這里是成哥說房，專業(yè)的房產(chǎn)專家，用最專業(yè)的角度為有需要的人提供買房的最佳方案！投資房產(chǎn)遇到問題，成哥為你答疑解惑。關(guān)注“成哥說房”，帶你成為最會買房的人！

以下選自“成哥說房”微信公眾號精選提問：

提問：成哥好，想買一套單位集資房，有風(fēng)險(xiǎn)嗎，這種房子能買嗎？

回答：這個(gè)應(yīng)該是指的集資房，買這類房子風(fēng)險(xiǎn)特別大，不能因?yàn)楸阋硕活櫡娠L(fēng)險(xiǎn)。這類房子土地一般是劃撥土地，在轉(zhuǎn)讓時(shí)一般要經(jīng)過原來單位同意，且在轉(zhuǎn)讓時(shí)根據(jù)具體需要要補(bǔ)交一定土地出讓金。更重要的是，這個(gè)部門不復(fù)存在，到時(shí)要去協(xié)調(diào)相關(guān)部門協(xié)助辦理過戶手續(xù)比較繁瑣。總體看來，集資房價(jià)格雖然便宜，但風(fēng)險(xiǎn)倍增，建議慎重選擇和購買。

另外說說容易入坑的幾類低價(jià)房，買了之后賣不出去，基本就套在手里了。

1、公寓房。公寓房總價(jià)低，不限購，但是這類房產(chǎn)權(quán)年限只有40年，到期后也不能自動續(xù)期，不能辦理落戶，生活成本高，交易稅費(fèi)高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十幾戶，安全性和私密性差，既不好住，又不好轉(zhuǎn)手，基本是入手就貶值。

2、房齡大的房子。房齡大的房子，不僅房屋質(zhì)量存在隱患，而且房齡越大，房產(chǎn)的價(jià)值越低，能獲得的銀行貸款就越少，甚至還有可能被限貸，房產(chǎn)流動性會大打折扣，如果你買了，很可能就砸手里了。

3、只有使用權(quán)的房子。小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房等，這類型房子的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場平均水平。

4、城市遠(yuǎn)郊房。很多城市都在向外擴(kuò)張，大搞新區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)區(qū)等，炒作政策利好和未來規(guī)劃。

提問：成哥好，坐標(biāo)上海，首付150以內(nèi)，目前在看真光四街坊附近的房子，其他是否還有地區(qū)推薦？另外，二手房稅費(fèi)手續(xù)費(fèi)好貴，是否有合適的新房推薦呢？

回答：其實(shí)普陀附近的板塊選擇挺多的，比方說嘉定的豐莊江橋，普陀的萬里真北路桃浦，寶山大場大華，靜安彭浦。這些地方都是可以考慮的主要是要找到一些你自己喜歡的且性價(jià)比高的房子。二手房稅費(fèi)貴，但是可以去找一些折扣比較多的房源，以稅費(fèi)為理由去壓制房東的價(jià)格。新房的話，我覺得保利云上不錯(cuò)，但是你的預(yù)算太少。如果要買品質(zhì)比較好的新房，可能要走好遠(yuǎn)了。

上海的高回報(bào)率樓盤可以參考內(nèi)部分享！

提問：成哥好，請教一下外地人想要獲得上海買房資格需要交滿5年社?；騻€(gè)稅，如果選擇繳納個(gè)稅請問怎么交？需要每個(gè)月交多少？有沒有渠道可以繳納？

回答：需要有穩(wěn)定的收入，再去稅務(wù)局拉出5年繳稅清單，個(gè)稅是0也沒關(guān)系，然后必須以家庭為單位購買。

提問：成哥好， 1、上海浦東的高鐵東站附近的3個(gè)板塊，祝橋，川沙，惠南，請問哪個(gè)更有發(fā)展?jié)摿?？入手哪里比較合適，手上子彈60，可加30的信用杠桿！ 2、上海高鐵東站的祝橋板塊能否成為下一個(gè)虹橋樞紐？目前有浦東國際機(jī)場和大飛機(jī)航空產(chǎn)業(yè)區(qū)！ 3、祝橋的地王盤公元2040能否值得買入？

回答：公元2040已經(jīng)是價(jià)格非常虛高了， 沒有必要把它作為標(biāo)準(zhǔn)。 祝橋未來確實(shí)會是第二個(gè)虹橋，但時(shí)間不確定。 機(jī)場旁邊的產(chǎn)業(yè)主要是物流業(yè)，不容易產(chǎn)生高薪人口，不會有很大的房價(jià)漲幅。 300萬主力產(chǎn)品端，可以在大虹橋的輻射區(qū)，泗涇、江橋、馬路、徐涇北城，或者魯匯、周浦、航頭、川沙一帶找2005年以后的次新房。

提問：成哥你好，南通如皋人，在南通開發(fā)區(qū)有一套房子，大概230w左右，還有30萬貸款。南通江山鼎那個(gè)房子后面還有升值空間嗎？現(xiàn)在賣了去南京，這個(gè)思路對嗎？我目前沒有南京房票，兩人也沒有存款，收入在2w左右。因?yàn)榭紤]還貸能力，我們想入手一套300w左右的，首付200，推薦些什么盤呢？這個(gè)思路是不是太保守了？

還有一個(gè)想法，250w自住+100w投資這種組合，貸款在150，希望投資的那套能夠盡快出租變現(xiàn)，但是南京也沒有100w的好位置單室套住宅了，公寓看你的文章一直是不推薦的，可是我的預(yù)算有限，該怎么配置呢？請幫忙指導(dǎo)呀！

