關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問，

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔好，我們的情況是這樣，手頭110萬資金，想在廣州購置一套房主要是讓小孩上到好點(diǎn)的學(xué)校再兼顧一下投資，最近糾結(jié)了很久了，目前對知識(shí)城萬科幸福譽(yù)一二期的二手房比較感興趣，朋友都建議買科學(xué)城好，第一套房首選哪里比較合適，請給我建議一下。

回答：你好。有房票當(dāng)然首選科學(xué)城?。≈R(shí)城這個(gè)概念比科學(xué)城差遠(yuǎn)了，地理位置也偏，發(fā)展比科學(xué)城要慢?？蓞⒖迹壕唧w價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部。

提問：廣叔你好，投資的話，廣州你推薦哪個(gè)新樓盤？品秀星樾（其他都不錯(cuò)，就是離地鐵口走路有點(diǎn)遠(yuǎn)），星樾山畔（地鐵上蓋，不過后面有條高速路，目前車流不多，有個(gè)90方3房朝南的不對路），科城山莊峻森園，您看好哪個(gè)？或者有其他好介紹嗎？謝謝您

回答：你好。這三個(gè)盤區(qū)位很近，要么地鐵不近，要么靠近高速立交。所以理論上哪個(gè)更近地鐵，更遠(yuǎn)離高速立交就更有價(jià)值。從板塊未來的發(fā)展看，星樾山畔北向是高速，科城山莊峻森園也是在一個(gè)夾角內(nèi)，所以該板塊樓盤北向未來的發(fā)展會(huì)面臨瓶頸。雖然品秀星樾離地鐵稍遠(yuǎn)了點(diǎn)，但是趨勢是繼續(xù)往東，未來有新地鐵規(guī)劃的可能。所以我認(rèn)為品秀星樾的價(jià)值從長遠(yuǎn)看要稍大一些，其次是星樾山畔，宜居，景觀較好，當(dāng)然我說的是沒有朝高速方向的，超高速方向的只能加裝隔音玻璃。具體板塊及分析詳見內(nèi)部分享。

提問：廣叔您好，我準(zhǔn)備賣掉越秀東風(fēng)東學(xué)位房后名下無房，計(jì)劃入手兩套。資金大概在500萬，想在天河越秀中心區(qū)買一套二手自住加投資，另外在周邊升值潛力大目前價(jià)格不高的地方買一套，投資?？紤]要先買新房，用首套貸款4成方式，剩下的用來買二手。您看是否合適？另外看了南沙，黃埔的房子，感覺黃埔房價(jià)好高，本人相對喜歡南沙靈山島。您覺得買靈山島的望江房是否可以？

回答：你好。學(xué)位房不用可出手?？梢再I兩套的。黃埔的房價(jià)雖高，但是價(jià)值也大，短期潛力比較大的。南沙還需要點(diǎn)時(shí)間，適合中長期。靈山島是比較有價(jià)值的區(qū)域之一。

提問：廣叔你好，我發(fā)現(xiàn)廣州雖然放盤量很大，但是真正戶型好朝向好樓層好地段配套又好的房子真的是少，關(guān)鍵還很貴，即使同一個(gè)小區(qū)之內(nèi)，相同面積相同樓層，朝向好的房子甚至要比朝向差的單價(jià)高25%。您怎么看待這個(gè)現(xiàn)象？是不是更建議買真正稀缺的好房子而不是純粹為了追求杠桿買有硬傷的房子呢？

回答：你好。你所說的：我發(fā)現(xiàn)廣州雖然放盤量很大，但是真正戶型好朝向好樓層好地段配套又好的房子真的是少，關(guān)鍵還很貴，即使同一個(gè)小區(qū)之內(nèi)，相同面積相同樓層，朝向好的房子甚至要比朝向差的單價(jià)高25%，大概率是對的，25%是沒有這個(gè)差距的，但10-15%肯定是有的 我覺得買房子第一就要追求流動(dòng)性，流動(dòng)性是一切投資標(biāo)的門檻，這個(gè)是必須的，而流動(dòng)性高的房子，大概率一定是好房子

