭貸的巨大利差.這3大原因集中體現(xiàn)在深圳、杭州、上海、南京，所以這些城市房價上漲是最近的4條龍頭。

當下這些城市出臺了一些政策調控，只想著讓參與套利的人少一點，對于市場來說影響微弱。大概率春節(jié)后還有上漲，倒逼調控再次全面升級。

2021年房地產(chǎn)調控政策集中在租賃政策收緊、打新秩序、增值稅、房地產(chǎn)市場亂象等

首先：本輪調控政策是從上而下的調控，是在住建部主導督導下的調控升級，杭州上海深圳的調控是在市場明顯上漲的基礎上，對于短期市場有降溫的作用，但并未影響這一輪上漲的根本原因，所以具體效果如果需要看針對打新潮及經(jīng)營貸的補丁政策與執(zhí)行力度。

其次：從政策內容看，大部分城市調控都是針對假離婚+增值稅，針對打新潮、經(jīng)營貸等政策雖然提及，但沒有明確政策力度。大部分城市提及了銀行自查。

第三：搖號打新是這一輪熱點城市的主要標志，降低打新房源的投資屬性是最能影響當下市場的政策。杭州、上海和深圳樓市已經(jīng)徹底金融化，打新潮導致的套利群體里成為市場主流。這種情況下任何調控政策想有效越來越難。

如果不打擊套利，只想辦法抑制套利者的資格、錢，只能增加一點成本而已。現(xiàn)在上海深圳的政策都是想辦法只讓越來越少的人參與套利游戲。

抑制打新潮應該的調控方向1：要么調控全面收緊，讓市場價格下跌，使得二手房價格跌了，新房也就沒有價差了、2：要么讓這些打新的房子變成雞肋，增加限售，沒法炒房。

這一輪房地產(chǎn)市場波動核心除了疫情影響的信貸超發(fā)與需求回流外，打新潮是主要原因。打新潮背后是不合理的限價政策，地方政府只限價完成見的房價數(shù)字控制，而不是市場平穩(wěn)。

第四：從當下市場看，房地產(chǎn)市場的波動原因很多：

四個一線城市和杭州等城市二手房價格上漲幅度明顯在加快。出現(xiàn)二手房價格上漲的核心原因是因為包括1：疫情影響下，一線城市學區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。

2：上海、深圳等城市的打新潮涌動，使得少數(shù)新建住宅供應稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加。

3：2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業(yè)貸款與個人按揭貸款均比較寬松，這也拉動了一線城市需求。

4：市場的反彈，上海、廣州、北京，均處于調控抑制后的市場反彈，價格上漲速度快。簡單的抑制打新對于市場來說，不能產(chǎn)生根本影響。

第五：整體看，從調控政策內容看，本輪多城市升級調控，有利于抑制當下熱點城市虛火，避免市場短期失控，但后續(xù)還要針對資金無序進入房地產(chǎn)進行約束，否則調控政策的力度可能會被稀釋。

住建部主導的調控也可能繼續(xù)擴大城市數(shù)量，新一輪升級有望有超過10個城市在最近出臺打補丁的樓市政策，增值稅2改5很可能成為標準動作。

簡單的總結一下：

1：最近的房地產(chǎn)調控風暴核心詞是“自查”“補丁”“積分”，真正的核彈“經(jīng)營貸”并沒有政策出臺。所以政策效果有限。2021年上海、深圳、杭州、南京房價上漲的牛鼻子是“經(jīng)營貸”，管住了房價跌，管不住房價漲。

2：房價會不會漲？其實地方政府為什么不動打新的根本，核心還是對上的數(shù)字負責，所以是不是買房在2021年看有沒有打新潮，只有懸殊的排隊購房，那么就代表了房價肯定會漲，如果沒有，那么就代表調控真有效了。

3：另外，值得關注的是，央行即將公布的，2021年1月份居民戶中長期信貸數(shù)據(jù)，如果超過6000億（平常月份5000億），那么2021年房價跌不了。

相關知識

“約談”VS“萬人搖”，2021牛年樓市還敢暴漲嗎？
打新又現(xiàn)“萬人搖”？資金洶涌，杭州樓市躁動
搖號猶如中彩 屢現(xiàn)“萬人搖”樓盤的杭州樓市怎么了?
不必因“萬人搖”而焦慮
新房萬人搖、學區(qū)房兇猛、一線城市房價齊漲,樓市怎么了?
成都再出新政！“萬人搖”恐將從此消失！
樓市驚現(xiàn)罕見“萬人搖號”？真相來了
南京今年首個“萬人搖”樓盤售罄
開年樓市“潑冷水”！調控不斷、資金嚴管、大V被約談……剛需客可以放心了
南京新房本周恐再現(xiàn)“萬人搖”