回答：投資角度看，南通置換到南京，大方向是正確的。

南通是地價(jià)推動型的樓市，另一方面原因是蘇州外溢需求，南通的人口在流失，從基本面上來看，未來不會有大機(jī)會?，F(xiàn)在就是上漲尾聲。

置換房子就是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，要不上移，要不裂變。

上移：圈外到圈內(nèi)，郊區(qū)到核心，三四線到一二線。

上移的目的，最核心的是讓籌碼更安全，對沖風(fēng)險(xiǎn)效果更好。

房子值不值錢，能Z押出多少，最終還是銀H說了算。

裂變：買的早的，賣的高的，面積大的，可以獲得更多現(xiàn)金流，換2套適中是行得通的。裂變的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空間，生活品質(zhì)也是提高的，雖然換小了。多一個(gè)籌碼，有利于二次置換。

綜合來看，你的情況更適合上移。如果說準(zhǔn)備將來生活和工作都在南京，更是符合自住加投資，那就更沒有問題。預(yù)算有限，買一套好的自住加投資就可以，不適合買二套。

南京買房價(jià)值高的板塊 詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，目前在上海上班，想在西安買一套房，剛需，手里最多能湊到三十三萬，準(zhǔn)備結(jié)婚用，目前比較中意西安的融創(chuàng)御河辰院，招商城市主場，想買精裝修的房子，后面比較省事。對裝修也一竅不通。擔(dān)心買西咸新區(qū)以后上班不方便，但是在主城區(qū)買不到滿意的房子，最多能買個(gè)兩室二手房，西咸新區(qū)的話能買三室的，比較糾結(jié)不知道怎么弄？成哥能推薦一些比較適合的樓盤嗎？

回答：你的買房需求是純剛需，不僅考慮自住也要顧及到工作半徑圈子，預(yù)算有限情況下，寧可犧牲一點(diǎn)面積，也要買對板塊。

我建議你買高新區(qū)，自住 投資和工作都更好。

西安不管現(xiàn)在還是未來很多年，高新區(qū)一定是西安最值得投資的區(qū)域，因?yàn)檫@里經(jīng)濟(jì)實(shí)際目前來看是西安任何區(qū)域短時(shí)間都無法超越了。而聚集著大量商務(wù)人口的高新區(qū)，住宅用地供應(yīng)實(shí)在有限，所以價(jià)格會持續(xù)走高。

市場已起來，目前沒有特別的筍盤，但是自住加投資，買在高新長期看升值是沒有太大問題的，考慮自住，建議去搖號新房，可以買精裝修的，在外地更省心。這兩年時(shí)間，西安的新房品質(zhì)提升非常明顯。

預(yù)算有限，先買二房上車，買對板塊比三房面積更重要。

具體樓盤推薦詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，坐標(biāo)南寧，，名下有4套房產(chǎn)，2套在五象新區(qū)，無貸款負(fù)債；1套在西大商圈，住宅公寓，月租金1000；另有1套用來自住，22年底收房。想在南寧買房收租，也有意向在外地投資，現(xiàn)有子彈300，北京有房票（非通州），想聽聽成哥的意見！

回答：投資的話，在南寧買房，收益不太理想，有閑錢建議去其他城市買房。而且你南寧倉位已過多，更建議你把重倉放在一線城市，屬于壓箱底資產(chǎn)，建議買北京。

二線省會城市房價(jià)漲，我們吃的是城市化率的紅利。就是從農(nóng)村到城市，從小城市到省會城市。但是省會城市的人口吸附能力不強(qiáng)，當(dāng)人口增值到達(dá)一定量級之后，紅利就逐漸消失了。一線城市房價(jià)漲，我們吃的是大城市化率的紅利。城市化率和大城市化率，這是兩個(gè)不同的概念。中國城市化率已經(jīng)50-60%， 但是大城市化率還有很長的路要走。

一線城市天花板更高，更重要的是穩(wěn)，大倉位放在一線，可長持到天荒地老。對于資產(chǎn)配置來說，從來都是主力壓箱底資產(chǎn)，防守屬性大于進(jìn)攻屬性。

北京發(fā)展方向是向東，向北走勢。具體投資回報(bào)率高的板塊詳見內(nèi)部分享。我的選籌理念偏向于新產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域，主要是找高薪的接盤俠，買2房，淘淘二手次新，配合出租長持。

以上來自“成哥說房”微信公眾號提問精選。關(guān)注成哥，購房有疑惑，成哥為你解答，讓你掌握更多精彩的房產(chǎn)資訊！?

相關(guān)知識

上海樓市:專家提醒,這四種房子一直在貶值,一入手立刻就被套牢
二手房出現(xiàn)這些情況別買！一下子大幅貶值
深圳樓市:這個(gè)區(qū)域的房子別碰,買了就被套牢
房價(jià)不下跌,這6種房子也很容易貶值,很多人買完就砸手里了!
明年起,這3類房子或成奢侈品,懂行人已搶先入手。
十年后，房子還能值錢嗎？聽專家深度分析，看你還想做房奴嗎？
上海樓市:上海近期二手房成交量爆發(fā),未來應(yīng)該如何配置房產(chǎn)?
上海樓市:上海新房價(jià)格有談低的可能性?內(nèi)行人:有過先例!
廣州樓市:買房要慎重了,這幾類房子或?qū)①H值!
上海樓市:春節(jié)期間樓市成交跌入低谷,新政后市場回歸理性