提問：你好廣叔，最近抽空去看了黃埔實(shí)地常春藤的房子，特價(jià)房頂樓134方350萬左右，南沙靈山島復(fù)式房98方320萬左右，望江房450萬左右，感覺常春藤的特價(jià)房很吸引人，而且學(xué)位是開元二中9年制，還有黃埔品秀星越你覺得我應(yīng)該怎么考慮呢？是首選常春藤海，品秀還是南沙靈山島的盤。

回答：你好，實(shí)地常春藤大面積其實(shí)是不建議買的，流動(dòng)性弱，而且還是頂樓。靈山島在南沙算是比較有價(jià)值的區(qū)域，可以考慮。

提問：你好廣叔，目前手上有600萬現(xiàn)金，廣州首套非首貸，可以買2套主要是用來純投資，比如600萬做首付，去上珠城中?；ǔ潜＠恼Z3房等標(biāo)桿盤，月供沒問題，或者是上東方新世界，東逸花園三房，還有魚珠美林湖畔盈彩美居等3房買2套，不知道以上老王怎么建議呢？我是覺得同面積同資金下珠城的漲幅要超過魚珠兩倍以上才劃得來，是不是魚珠的收益率更好一些？

回答：你好，要是單純投資，這幾個(gè)區(qū)域都是可以的，不過要說珠城的漲幅要超過魚珠的兩倍，這個(gè)難度實(shí)在不小，可以說幾乎不可能，如果有兩張房票，結(jié)合貸票情況，全款買一套珠城，然后抵押出來差不多首付3成，之后再去買一套魚珠的，但這個(gè)也要看資金量大小，看看是首付幾成是走按揭路子，還是全款再抵押。

提問：你好廣叔，我現(xiàn)在坐標(biāo)廣州，是剛需買房，首付只有80萬左右，請問我這個(gè)情況廣叔有推薦的片區(qū)嗎？買哪里才不會(huì)被當(dāng)韭菜呢？謝謝。

回答：你好，現(xiàn)在這種情況下可以去看一下黃埔和萬博板塊，選籌參考：金碧世紀(jì)，雅居樂花園，中?？党牵S埔雅苑，萬科城市花園，金色悅府等。

提問：你好廣叔，請問天河公園的翠湖山莊怎么樣？我看價(jià)格好像很低，又屬于天河公園板塊，學(xué)位也是中上，相對東方新世界性價(jià)比，你覺得怎么樣？

回答：你好。這種港式設(shè)計(jì)產(chǎn)品，3梯八戶，園林雖然茂密尚可，物業(yè)卻很一般般，服務(wù)也一般 ，最大的問題在于華快的高速路影響，噪音污染很嚴(yán)重。有人說這個(gè)盤風(fēng)水不好，被華南快速+黃埔大道的剪刀插所致。

提問：你好廣叔，我在廣州科學(xué)城上班，老婆和倆個(gè)孩子在深圳，老大讀初一，老二讀小四，名下碧水龍庭一套房無貸款，老婆在惠州一套房出租，想將惠州房賣掉，在深圳或廣州購一套500萬左右學(xué)位房居住。手頭120萬，限售股票80萬，家庭年收入50萬，請問怎樣選擇。謝謝。

回答：你好，從土地供應(yīng)、人口結(jié)構(gòu)、落戶政策、人口遷移數(shù)量的角度看深圳優(yōu)于北上廣，這也是深圳這一輪率先走出獨(dú)立行情的原因。 建議倉位集中在深圳，未來發(fā)展深圳優(yōu)于廣州。 總價(jià)500，關(guān)注南山、寶安2002年以后的學(xué)位品質(zhì)兩房。

提問：你好廣叔，我在深圳石廈有一套房子，明年小孩子上學(xué)想換到百花實(shí)驗(yàn)片區(qū)，但是百花的學(xué)位房從去年8月開始漲，到現(xiàn)在已經(jīng)漲了30-40%左右，請問現(xiàn)在換房是好時(shí)候嗎，還是再等半年看看？或者你覺得如何操作比較好呢？

