廣州樓市:科學(xué)城投資價值如何?內(nèi)行人道破走勢

來源：智能家居時間：2021-02-27 02:24

以下為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

提問：廣叔您好：科學(xué)城的中冶逸憬臺投資價值如何(純投資考慮)，麻煩您幫我分析一下，謝謝

回答：你好。逸璟臺是地王，CEO盤，剛需地段上的“豪宅”。長嶺居板塊也很難成為豪宅板塊。因此從地段+產(chǎn)品看，適合剛改需求買家。隨著周圍配套提升，還有潛力的。但由于溢價過高，漲得可能會慢一些，未來流動性方面也會略有欠缺。

提問：廣叔你好！我們現(xiàn)住科學(xué)城保利香雪山，一孩在對面保利羅蘭上一年級，二孩本小區(qū)幼兒園。每天接送麻煩?，F(xiàn)想再買套房投資或者自住。1.如果純投資選哪里板塊好？如果自住兼投資考慮得就比較糾結(jié)。預(yù)算1000萬，又想帶花園又想最好有學(xué)位?？戳酥泻Ｗu(yù)城的聯(lián)排，綠地杉禾田疊墅，龍湖疊墅，長嶺居五礦疊墅。2.大的區(qū)域是長嶺居還是中海這邊板塊好？3.綠地杉禾田有小區(qū)內(nèi)的廣附小學(xué)和中學(xué)，比較有意向考慮。4.疊墅適合投資嗎？5.綠地怎么樣？

回答：你好。

1、疊墅自住不錯的，投資不如普通住宅。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部分享。

2、中海這邊好

3、綠地杉禾田不太行，主要的問題是交通問題，周圍還很荒涼，自住+改善不如中海；至于廣附，雖然是有一定的優(yōu)勢，但還是不要抱太大的期望

提問：廣叔，您好！預(yù)算280-300，主要用來投資，大概持有3-5年，目前的情況如下：

1.次新房，有中介推薦時代春樹里82平的小三房，或者中海譽(yù)城和金色夢想，這個您覺得哪個價值最高，多少入手比較合適。

2.番禺沙溪珠江花園西南向望江的101方三房，大概340w左右。

3.如果要選擇新房的話，有推薦嗎？

以上方案，您建議哪種？謝謝！

回答：你好。

1、這三個盤都可以考慮的，優(yōu)選金色夢想、中海

2、沙溪珠江花園。景觀好，地鐵沙溪站在建，有個學(xué)位還可以，可以考慮的。

3、建議二手次新為主，新房看看大壯名城

建議選擇方案1，具體潛力大的板塊，詳見知識星球內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，新人首問，黃閣板塊的方圓十里和時代天逸怎么樣，還有首筑花園，海語熙岸，看了好多樓盤，不知道該怎么選了，謝謝廣叔指導(dǎo)。

回答：你好。黃閣優(yōu)先考慮時代天逸，靠近地鐵口；后面這兩個選海語熙岸，配套方面要更好一些。綜合看，具體潛力大的板塊，詳見知識星球內(nèi)部分享！

提問：廣叔您好，本人在深圳的工作，無其他負(fù)擔(dān)月供大概1w，首套房手頭上大概有60w左右，打算買一套東莞的房子以中短期投資為主，昨天您有推薦了一些優(yōu)質(zhì)二手樓盤，能否再幫忙推薦幾個潛力大的新樓盤，新樓大概看了一下常平的“紫云壹號”的84平兩房、跟“星匯常一居”92平三房在預(yù)算范圍內(nèi)，請問這兩個樓盤有升值潛力嗎，有的話，那個大一點(diǎn)謝謝

回答：你好。新盤暫時沒有好的推薦。紫云壹號，配套一般，環(huán)境一般，剛需上車可考慮。星匯常一居靠近鐵路線，會有一些噪音，近常平站，生活方面還算方便，建議考慮后面這個。

提問：您好，廣叔！珠江帝景這樣的地段和質(zhì)量,現(xiàn)在算不算價格被低估呢？未來10-20年，漲幅有望跑贏魚珠或者天河公園嗎？

回答：你好，整個天河跟海珠的中心區(qū)都還在加強(qiáng)當(dāng)中，要構(gòu)造成珠江新城金融城魚珠琶洲的四大板塊路網(wǎng)加強(qiáng)。其中就有中軸區(qū)珠江新城到廣州塔的隧道加強(qiáng)。再加上整個嶺南廣場的地鐵加成和周邊的第三產(chǎn)業(yè)博物館美術(shù)館科學(xué)館等等的建造,這個一定是一個文化區(qū)域。

