來源：鷹覓房產(chǎn)

左暉對做存量一直有執(zhí)念。

20年前，是左暉創(chuàng)辦鏈家的起點，也是房地產(chǎn)大開發(fā)的前夜。這一路上，他應(yīng)該有無數(shù)次機(jī)會可以轉(zhuǎn)身蓋房子賣樓。

事實上，今天好些房產(chǎn)大佬們，都起家于二手房買賣，融創(chuàng)老孫、旭輝林中三兄弟、易居周忻，無不是那批最早闖入存量市場的人。后來他們一齊轉(zhuǎn)身新房市場，也可以看成是一種更理性的選擇——在罕見的歷史機(jī)遇下，賣新房明顯比二手房更加有利可圖。

左暉一直沒挪窩。他蹲在另一個風(fēng)口下，搭鍋起灶筑堤圍城，然后等風(fēng)來。最后，增量的，統(tǒng)統(tǒng)變成了存量。左暉笑到了最后。

眼下，貝殼的市值直接媲美原生互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，超過了所有房企。

運營企業(yè)就像走八卦陣，最終從正門口出來的，差不多都?xì)w因于運氣加上謀略。左暉最終成事，離不開那幾個關(guān)鍵節(jié)點的神助攻，更主要的，還是其對存量市場的執(zhí)迷和謀局。

繼貝殼之后，左暉另一個對存量的布局日漸浮出水面，最近更是引來了融創(chuàng)的投資。這就是主要從事老舊社區(qū)微改造的愿景明德（以下簡稱“愿景”）。據(jù)說，老孫真正的投資并不是宣告的1.5億，而是更多的真金白銀。

老孫早年放棄了做存量，現(xiàn)在拐回頭來亦步亦趨地跟在鐵哥們左暉后面，不能說丟了西瓜撿了芝麻，畢竟術(shù)有專攻，現(xiàn)在也算是揪住了存量的尾巴。

愿景的故事，所有人都知道了。2018年底，繼花100多億買了盈科大樓一炮而紅后，愿景便一頭扎進(jìn)了老舊社區(qū)微改造業(yè)務(wù)里。如今，小區(qū)微改造終成為各城市拉動投資的拐杖，而愿景已經(jīng)拿出了“勁松模式”。

這樣的節(jié)奏拿捏，不可謂不老辣。

“勁松模式”的特點，是實現(xiàn)了社區(qū)和社會資本的各取所需。改造后，這個始建于上世紀(jì)70年代的老社區(qū)，擁有了煥然一新的基礎(chǔ)設(shè)施，以及年輕時尚、高科技感十足的配套；愿景這一方，簽約20年，享有物業(yè)停車管理、閑置商業(yè)面積、增值服務(wù)等方面的收益權(quán)。

在老社區(qū)微改造上，習(xí)慣了躺贏賺大錢的開發(fā)商一直算不過來賬。這個既麻煩又只能賺點小錢的領(lǐng)域，看起來像個雞肋。

愿景對外公布了“勁松模式”的賬目：前期投入3000萬，按每年收入500-600萬、年利潤200-300萬來測算，10年可以回本；按照經(jīng)營權(quán)限20年，盈利在5%-8%。其中，低效閑置空間經(jīng)營所產(chǎn)生的租金收入占回報的46％，物業(yè)費占26%，停車費19%，其他款項9%。

愿景如此大方公開了核心商業(yè)機(jī)密和賺錢的法門，并非來源于奉獻(xiàn)精神，而是有自己的盤算。

老舊社區(qū)微改造屬于重資產(chǎn)投資。當(dāng)下各個城市絕大部分項目，都是由政府牽頭有關(guān)承建公司來完成，投入資金主要來自財政和專項債券，像愿景這種市場化社會資本的參與程度并不高。缺乏市場化專業(yè)力量，便很難獲得便宜的融資支持，從而造成運營成本高居不下，極大影響拓展規(guī)模。

愿景公開自己的賬本，是想告訴市場，這個領(lǐng)域其實可以賺到錢。董事長陶紅兵曾明確表示過，希望能有更多的社會性資本進(jìn)入這一領(lǐng)域，以便改善融資待遇。

大概沒人會低估左暉在這一塊的IPO野心。如今，連恒大賣個車攢些中介門店，都在向著IPO狂奔，做社區(qū)和社群的商業(yè)模式，明顯有著更多的想象力。近一兩年資本市場上火爆的物業(yè)板塊，底層的邏輯誘惑，正是由“人”衍生的生意模式帶來的收益想象力。

如果能將融資成本降下來，讓資產(chǎn)變得輕一些，規(guī)模迅速擴(kuò)張，愿景的估值無疑會被看好。

何況，愿景還有一個殺手級的業(yè)務(wù)。

如今的老舊小區(qū)都住著大量的獨居老人，比如勁松一個小區(qū)，就有上千名這樣的老人。對此，愿景創(chuàng)造出了一個兩全其美的商業(yè)模式：公司把獨居老人送進(jìn)養(yǎng)老院照顧，房子由公司裝修并出租，簽約10年以上。這正是愿景眼下運作的業(yè)務(wù)。

這筆租賃收入，并沒有出現(xiàn)在愿景公開的賬目里，卻是一筆相當(dāng)可觀的收益。以勁松小區(qū)為例簡單計算一下，一套60平米房子的月租金是7000塊，一位能自理老人在養(yǎng)老院的成本為每月3500元左右，減去養(yǎng)老院成本和裝修成本，保守計算一套房子每月能賺2000元。一個小區(qū)有1000套這樣的房子，一年的收入就達(dá)2400萬。

相比之下，愿景的租賃收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他所有收入的總和。

勁松小區(qū)當(dāng)然有特殊性，它的地理位置非常優(yōu)越，占地面積很大，這些給了租賃業(yè)務(wù)巨大的盈利空間。同時，愿景作為市場化的社會資本，超高的自由度也賦予了它選擇標(biāo)的的空間。沒有賺錢空間的項目，相信愿景也不會介入。

繞來繞去，還是一門租房的生意。

這就注定了，超高的收益率也僅屬于愿景。背靠貝殼、鏈家、德佑和自如的整合體系，只有愿景的租賃成本才可以降到最低，從而保證了其能獲得超過行業(yè)平均水平的利潤率。

好賺錢的生意，大都有周期，老舊社區(qū)改造領(lǐng)域也不例外。

目前，全國老舊社區(qū)的數(shù)量有限，并且自然增長緩慢。據(jù)統(tǒng)計，全國需要改造的2000年底以前建成的老舊小區(qū)約22萬個，涉及的居民近3900萬戶，而去年一年就完成了3.9萬個社區(qū)改造；并且，這一進(jìn)度還在提速。

如果按照去年的速度測算一下，這個市場只需五六年的功夫就萎縮了。

留給左暉的時間，已經(jīng)不算富裕了。這大概就是老孫入場的背景了。不過，權(quán)益性投資會稀釋原股東股份，并且估值也沒開始做大，左暉應(yīng)該不會很快引入戰(zhàn)投，老孫無疑是被優(yōu)待的。

眼下，對愿景最具實際意義的，還是傾斜的信貸政策和長期廉價的資金。

萬事俱備，只欠東風(fēng)，這大概就是左暉當(dāng)下最真實的寫照了。

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