回答：你好，從教育質(zhì)量來說，肯定是百花非常好的，但從投資角度來說，百花片區(qū)盛名之下其實(shí)難負(fù)，漲幅并不像大家想象的那么大。 2013年百花均價(jià)5萬，現(xiàn)在13萬左右，跑輸了很多學(xué)位房的后起之秀。 一是名校擴(kuò)容群雄逐鹿之后，百花的價(jià)值被稀釋了。 二是百花真的太老了，不是剛需真買不下手，最近有個(gè)百花筍盤我們推盤難度很大。 如果真是看重百花的教育就買，花點(diǎn)時(shí)間淘筍，不用著急入手，如果同樣看重升值建議再多看看。 可以等一等華潤城，考慮學(xué)區(qū)和投資，還有教育和升值能兼顧得更好選擇。

提問：廣叔你好，請問目前子彈65，目前未婚，深圳沙井東莞黃江兩地工作，深圳社保滿4年，月收入2W，想考慮投資東莞，后續(xù)子彈夠了，在資金夠的情況下深圳繼續(xù)買一套帶學(xué)位的?；蛘哔Y金不夠就3-5年賣掉。是否建議合適？另外塘廈目前樓盤地勢不好，臨深幾個(gè)樓盤都是高壓線，墓園圍繞。直線距離都能看見。偏遠(yuǎn)樓盤，又離深圳太遠(yuǎn)，長安房價(jià)已經(jīng)很高，個(gè)人看好黃江，2021年開通地鐵找地鐵附近的上車，求參考！

回答：你好，你的思路大體還是正確的。子彈65，當(dāng)前無法上車深圳，可以先投資東莞，用資產(chǎn)追資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對沖，后期也可以進(jìn)行置換。黃江位于東莞南部，地處塘廈、松山湖之間。深圳“北拓”已成為深圳發(fā)展的必然趨勢，龍華的大熱就是最好的證明。

再向北，由與深圳地緣性最強(qiáng)的鳳崗、塘廈、黃江組成的“深圳北臨深一線”占據(jù)最有利地位。黃江區(qū)位優(yōu)勢突出，處于深圳中部發(fā)展軸延長線上，依托這個(gè)優(yōu)勢黃江將成會(huì)為莞深科技創(chuàng)新走廊橋頭堡。在一線臨深中是比較有價(jià)值的區(qū)域。黃江對接好深圳，有可能實(shí)現(xiàn)彎道超車，從東莞的中等生迅速變成優(yōu)等生。黃江鎮(zhèn)二手房熱點(diǎn)比較高，主要是因?yàn)辄S江相對中樞的地理位置以及性價(jià)比較高，其距深圳較近 但價(jià)格與鄰近的塘廈相比差價(jià)達(dá)到5000元/平，這里也成為了很多深圳客購買二手房的首選之地。子彈65可以選擇黃江上車，提前淘地鐵盤，等待未來利好兌現(xiàn)，持有幾年后再置換深圳。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

請大家關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)，

進(jìn)入知識(shí)星球提問，有問必答；重要信息只在知識(shí)星球發(fā)布。

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會(huì)第一時(shí)間內(nèi)部公布，讓你買在大漲前夜等專業(yè)意見，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

相關(guān)知識(shí)

廣州樓市:這種房產(chǎn)進(jìn)一步貶值,內(nèi)行人正悄然撤離
廣州樓市:這種房產(chǎn)最容易貶值,別留,趕緊拋售
廣州樓市:不要貪便宜買這種房子,聽內(nèi)行人一說,后悔沒早知道
廣州樓市:這種房產(chǎn)就像下了一場秋雨,有點(diǎn)涼,內(nèi)行人都不會(huì)碰
佛山樓市:這種房產(chǎn)不管多便宜都別碰,內(nèi)行人:總是有人不聽勸
廣州樓市:這種地段的房產(chǎn)漲幅墊底,勸你還是回避!
廣州樓市:黃埔的房產(chǎn)現(xiàn)在能入手嗎?只有內(nèi)行人敢說真話
廣州樓市現(xiàn)狀:這類房產(chǎn)坑多肉少,內(nèi)行人都在回避!
廣州樓市:這個(gè)板塊的房價(jià)已是高位,內(nèi)行人都在回避
未來幾年,房子是“更貴”還是“便宜”?內(nèi)行人一語道破!