重大變革!“清退令”繼續(xù),3月1日起非房產(chǎn)主業(yè)央企將全面退出樓市!

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集行業(yè),在這其中,代表國(guó)家資金的央企和國(guó)企無(wú)疑最具優(yōu)勢(shì),在融資便利上和資金成本上都要遠(yuǎn)勝民企。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在2016年-2017年樓市去庫(kù)存的關(guān)鍵兩年,央企、國(guó)企都是高價(jià)土地市場(chǎng)上的常客,一幅幅天文數(shù)字的地塊被收入囊中。地價(jià)和房?jī)r(jià)天生緊密關(guān)系,也改變著房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。

紅利消退,持續(xù)推進(jìn)“清退令”

城市化的20年,也是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期,數(shù)據(jù)顯示,截至2020年底,全國(guó)銷售金額超千億的房企數(shù)量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的43家,房企總數(shù)量超過(guò)了10萬(wàn)家,一直以來(lái),開(kāi)發(fā)商們享受著房地產(chǎn)的巨大紅利,賺得盆滿缽滿。

而在去年年底,國(guó)資委就印發(fā)了一份《關(guān)于中央企業(yè)加強(qiáng)參股管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》,這份通知對(duì)央企加強(qiáng)參股管理提出明確的、規(guī)范性的要求?!扒逋肆睢苯K于來(lái)臨,3月1日起,非房產(chǎn)主業(yè)央企將全面退出樓市!

實(shí)際上,這不是國(guó)家第一次對(duì)央企的投資進(jìn)行管理。早在2010年,主管部門就要求78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng),此后陸陸續(xù)續(xù)有央企退出該行業(yè),僅保留16家央企開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。為配合樓市調(diào)控,落實(shí)房住不炒,央企“退房”行動(dòng)還在持續(xù),即便在2020年的疫情期間,先后也有國(guó)家電網(wǎng)和中航集團(tuán)兩家央企表態(tài)退出房地產(chǎn)。

《通知》不僅嚴(yán)格把控了央企的投資方向,還明確規(guī)定了央企不得參與“負(fù)面清單”中規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。因此,不少央企以及地方的大型企業(yè)紛紛退出了商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,如:國(guó)家電網(wǎng)、中國(guó)航空集團(tuán)以及山東高速等。

現(xiàn)在10年過(guò)去了,國(guó)家又再次提及“清退令”,這在一方面說(shuō)明了國(guó)家對(duì)于我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理更加規(guī)范,也在另一方面反映出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈以及房地產(chǎn)利潤(rùn)的逐漸降低。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅利逐漸下降,房地產(chǎn)的輝煌時(shí)刻也慢慢過(guò)去了。

央媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)在2020年12月30日發(fā)文表示,“近日,多家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企宣布將退出房地產(chǎn)”。文中也闡明了國(guó)家持續(xù)推進(jìn)“退房”的兩大原因:一是央企跨主業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn),加劇了房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn);二是有利于央企集中資金發(fā)展高新技術(shù),解決國(guó)家發(fā)展的“卡脖子”難題。

房企積極轉(zhuǎn)型,買房要謹(jǐn)慎

目前中國(guó)住房市場(chǎng)趨于飽和,城市化率已經(jīng)過(guò)60%,房地產(chǎn)的黃金發(fā)展期已經(jīng)過(guò)去,市場(chǎng)容不下這么多房企;加上國(guó)家為化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)制定了“三道紅線”懸在房企頭上,房企想要做好,必須積極轉(zhuǎn)型布局。

在資金面上,2021年應(yīng)是房企的“緊日子”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年房企的到期債務(wù)超12000億,加上監(jiān)管的“三道紅線”壓力,房企非??释X,在融資渠道受限的情況下,只能加大促銷力度,盡快回籠資金。

另一方面控制開(kāi)支,對(duì)于那些資金實(shí)力不強(qiáng)的房企來(lái)說(shuō),建房可能在“建造材料和工序”上下功夫。所以,買房也要盡量選擇資金實(shí)力強(qiáng)的房企,最好是負(fù)債率較低的房企。

中央為何持續(xù)推進(jìn)“清退令”?

我國(guó)最大、最具影響力的炒房群體并非個(gè)人,而是各大企業(yè)。個(gè)人炒房群體在企業(yè)面對(duì)可謂“小巫見(jiàn)大巫”,根據(jù)Wind曾公布的一份數(shù)據(jù)顯示,截至2019年9月底,有將近50%的A股上市企業(yè)持有投資性房地產(chǎn),持有房地產(chǎn)市值合計(jì)超過(guò)13340億元。相當(dāng)于每?jī)杉疑鲜衅髽I(yè)中就有一家擁有投資性房產(chǎn),但關(guān)鍵在于,這些上市公司的主業(yè)卻并不是房地產(chǎn)。

如果再加上大量央企扶持房地產(chǎn)業(yè),自然增加了中下游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心,讓市場(chǎng)不但制造房地產(chǎn)財(cái)富神話。因此,早在2010年,國(guó)家就發(fā)布了住房退出令,要求以房地產(chǎn)業(yè)為主的國(guó)有企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng),試圖清理房地產(chǎn)市場(chǎng)。

最終,以房地產(chǎn)業(yè)為主體的國(guó)有企業(yè)只有16家,之后又有21家。但在樓市繁榮之后,主要央企從樓市撤出的行動(dòng)似乎已陷入停滯。

當(dāng)時(shí)除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外,還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組,準(zhǔn)備退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2020年國(guó)資委發(fā)布《通知》,涉及“中央企業(yè)加強(qiáng)參股管理”,更涉及“退房令”,要求這些央企要聚焦主業(yè),嚴(yán)禁投資非主業(yè)業(yè)務(wù)。

對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)而言,未來(lái)幾年的“總體方向”很明確,那就是著眼于“穩(wěn)定”。只有房?jī)r(jià)穩(wěn)定,無(wú)論是金融把控還是土地把控,政府的最終目的都是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),利好剛需。

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