我認(rèn)為是有很大的提升空間的。加上物業(yè)這塊據(jù)聞是成立了居委會了。有戲言說,如果這個物業(yè)換成中海物業(yè)的話，那上漲1萬塊錢單價是沒問題的。因?yàn)楫a(chǎn)品定位也稍微有不同。天河公園剛改到改善,還有部分也是有起步戶型盤的。魚珠的話也是剛需剛改左右的房子。應(yīng)該要想著是后面的人,他追求改善型的房子多呢,還是起步的房子多。廣州買房價值高的板塊，具體詳見內(nèi)部分享

提問：你好廣叔，惠州龍光城有一套別墅，深圳購置了麒麟公館，小孩一歲多了，想要未來有一個比較好的學(xué)校最好離家近一點(diǎn)，不知道是賣可別墅在南山在投資一套小的學(xué)位房好還是博一下深圳擴(kuò)容的紅利繼續(xù)持有龍光城別墅好呢？

回答：你好，買惠州很可能住不上，租不出，賣不掉，還占用了名額和資金，錯失了買深圳的機(jī)會。買惠州最大的痛苦來自我們不只有買惠州的能力，彼時卻只有買惠州的認(rèn)知。惠州房價眼看離深圳越來越遠(yuǎn)，未來想再置換深圳很難了。建議出手惠州，置換南山。

提問：你好廣叔，我想請問下買客村新盤紫星華府還是買天河的蘭亭盛薈呢？

回答：你好，紫星華府估計單價要去到6萬左右，廣州大道與新港路交匯處的西北角，單體樓蘭亭盛薈單價5萬出頭，產(chǎn)品好，目前在售的是3期，整體看你的需求，主要是通勤角度來考慮如果純粹從投資角度看，蘭亭盛薈勝出，畢竟區(qū)域板塊不同，如果矮子里挑將軍的話

提問：您好廣叔，新人首問，以前沒有打算買房的時候覺得欠銀行的錢不好，現(xiàn)在看了一些購房相關(guān)的知識，知道首貸的重要性，請問老師，在廣州買房的話公積貸怎么貸呢？

回答：你好，人生第一套房子十分重要，可以說這套房子買入者未來的發(fā)展起了重要的作用，因?yàn)槭滋追砍吮旧碣Y源上的重要性，它還涉及到房貸。有的人把珍貴的首貸、甚至二套資格，用于一手人才房、單位內(nèi)部房。一手預(yù)售到收房出證，要花上幾年時間，人才房還要再鎖定八年。十幾年，人、購房資格、貸款資格、資產(chǎn)完全喪失流動性，徹底鎖死了財富上升的途徑。而有的人在早的時機(jī)，買對了城市，選對了板塊，入對了樓盤，錦上添花地，還盡量貸到三十年房貸，他未來的人生將會獲得許多便利。另外對于公積金貸款，首先要明白公積金貸款的要求非常高，月供不能超過月收入一半，首付的90%以上必須做資金監(jiān)管，磚木和混合結(jié)構(gòu)不能做公積金貸款，二手貸款年限不能超過20年，廣州一個人貸60萬、夫妻兩人貸100萬公積金貸款、審批流程比較長等。其次，公積金貸款扼住評估價和年限兩個重要的貸款命門，在購房者感覺獲小利時，實(shí)則損失的利益很大。正確做法是買完房之后，取出來還月供。

提問：您好廣叔，之前有法拍公司聯(lián)系我說買法拍房可以包過戶不過先要交6萬手續(xù)費(fèi)，后面的拍中補(bǔ)，不知道法拍公司靠不靠譜，也不知道買法拍房好不好？

回答：你好，法拍房有五個特別之處。1.拍賣起價低；2、渠道正規(guī)有保證；3、法律上無問題；4、容易撿漏；5、突破限購。但是購買時也有一定的弊端，比如1、全額無法用公積金；2、競拍可能產(chǎn)生溢價；3、前任遺留稅費(fèi)戶口；4、房里有人拒不搬出。首先法拍房是完全合法的且在法律上具有強(qiáng)制性，而且一般只存在斷供、借貸、沒收這三種情況。若要購買法拍房，需要跟法院直接交易，收款方也是法院。購買法拍房的過程如下：房源公示→交保證金→競拍→交尾款→交接成交確認(rèn)書、執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書→解封→過戶、審稅→拿房產(chǎn)證。但如果交易之后存在問題，則由購買方負(fù)責(zé)。與此同時，就需要專業(yè)機(jī)構(gòu)來詳盡調(diào)查好法拍房的背景情況。購買法拍房的水很深，要做好上當(dāng)受騙的準(zhǔn)備?？捶啃枰氖亲约旱呐袛嗪蛯Ω鱾€樓盤的了解程度及對估值情況要有深刻的認(rèn)識。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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